1/15 - Me chamou a atenção hoje saber que 60% dos empreendimentos novos vendidos pela Lopes entre Março e Agosto deste ano na capital paulista foram destinados à “investidores”.
2/15 - Já vivemos a bolha dos flats, a bolha das saletas comerciais há não muito tempo atrás, e agora parece que estamos entrando na bolha dos estúdios, que são os pequenos apartamentos residenciais, de 25-40m², destinados à locação.
3/15 - O movimento é relativamente esperado, afinal, no atual patamar atual de juros comprar ativos reais parece ser uma boa estratégia, especialmente se este ativo ainda for capaz de gerar um yield de ~6% a.a.
4/15 - Se a demanda por um determinado tipo de produto sobe no mercado, naturalmente as incorporadoras tendem a ofertar mais produtos neste segmento. Desta forma, as empresas conseguem vender mais rápido, elevando seu giro de ativo, e por consequência, melhorar sua rentabilidade.
5/15 - O principal problema é que isso está acontecendo num momento em que as incorporadoras estão altamente capitalizadas, e que estes recursos foram recém levantados à valuations estratosféricos, deixando-as mais pressionadas do que nunca para entregar crescimento.
6/15 - Só neste ano já foram 6 IPOs executados no setor, e ainda temos mais umas 15 candidatas na fila. Isso explica a concentração de 60% das vendas estarem em um único segmento, onde o tomador final não é uma família que está comprando o imóvel para morar.
7/15 - Se isto persistir, teremos em breve um enorme estoque de apartamentos estúdio no mercado. Desta forma, o investidor que tinha a ideia de alugar seu estúdio à 6% a.a., vai ter que competir com mais alguns vizinhos que tiveram a mesma ideia que ele.
8/15 - Com tamanha oferta, o poder de barganha passa do locador para o inquilino, que poderá escolher tranquilamente o melhor custo benefício negociando bem a sua locação.
9/15 - Os investidores que forem mais resistentes em baixar seus yelds, ficarão com seus imóveis fechados, e depois de um tempo pagando condomínio e IPTU podem achar que esta compra não foi tão boa ideia.
10/15 - Muitos investidores vão tentar revender seus imóveis no mercado, no entanto, precisarão competir com as próprias incorporadoras e seus estoques neste segmento, desta forma, ficará difícil vender a menos que aceitem dar um bom desconto.
11/15 - Neste caso, alguns irão querer devolver seus imóveis à incorporadora, e felizmente a nova lei dos distratos eliminou aquela antiga “opção de graça” do flipper, mas não impede a devolução (apenas a desestimula) e faz com que o comprador arque com parte da perda
12/15 - O distrato é um dos procesos mais danosos no setor para o capital de giro de uma incorporadora, dado que a incorporadora precisa construir o imóvel de qq forma pois trata-se de um prédio, e tem que reincorporar o estoque e dar baixa em seu contas a receber.
13/15 - Isso sem mencionar os custos adicionais para performar essa venda novamente no futuro, mas sem a facilidade de um lançamento com apartamento modelo e toda aquela força de vendas concentrada.
14/15 - Moral da história? Reflita muito sobre como as incorporadoras vão entregar esse tão sonhado crescimento (ou melhora de rentabilidade) para justificar os múltiplos atuais.
15/15 - Como diz um sócio meu, por trás de toda bolha há sempre uma bela historia. Esteja atento aos sinais!
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