Thread by @rjfcapital

Hoy os traigo el análisis de Simon Property Group ( $SPG ), que fue la opción más repetida en la votación, un REIT comercial que ha sufrido mucho en los últimos meses a raíz de la crisis sanitaria derivada de la COVID-19. Abro hilo 👇

Primero, vamos a definir qué es un REIT (Real Estate Investment Trust): se trata de empresas con un régimen fiscal específico y ventajoso, que invierten en Real Estate. Para poder constituirse como REIT, la empresa debe cumplir una serie de condiciones.

Existen varios tipos de REIT, según la tipología de activo que predomina en sus balances. $SPG se especializa en Commercial Real Estate (centros comerciales). A cierre de 2019, su balance contenía:
⬩Control sobre 233 propiedades.
⬩22.2% de Klepierre (cotizada francesa).

Antes de entrar en más detalle en $SPG, uno de los principales factores que influye en sus perspectivas es la viabilidad de los centros comerciales en el futuro, en tanto que las ventas online (y empresas como $AMZN) tienen un crecimiento rápido y acelerado en los últimos años.

Este crecimiento es innegable, y no reversible, esto es, la tendencia es improbable que cambie y se reduzca este crecimiento. Sin embargo, no es puramente un juego de suma cero, en tanto que las ventas retail, a menor ritmo, aumentan anualmente.

Las propiedades de $SPG son consideradas premium, por su localización y calidad de infraestructuras. Junto con $TCO (más adelante veremos con más detalle) y $MAC, tiene, por mucha diferencia, el mayor precio medio de alquiler por unidad de superficie en sus propiedades.

El hecho de tener las mejores localizaciones proporciona una gran ventaja a $SPG, que puede aumentar los precios de sus alquileres de forma consistente, manteniendo tasas de ocupación >95% (y, para algunos centros, cercanas al 100%) en sus propiedades.

Esto (junto a las adquisiciones que ha llevado a cabo, como The Mills), ha permitido un aumento de los ingresos , beneficios (medido en FFO, para excluir depreciación contable, que no supone pérdida económica real) con CAGR = 7.4% en los últimos 5 años.

Durante este mismo periodo, de máximo crecimiento de segmento e-commerce, han aumentado su dividendo un 37% (manteniendo payout <70%), y reducido el interés medio (de 4.39% a 3.33%) a la par que aumenta la maturity de su deuda, fortaleciendo su balance.

Por su naturaleza, el sector REIT presenta gran cantidad de deuda, pero $SPG tiene el mejor rating para REIT de toda la industria (A/A2), menor deuda/NOI (5.2x) y cuenta con más de 7B liquidez. Las obligaciones para este año suponen 3.5B.

El grueso de su negocio se encuentra en USA, pero también cuentan con propiedades de calidad premium en otras geografías (Japón, España, Austria, Corea,...) que suponen un 10% de su NOI.

Su estrategia consiste en aumentar el valor añadido de sus propiedades, mediante remodelación de las mismas y potenciación de la experiencia de compra. Han adquirido (se cerrará este año) $TCO, la empresa para la que veíamos mayores ingresos por unidad de superficie, por 3.6B.

Fortalezas:

✅Activos de máxima calidad.
✅Crecimiento moderado en entorno adverso.
✅Fuerte potencial de revalorización.
✅Sostenibilidad del dividendo.
✅Liquidez y buen perfil de deuda para sector REIT.
✅Máximo rating y calidad crediticia (facilidad de financiarse)

Debilidades:

❌Aumento de e-commerce juega en su contra.
❌Negocio asset-heavy.
❌Sector fuertemente afectado por COVID-19.

Mi opinión es que muchos centros comerciales van a desaparecer, especialmente los de menor calidad y valor añadido, progresivamente; $SPG cuenta con la ventaja competitiva de tener los activos más demandados por los retailers (aún más con la adquisición de Taubman Centers)

y puede seguir centrándose en potenciar la experiencia de compra del cliente, para mantener su modelo de negocio viable. Cotiza con gran descuento, dando por hecho un año muy flojo, aunque ya han abierto varias localizaciones este fin de semana, y cuentan con suficiente liquidez.

¿Cuáles son vuestras opiniones respecto a esta empresa y el sector REIT?