INVESTASI PROPERTI: THE OVERRATED INVESTMENT

Menguak fakta investasi properti yg jarang dibahas oleh agen properti

a thread.
Kalo ngomongin investasi, pasti ngga bisa lepas sama yg namanya investasi properti

Hampir setiap orang juga punya impian buat beli rumah sendiri, terlepas mau ditinggalin atau disewain. Apalagi jaman skrg dimana rumah udah makin mahal2 dan yg pengen beli makin banyak
DISCLAIMER:
Gw terlahir dari keluarga yg merupakan investor properti, dan gw skrg pun kerja di perusahaan yg ada di industri properti

Gw ngga bilang invest di properti sebuah hal yg jelek, karena emang properti itu investasi yg solid bgt dan udah banyak investor yg ngelakuin
Tapi kalo dipikir2, gw udah ngeliat banyak bgt orang yg terobsesi bgt buat beli properti, yg mana obsesinya tuh gapernah gw liat di instrumen investasi lain

Emang investasi properti sebagus itukah sampe orang2 bela2in "ngutang" buat belinya?
Padahal mulutnya agen properti tuh manis bgt kek janji pemerintah

Enak emang ngajuin KPR ntar disewain terus cicilannya dibayar pake uang sewa. Sounds perfect investment

Padahal kenyataannya mah ga kayak gitu
Faktor pertama yg mempengaruhi belief kita terhadap properti adalah media

Coba liat gimana media, iklan, film, sinetron, dsb menggambarkan orang2 yg udah sukses dan kaya? Yak betul, tentunya dengan punya rumah yg mewah

So we think that real estate is a fancy thing
Sedangkan coba bandingkan gimana media menggambarkan investasi saham sebagai sesuatu yg sangat serius dan berisiko

Bahkan di film The Wolf of Wall Street, para "pemain" di pasar modal digambarkan sebagai orang2 yg busuk, licik dan rakus. Bahkan bbrp ngestate beli saham = judi
Tentu saja kita sebagai orang yg berhati mulia akan lebih memilih invest di properti karena tidak ingin terlihat jahat seperti pemain saham, ingin terlihat fancy, dan tentunya bisa dipamerin ke calon mertua 😎

Tapi faktanya invest di saham lebih baik daripada di properti
Dalam segi risiko, effort, dan waktu, investasi di pasar modal lebih menguntungkan daripada invest di properti

Kok bisa?
Coba kita bahas satu2 ya
1. Expected capital gain di saham index lebih tinggi daripada rumah

Gw udah pernah bahas di bbrp thread sebelumnya, by historical data index LQ45 (45 saham terbaik di IHSG) akan ngasih avg return sebesar 25%/tahun dalam 10 tahun, sedangkan kenaikan harga rumah adalah 6-8%/tahun
Kalo mau liat data kenaikan harga rumah bisa cek di sini: rumah.com/berita-propert…

Dan kalo mau liat thread yg ngebahas LQ45 bisa dicek di sini:
2. Properti butuh biaya operasional yg gede

Ini coba gw list serangkaian biaya tambahan ketika kita mau punya rumah ya:

- Biaya closing saat beli rumah (2-5%)
- Pajak Pengalihan Hak Kepemilikan dan PBB (~0.5-1%)
- Maintenance cost (~1%)
- Asuransi
- Cost ketika rumah kita gaada yg nempatin (Vacancy Cost)
- Kalo penyewaannya mau diurusin sama property management, keuntungan sewanya dikasih 10-20% ke mereka

Dan hal2 tsb belum ngitung cost dari bunga kalo misalnya belinya pake KPR
Sedangkan kalo kita invest di reksadana index/ETF, cost yg keluar cuma management fee ~2%/tahun

Dari sini clearly secara cost masih lebih rendah daripada kita invest properti
3. Properti kurang likuid, dan kita gabisa tau nilainya brp

Cara satu2nya biar kita bisa tau harga rumah kita adalah ngejual rumah kita. Kalo kejual seharga 800jt, berarti ya nilainya 800jt
Kalo ngebandingin sama harga2 rumah di sekitar yg lagi dijual, itu masih ngga sesuai karena spec bangunannya pasti beda, dan kalo rumah yg dijadiin referensi belum kejual artinya gabisa dijadiin patokan

Sedangkan harga saham diupdate secara real time
Saat kita mau jual rumah pun tentu butuh waktu yg lama, butuh ngiklan & agen juga buat nyari pembeli yg tentunya ngga gratis

Kalo lagi butuh uang (BU) ya harus banting harga kalo pengen cepet laku

Sementara kalo mau jual saham/reksadana you just need a few clicks and it's done
4. Beli properti artinya tidak bisa diversifikasi

Bbrp thread sebelumnya gw udah jelasin pentingnya diversifikasi, mengapa sebaiknya we should not put our eggs in one basket

