الوعده وفا
خب این هم چندتا راهنمای کاربردی برای عزیزانی که دارند آماده خرید مسکن در استرالیا می‌شوند. اینا بر اساس تجربیات من و همسر و تخصصم به عنوان طراح شهری هست. بعضی‌هاش مدلل‌تر و بعضی‌هاش فقط “نظر” هستند. طبیعتا شرایط هر کسی متفاوته.
#رشتو
#خریدخانه‌دراسترالیا
این رشتو براساس تجربه ملبورن و آشنایی با بریزبن هست و ممکنه برای همه‌جای استرالیا کاربردنداشته باشه
فاکتورهای کلان موثر بر خرید خانه:
سابرب
دسترسی و حمل‌ونقل
سبک زندگی
مالی و هزینه‌ها
لوکیشن و محله
نوع خانه
مدرسه
عمر ساختمان
طرح‌های آینده شهری
خطرات سیل و آتش‌سوزی
انواع قرارداد/۲
سابرب:
در استرالیا معادل محله گرفته میشه اما واقعا معادل درستی نیست. گاهی سابرب‌های بزرگی هستند که شامل چند زیرمحله می‌شن و از این جهت محله همراه با لوکیشن جداگونه بحث میشه. برای گرفتن یه ایده کلی از وضعیت اجتماعی اقتصادی سابرب، اداره آمار (ABS) ایندکسی درست کرده به اسم SEIFA
پایین‌ترین مقیاس کارشده در سیفا، SA 1 یا تقریبا همون سابرب هست. سیفا در واقع ایندکس اجتماعی اقتصادی افراد ساکن در سابرب هست که به طور غیرمستقیم بیانگر وضعیت فیزیکی خود سابرب (داستان کامیونیتی و تقاضا برای فضای شهری بهتر) و تا حدی وضعیت جرم‌خیزی‌اش هم میتونه باشه. سیفا/۴
۴ کتگوری اصلی داره که مقایسه‌اشون نشون میده یه سابرب چندچنده. اما ایندکسی که disadvantaged بودن رو نشون میده معمولا بیشتر به‌کار میره. عدد ۱۰۰۰ به عنوان عدد مطلوب در نظر گرفته شده و سابرب با عدد پایین‌تر از اون یعنی بیشتر متضرر هستن ساکنینش (و احتمال زیاد محیط شهریش)/۵
سیفا رو از اینجا میتونید ببینید bit.ly/2Rldibv یا از سایتهای دیگه مثل profile id یا حتی sbs که یوزرفرندلی تر هستن.
برای دیدن پروفایل املاک یه سابرب، بهترین ریپورت رو CoreLogic تحت عنوان Residex تولید میکنه که اطلاعات خوبی در قیمت متوسط هاوس و یونیت، چکیده دموگرافیک /۶
جمعیت، درصد املاک برای فروش و مقایسه با متروپولیتن ملبورن، ۵ خیابون برتر و ضعیفتر بر اساس متوسط قیمت و ... میده
اینم یه شمای کلی از وضعیت املاک سابرب بهتون میده که البته پولی هست. ورژن رایگانی داره که فقط قیمت پیش‌بینی شده برای یه ملک (نه همه‌ املاک) رو میده که /۷
اپ Onthehouse هست. اپهای دیگه هم هستند. اگر دوستانی دارید که در سابربهای منظور زندگی میکنند از اونها هم نظرشون رو بپرسید.
نکته اینکه مقایسه سیفا ایندکس یه سابرب در ۲۰۱۱ و ۲۰۱۶ میتونه نشون بده وضعیت اون سابرب و تغییر جمعیتش رو که اصطلاحا بهش جنتریفای gentrification میگن/۸
دسترسی:
دسترسی برای هر کسی متفاوته با توجه به اینکه به چی دسترسی بهتر داشته باشین. برای خیلی‌ها دسترسی به کار که “روزانه” هست از همه‌چی مهمتره (قبل از کوید حداقل). تحقیقات میگه نزدیکی محل زندگی به محل کار، یکی از بزرگترین عوامل رضایت شغلی و رضایت از زندگی هست. دسترسی رو /۹
به صورت مدت زمان تعریف کنید و حداقل با یه آلترناتیو.
پابلیک ترنسپورت (PT) رو میتونید از طریق سایتهای ترنسپورت ایالتی و گوگل مپ در تایم اوج ترافیک چک کنید. قاعده کلی: بیشتر از ۵۰ دقیقه الی ۱ ساعت PT و بیشتر از یک بار‌ عوض کردن وسیله یا بیشتر از ۴۰ دقیقه درایو، دوباره فکر کنید!/10
اولویت دسترسی به PT با قطار هست و بعد اتوبوس پرتواتُر یا خط ویژه اتوبوس. و بعد نزدیکی و خروجی کافی داشتن به بزرگراه (برای گزینه درایو).
