Thread by @rs_bartolomei

Hablemos de financiarización y vivienda en Puerto Rico, sus orígenes y presente. Pero, primero, hay que definir lo que es financiarización y, segundo, establecer su vínculo con la vivienda. Abro hilo donde elaboro 🧵 1/n

Financiarización se refiere al proceso mediante el cual los sectores económicas de finanzas, seguros y bienes raíces (FIRE, por sus siglas en inglés) empiezan a ocupar una proporción mayor de la economía, mientras se reduce la proporción ocupadas por industrias productivas 2/n

Manuel Aalbers, geógrafo de la Universidad de Leuven, explica que el proceso de financiarización no ha sido igual en todos los países. Los catalizadores de este proceso varían según el contexto, y vale la pena indagar sobre cómo se dio en Puerto Rico 3/n

Esta gráfica muestra cómo la composición de la economía de Puerto Rico ha cambiado. Como ven, el sector de finanzas fue ocupando una proporción mayor de la economía desde 1976, y coincide con la aprobación de la Sección 936 del Código de Rentas Internas de EEUU 4/n

Pero, ¿qué tienen que ver las 936? ¿No se aprobaron para fomentar la manufactura? Pues sí, y así ocurrió, como se puede observar en la gráfica anterior. Pero, como requisito para acogerse a las exenciones, las empresas debían depositar sus ganancias en bancos locales 5/n

Esto último provocó que los bancos de PR tuvieran mucha liquidez, lo cual aprovecharon para generar préstamos para desarrolladores de bienes raíces e hipotecas. Éstos se utilizaron para elaborar instrumentos de deuda que se vendían a terceros en mercados financieros 6/n

Pero, estos préstamos no se generan solos. Necesitan demanda y necesitan oferta. Aquí el gobierno federal y de PR han sido claves. Después de todo, que todo el mundo sea dueñx de su casa ha sido el marco dominante de vivienda desde hace décadas (ver imagen de la CRUV) 7/n

Siguiendo una tradición que comenzó desde Tugwell, las agencias de PR facilitaron la construcción de viviendas a través de: otorgación de permisos y consultas de ubicación, financiamiento de brecha para proyectos y cediendo terrenos públicos 8/n

(Muchas veces estas medidas se llevaban en contra y en clara violación a la política pública del momento) 9/n

Como resultado, desarrolladores fueron construyendo proyectos, muchos a precio de mercado, pero muchos otros con seguros federales a través de FHA. Estos proyectos fueron principalmente “walk-ups” y vivienda unifamiliar (urbanizaciones de lujo y vivienda de interés social) 10/n

Sin embargo, dado que las 936 nunca generaron el número de empleos esperados, y los ingresos se mantuvieron relativamente estáticos por décadas, una buena parte de la población adulta no podía comprar casa 11/n

Ante esto, el gobierno de PR creó programas entre los 90s hasta 2010s para subsidiar parte del pago hipotecario. Aunque con variaciones, estos programas funcionaban de manera muy similar (ej. “La llave de tu hogar”, “Mi nuevo hogar”, “Mi casa propia”, “Casa Mía”, etc.) 12/n

Para asegurar que estas viviendas fueran “asequibles”, el gob de PR aprobó o medió para construir en suelos baratos, ubicados en lugares cada vez más lejanos de centros de empleo y servicio. Lo que los hogares se ahorraban en vivienda, ahora lo gastaban en transportación 13/n

Esto llevó a una urbanización de poca densidad pero extensa. De hecho, según el Censo, el “Combined Statistical Area” (CSA) de SJ, que se determina según el destino de viaje de trabajo de la población, tiene 40+ municipios y una población de más de 2 millones (ver mapa) 14/n

A pesar de que se construía vivienda a un ritmo mayor al que crecía la población, el precio de la vivienda aumentó. Eso cambió con el desfase de las 936 en el 2006 y la crisis financiera de EEUU en 2007. Ahí los precios de la vivienda cayeron estrepitosamente (ver gráfica) 15/n

También se desplomó la construcción (ver gráfica) 16/n

Y se produjo un aumento sin freno del número de propiedades abandonadas a través de Puerto Rico (ver gráfica) 17/n

Muchos hogares dejaron de pagar la hipoteca, llevando a niveles elevados de ejecuciones hipotecarias que continúan hoy en día. Muchos bancos terminaron con un gran número de activos “tóxicos” y se vieron obligados a ser consolidados y desaparecer 18/n

Y la tasa de “homeownership”, que era la meta del gobierno de PR en el área de vivienda, se redujo sustancialmente, aumentando a su vez la proporción de la población que es inquilina (ver gráfica) 19/n

El gobierno de PR lleva años tratando de darle oxígeno a desarrolladores y banca, principalmente a través de los programas de subsidios hipotecarios que mencioné antes y con programas federales de vivienda asequible por exenciones contributivas (LIHTC) 20/n

De hecho, según el Plan de Acción más reciente del Departamento de Vivienda, el gobierno de PR separó unos $963 millones de fondos CDBG-DR para proveer financiamiento de brecha y fomentar la construcción de vivienda asequible a través de exenciones federales (LIHTC) 21/n

¿Cuál ha sido el saldo de todo esto? Pues, hay vivienda a precio de mercado que nadie compra y demanda por vivienda asequible que nadie suple. En el 2019, más del 40% de los hogares con hipotecas y 50% de inquilinos gastaban más de 30% de su ingreso en costos de vivienda 22/n

Hay decenas de miles de personas en lista de espera por una unidad de vivienda pública o por un vale de Sección 8. Esto sin contar las cientos de miles de viviendas sin reparar que sufrieron daños sustanciales por los huracanes Irma y María y los terremotos en el sur 23/n

Pero, la situación actual no es crisis para todos. Como ven en la gráfica, ha habido un aumento en el precio de la vivienda unifamiliar desde el 2018. Durante la pandemia, se ha dado un “boom” de compras de vivienda más cara, muchas veces en “cash”, por inversionistas 24/n

Esto aún continúa y amerita seguir monitoreándolo. FIN