Tapi ketika kita beli properti dan duitnya pas2an, we put our eggs in one basket
Ini beda konteks kalo yg beli para sultan udah punya duit trilyunan, yg beli rumah udah kayak beli kacang goreng

Dengan capital yg gede tentu bisa aja beli properti di bbrp kota yg berbeda dan jenis properti yg berbeda untuk tujuan diversifikasi
5. Investasi properti tidak "passive"

Nih coba gw list ya step2 nyewain rumah itu apa aja:

- Cari rumahnya
- Cari agen propertinya
- Cari bank yg mau ngasih KPR
- Jaga cashflow biar tetep bisa "verified" buat KPR
- Urusan sama notaris
- Nyari tukang/kontraktor kalo butuh renov
- Ngiklanin rumah buat disewain
- Nagih penyewa buat bayar sewa bulanan/tahunan
- Nyari orang buat maintenance (kalo kesepakatan kerusakan rumah yg nanggung pemiliknya)
- Bayar pajak

Meanwhile kalo beli reksadana index/ETF tinggal taruh duit dan duduk tenang
"Terus kenapa investor properti kok bisa makin kaya?"

Ya basically karena net worth mereka awalnya udah tinggi, mau beli rumah bisa cash, kalo mau KPR pun udah ga mikir bisa bayar cicilan apa engga

Yg mana hal tersebut susah dipraktekin sama kelas menengah ngehe kayak kita gini
Gw udah bilang di awal, properti itu aset investasi yg solid, bukan likuid

Para sultan aset selain rumahnya masih banyak, kalo butuh duit ya gaperlu sampe jual rumah

Nah kalo yg aset satu2nya cuma rumah pas butuh duit mau gimana lagi selain jual rumah?
Yg lebih parah lagi udah tau lagi ngga punya duit, bukannya ngejual aset tapi malah lari ke pinjol gara2 gengsi

Please clear your mind first before investing. Kalo mau KPR dipikir mateng2, soalnya itu komitmen puluhan tahun. Jangan cuma ngambil gara2 mulut manis agen properti
Bahkan menurut pemikiran liar gw, KPR itu cuma opsi pembelian aja, biar kita bisa manfaatin leverage dari kreditnya buat invest lagi di tempat lain

Artinya, by default kita tetep harus bisa beli cash kalo mau KPR

Kalo aset ga punya, DP minim, cicilan maksa, mau KPR ya susah
Kesimpulannya apa?

Stop glorifying invest in real estate. Ngga semua orang cocok untuk invest di sana. Properti juga punya risk dan maintenance cost juga yg biasanya luput dari perhitungan kita

Kalo emang belum mampu beli, ya ngga usah maksa. Masih banyak opsi investasi lainnya
Tapi bukan berarti gw bilang invest di saham cocok buat semuanya, ngga juga. Semua ada +- nya dan sekali lag igw tekankan:

Pemilihan instrumen investasi itu tergantung dari tujuan investasinya

Gaada instrumen investasi yg memberikan hasil optimal di semua kondisi
Mungkin segitu aja thread kali ini, kalo emang dirasa bermanfaat boleh bgt diRT dan dishare ke temen2

Kalo ada yg mau ditanyain dan ada yg mau dikoreksi, feel free to reply atau DM

Cheers!

• • •

Missing some Tweet in this thread? You can try to force a refresh
 

Keep Current with Laywook || CONSULT VIA DM

Laywook || CONSULT VIA DM Profile picture

Stay in touch and get notified when new unrolls are available from this author!

Read all threads

This Thread may be Removed Anytime!

PDF

Twitter may remove this content at anytime! Save it as PDF for later use!

Try unrolling a thread yourself!

how to unroll video
  1. Follow @ThreadReaderApp to mention us!

  2. From a Twitter thread mention us with a keyword "unroll"
@threadreaderapp unroll

Practice here first or read more on our help page!

More from @laywookcom

20 Jun
"Mendingan beli atau nyewa rumah ya?"

THE 5% RULE

a thread.
DISCLAIMER!

Rule ini dipake buat gambaran kasar buat menentukan mendingan beli/sewa buat market secara global. Nanti di akhir thread gw bakal coba hitung buat menyesuaikan market di Indonesia. Silakan pilih sendiri mau pake persentase yg mana.

Source dan hitungan terlampir
"Mendingan beli atau nyewa rumah ya?"

Pertanyaan klasik yg biasanya banyak ditanyain sama first-jobber atau orang2 usia 20an buat ngerencanain masa depan. Biasanya sih sambil mikirin rencana nikah.
Read 32 tweets

Did Thread Reader help you today?

Support us! We are indie developers!


This site is made by just two indie developers on a laptop doing marketing, support and development! Read more about the story.

Become a Premium Member ($3/month or $30/year) and get exclusive features!

Become Premium

Too expensive? Make a small donation by buying us coffee ($5) or help with server cost ($10)

Donate via Paypal Become our Patreon

Thank you for your support!

Follow Us on Twitter!