شعاع ۳ کیلومتری ایستگاه‌های قطار معمولا خوش‌بازار هم هستند. سابریهایی هستن توی ملبورن که علی‌رغم سیفای خوب دسترسی مشکل‌سازی دارند. وقت /۱۱
تلف کردن توی ترافیک رو هیشکی نمیخواد. گزارش ترافیک راه‌ها و پیش‌بینی‌شون رو میتونید از اینجا ببینید bit.ly/2Zy9Mz2
اگر زوج هستید یا خانواده، بهتره سابربی رو انتخاب کنید که نیاز به ماشین دوم نباشه. شما اگه یه ماشین کمتر داشته باشید در طول عمرتون میتونید $1m سود کنید! /۱۲
این لینک رو ببینید bit.ly/3kd5u7Z
خب، با توجه به دو فاکتور سابرب و دسترسی میتونید یه لیست بلند از سابربهای مدنظر درست کنید. این لیست بعدا کوتاه میشه.
یه عامل مهم تو این داستان شیوه زندگی یا لایف استایل‌تون هست. هرچند توجه کنید که این خونه اوله و نه آخر در نتیجه شاید /۱۳
ممکنه نتونید همین بار اول خونه ساحلی یا یکی ناف شهر بخرید. اواویتهاتون رو لیست کنید به دو دسته قابل مذاکره و غیر قابل مذاکره! اما آماده کوتاه اومدن از هر دو باشید!
مالی و هزینه‌ها:
در شرایط پیشاکرونایی، شما با هر مبلغی که میتونستید بهتر بود وارد بازار میشدید. در حین کرونا/۱۴
اما داستان فرق داره. در ملبورن، در حالیکه آکشن و اینسپکشن حضوری تعطیله، اوضاع اصلا مناسب خرید یا فروش نیست و اغلب دست نگه ‌داشته‌اند. روایاتی هست که در ایپریل و می تا جون سال بعد بازار خیلی داغ میشه و باز قیمتها میکشه بالا.اما نرخ بیکاری و عدم بازپرداخت ممکنه معادله رو عوض کنه/۱۵
اما این حرفا مث پیش‌بینی اقتصاده و کار هر کسی نیست (اگه شدنی باشه اصلا). ادوایس از فایننشیال ادوایزرهای درست حسابی بگیرین.
در شرایط عادی، معمولا بیشتر بانکها ۱۰ درصد قیمت خونه رو دیپازیت (پس‌انداز) میخوان. میگن بعضیا ممکنه با کمترم قبول کنن که من سراغ ندارم. یادتون باشه /۱۶
به اون مقدار گپ بین ۱۰ تا ۲۰ درصد دیپازیت که یه صورت نرمال لازمه، بیمه وام دهنده یا LMI (lender’s mortgage insurance) تعلق میگیره که معمولا آپشن کپیتالایز شدن وپرداخت به صورت جزیی از وام هم وجود داره.دخل و خرج آینده شما میزان سرویس‌دهی‌تون serviceability که همون مقدار وامه رو/۱۷
تعیین میکنه. در کنار این، ۶-۱۰ هزارتا برای کارهای ستلمنت کنار بذارید و استمپ دیوتی اگر خریدتون به عنوان خانه‌اولی بالای ۶۰۰ هزارتاست. جدول رِنجش رو میتونید آنلاین پیدا کنید. به عنوان خانه‌اولی و اگر خانه نو باشد یا در حال ساخت یا پلن برای ساخت، از ۱۰ تا ۲۰ هزار دلار گرنت خانه /۱۸
اولی یا FHOG میگیرین (ملبورن ۱۰ تاس) که میتونید به عنوان دیپازیت استفاده کنید.
لوکیشن و محله:
گفتم که محله و سابرب متفاوت‌اند. لوکیشن و محله برمیگرده به اینکه کجای اون سابرب هستین. قانون کلی، بر خیابونهای اصلی معمولا ارزونتر از داخل کوچه‌های فرعی و ساکت‌تر هست.
نزدیک بودن یا /۱۹
دید داشتن به پارک/فضای سبز/شهر خیلی مثبت و کاربری‌هایی مث کارگاه‌ها، تعمیرگاه ماشین و ... منفی‌ان. دسترسی به فضاهای سبز، پارک درست حسابی، مسیر پیاده‌روی، رود و رودک، فضاهای کامیونیتی (کامیونیتی گاردن، استخر، باشگاه، کتابخانه...) خیلی مثبته. دیگه خودتون استاد لوکیشن هستید. /۲۰
فقط یادتون باشه، توی سابربهای گنده که سیفا خوبی ندارند، اصطلاحا پاکت نیبرهودهایی هستند که خوبن و بالعکس.
نوع خانه:
یه قاعده کلی هست که خونه>تاون‌هاوس>ویلا>آپارتمان
از نظر رشد ملک یا capital gain این ترتیب برقراره و برعکسش از نظر rental yield (خرید برای سرمایه‌گذاری اجاره)/۲۱
اینکه کدوم برمیگرده به عواملی که تا الان گفته شد و اولویت‌بندی شما. آیا یک خانه در محله‌ای دور یا یک آپارتمان چسبیده به محل کار؟کدوم به سبک زندگی مورد پسند شما نزدیکتره؟
در مورد آپارتمان،مراقب هزینه اونرز کورپریشن باشیدکه میتونه سالی۴،۵ هزارتا باشه (در صورت داشتن استخر و جیم)/۲۲
که اگه دارین فکر میکنین که اجاره میدین بعدا توی هزینه‌ها باید حسابش کنید (و از وامتون هم کم میکنه). در شرایط کرونا و پساکرونا، میل به آپارتمان‌نشینی خیلی کم شده و یه ترند محدود ترک شهر داره شکل میگیره. اما اگه شرایط برگرده و مهاجرت و توریست و ویزاهای دیگه برگردند بعیده به این /۲۳
زودیا مرکز شهرها دچار ازدیاد عرضه بشن.
اما بشخصه من نظرم بر داشتن زمین ولو کوچیک هست. در نتیجه اولویت رو میدم به خونه و تاون‌هاوس و ویلا. اون داستانهای املاکی قضیه (مقدار عرضه در هر کدوم از این انواع در هر سابرب) اینجاس که میتونه به شم اقتصادیتون کمک کنه /۲۴
گاهی میبینین یه خونه توی یه سابرب توی محدوده‌های رشد (growth areas) هم‌قیمت یه آپارتمان نزدیک مرکز شهره. دلیل: چون شما دارین برای امکاناتی که اون توی مرکز شهر میگیره از طریق خرید توی محدوده رشد میپردازین!
ادامه این رشته توییت رو به تدریج اضافه میکنم
نوع خونه همراه با سابرب، دسترسی و لوکیشینش هست که با هم در نحوه افزایش قیمت اون خونه و در بازه حداقل ۵ تا ۱۰ سال اثر میذاره. رشد متوسط ۵٪ خیلی جاها ممکنه اتفاق نیافته. برای مثال تاون‌هاوس‌های یک منطقه درون شهری در طول ده سال حدود ۱۰۰٪ رشد داشته‌اند و خانه‌هایی در مناطق رشد /۲۶
شاید کمتر از ۵۰ درصد در همون مدت. یک دلیل واضح رقابت بازار (از اون خونه‌ها اونجاها زیاده و احتمالا زمین هم در فاصله کمی در دسترس). بنابراین اون قاعده کلی که گفتم بالا راجع به نوع خانه و پیشرفت قیمت بسته به اینکه کجاست فرق داره. /۲۷
این رشد بستگی به طرح‌های شهری مثل طرح ریلی، ایستگاه جدید، مرکز فعالیت (activity centre) و ... هم ربط داره.طرح‌های شهری رو از سایت‌ کانسیلهای مربوطه و برایgrowth areas ملبورن که مناطقی از ۷ کانسیل دورتا دور ملبورن رو شامل میشه از سایت vpa.vic.gov.auمیتونید ببینید/۲۸
برای ملبورن نقشه زیر رو ببینید که هدفش چندمرکزی کردن ملبورن تا سال ۲۰۵۰ هست
bit.ly/3inmbgB
اون دایره‌های نارنجی روی نقشه قراره mac یا مرکز فعالیت متروپولیتن باشن. اونایی که هنوز عقبتر از بقیه‌ان مث سان‌شاین، اقبال توسعه‌شون و پیشرفت ملک خیلی بالاست./۲۹
اگه مدرسه براتون اهمیت داره (بچه، یا پلن بچه) حتما کچمنت مدرسه‌های ابتدایی سابربهای انتخابی رو چک کنید. معمولا بیشتر از دو تا مدرسه هست توی سابرب. اینجا کچمنت رو چک کنید
bit.ly/2FwNMNN
این برای پابلیکها هست. گاهی پرایوت، ایندپندنت یا کتولیک اسکول هم ممکنه باشه که /۳۰
سیستم کچمنتشون قابل اغماض هست و‌اغلب قبول میکنن از خارج از کچمنت هم. برای بررسی امتیاز مدرسه اینجا رو چک کنید (امتیاز از ۱۰۰)
bit.ly/35CFaQH
ایالت رو عوض کنید اگه ویکتوریانیستید.
مدارس بالای ۹۰ عالی و بین ۸۰ تا ۹۰ هم خوبن.بعضی وقتا کچمنت مدرسه‌ها و امتیازاشون عوض میشه/۳۱
عمر ساختمان:
نکته‌ایه که باید بهش توجه کنید. بعضی اوقات افراد ساختمونهای قدیمی‌تر میگیرند و‌بعد کم‌کم تعمیرش میکنن. اگر اینکارو میخواین بکنین حتما با ایجنت هماهنگ کنید و یه بیلدینگ اینسپکتر برای استراکچر ساختمان ببرید (برای گزینه نهایی شده) و سرتیفیکیت بگیرین /۳۲
خطرات سیل و آتش‌سوزی:
سایتهای کانسیلهای محلی‌/ایالتی‌تون رو برای این خطرات حتما چک کنید. اگه در زون خطر باشید بیمه‌ی گرونتری هم باید بدین علاوه بر ریسکی که دارین.
سیل یه خطر اساسی مخصوصا در بریزبن هست. خیلی از مناطق توی فلاد‌پلین هستند./۳۳
انواع قرارداد غیر معمول:
آف د مارکت - گاهی اوقات ایجنتها واحدهای آف د مارکت دارند. بپرسید.
آف د پلن- که هنوز نقشه‌ان یا در حال ساختند. امکان سیوینگ در این‌حالت دارین اگر پیش از ستلمنت اثاث‌کشی کنین توش. گاهی تا ۳ الی ۴ ماه پروسه بین تموم شدن کانستراکشن و ستلمنت طول میکشه./۳۴
چند تا نکته کلی: به طور کل ملبورن رو میشه به مناطق زیر تقسیم کرد:
رینگ اول: شهر (محدوده سیتی آو ملبورن و ستی آو پورت فیلیپ، سیتی آو یارا)
رینگ دوم: محلات established و درون محدوده کانسیلهای درون شهری established areas councils
رینگ سوم: سابرب‌های کانسیلهای
مناطق رشد growth areas councils
رینگ اول خیلی گرونه و ممکنه فقط آپارتمان بشه پیدا کرد (جنرالی تاکینگ). رینگ دوم ممکنه بشه تاون‌هاوس یا ویلا (یونیت) هم پیدا کرد و رینگ سوم برای خونه هست. از نظر امکانات شهری به طور کلی، همه‌چی کاهش پیدا میکنه از مرکز به سمت اطراف. /۳۱
تجربه ما خرید تاون‌هاوس توی یک محله اصطلاحا established بود.چون توی این محلات معمولا درختها بیشتر و بزرگترن، PT بهتری دارند، دسترسی به شهر و بقیه جاها خوبه، مدرسه‌های بهتری هست، و مهمتر از همه کامیونیتی شکل گرفته. تاون‌هاوس رو حتما میخواستیم حیاط دار باشه (حالا نه اونقدا بزرگ)/۳۲
و اینکه معمولا توی این تاون‌هاوسها، احساس هم‌ارزی و کامیونیتی بیشتری هست. از این جهت که بیشتر جوونا هستن و اونا که شروع به ساختن دارن میکنن.
در حالیکه میتونستیم با همین توان مالی خونه بزرگتر، جای دورتر بگیریم، اما از انتخابمون‌ راضیم! در ضمن بالای ۴ ماه دنبالش گشتیم! موفق باشید
در ضمن حتمن چندتا آکشن آزمایشی برین ببینین. خیلی از خونه‌ها میره تو آکشن.
یکی یکی یادم میاد باز 😁
پروسه وامتون ر‌و به جریان بندازید اگر ۸۰-۹۰٪دیپازیت اولیه رو دارید. یه کاندیشنال اپرووال از بانک بگیرید (که همه چی بر اساس “اگر” هست و الزامی برای دو طرف نداره) اینجوری آماده خرید میشین هر وقت فکر کردین اوضاع روبراهه (پیش‌بینی من فوریه، مارچ ورق برمیگرده)

• • •

Missing some Tweet in this thread? You can try to force a refresh
 

Keep Current with TheUrbanist

TheUrbanist Profile picture

Stay in touch and get notified when new unrolls are available from this author!

Read all threads

This Thread may be Removed Anytime!

PDF

Twitter may remove this content at anytime! Save it as PDF for later use!

Try unrolling a thread yourself!

how to unroll video
  1. Follow @ThreadReaderApp to mention us!

  2. From a Twitter thread mention us with a keyword "unroll"
@threadreaderapp unroll

Practice here first or read more on our help page!

Did Thread Reader help you today?

Support us! We are indie developers!


This site is made by just two indie developers on a laptop doing marketing, support and development! Read more about the story.

Become a Premium Member ($3/month or $30/year) and get exclusive features!

Become Premium

Too expensive? Make a small donation by buying us coffee ($5) or help with server cost ($10)

Donate via Paypal Become our Patreon

Thank you for your support!

Follow Us on Twitter!