Thread by @archiptere

Qu'est-ce qu'il faut regarder quand on achète ou loue un nouveau logement ?

Un thread archi (en retard 😅) sur tout ce qu'il y a à checker avant de s'installer dans son nouveau nid douillet, pour que le déménagement ne se transforme pas en cauchemar dès le canapé installé 👇

Ce thread s'adresse aussi bien aux futurs propriétaires qu'aux locataires, puisque les points listés impactent le confort de vie et les frais d'énergie qu'un logement peut amener. Prêts pour se la jouer Stéphane Plaza ?

C'est parti !

La première chose à faire, c'est d'établir un "profil" du logement : est-ce de l'ancien ou du récent ? De quand date la dernière rénovation ? Et surtout : que raconte le dossier technique, que le vendeur/loueur doit obligatoirement vous fournir ?

Ce dossier technique, c'est votre meilleur allié pour tout savoir sur le logement. Même s'il peut paraître imbuvable au premier abord, il va vous indiquer tout ce que vos yeux ne sauraient pas forcément repérer sur les murs ou les menuiseries.

Il contient notamment le Diagnostic de performance énergétique (DPE), classant le logement sur une échelle de A à G. A étant un logement neuf parfaitement isolé, G étant une passoire thermique inconfortable et qui vous coûtera très cher à maintenir et à chauffer.

Ce DPE contient des informations précieuses sur le confort d'été, les équipements de chauffage et d'eau chaude sanitaire, l'isolation, la ventilation, une estimation de dépense annuelle de consommation, et des recommandations d'usage ou de travaux pour améliorer ces points.

Le classement énergétique d'un logement doit jouer sur son prix. Il peut donc être intéressant d'acheter un logement peu cher et mal noté en vue de le rénover soi-même, à condition de s'y connaître un minimum en bricolage pour ne pas se retrouver en galère 6 mois plus tard...

... En revanche, si un vendeur essaie de vous refourguer au prix du neuf une vieillerie "dans son jus" qui fuit par toutes ses tuiles, avec des arguments fallacieux du style "c'est une demeure de charme", FUYEZ (ou négociez sec). Les frais de travaux ne seront pas charmants, eux

Le dossier technique doit également contenir un état de l'installation de gaz et d'électricité si elles ont + de 15 ans. Jetez-y un œil, car vous n'avez pas envie de voir votre nid douillet partir en flammes dans 6 mois parce qu'il y aura eu un court-circuit.

Vous y trouverez aussi des diagnostics plomb et amiante. C'est très important : le plomb signifie devoir changer la... plomberie (💡), et la présence d'amiante va décupler la complexité et le coût de n'importe quels travaux qui pourraient y toucher.

En effet, si l'amiante est inoffensive quand elle est inerte, elle devient très dangereuse pour les poumons quand on la perce, scie ou ponce. Les travaux doivent donc être précédés d'un désamiantage, qui coûte généralement un bras, un rein et trois orteils.

Enfin, le dossier peut contenir un état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radons...) et un diagnostic d'exposition au bruit, par exemple si le logement se situe dans un couloir aérien ou à proximité d'une grande route.

Allez, on a fait le tour de la paperasse ! Passons à la visite à proprement parler. Sur quoi porter son attention au moment de découvrir le logement ?

Commençons par le plus évident : les murs. Regardez leur épaisseur, et demandez en quoi ils sont faits. Est-ce qu'ils sont correctement isolés (10cm d'isolant au minimum) ? Est-ce de la maçonnerie (parpaings, pierres, briques...), ou de l'ossature bois ?

Cherchez des traces d'humidité. Elles seront souvent couvertes d'un coup de peinture au moment de la visite, mais certains signes ne trompent pas : des matériaux écaillés ou gondolés, un parquet gonflé, des plinthes déformées, marquent la présence de l'eau

L'eau est le pire ennemi de la construction, elle détériore les matériaux, provoque des moisissures néfastes, compromet la structure et complique le chauffage. Si elle résulte d'une malfaçon de construction, elle est en plus très difficile à éliminer.

A l'extérieur, regardez le pied des murs enduits : ces tâches sombres sont des remontées capillaires, qui indiquent que l'eau remonte du sol jusque dans le corps du mur. A terme, cela peut le fragiliser et/ou faire pourrir l'isolation.

Des fissures dans la peinture sont fréquentes, pas forcément dangereuses, mais elles doivent vous inquiéter si elles courent du sol au plafond et/ou qu'elles sont traversantes, c'est à dire visibles de chaque côté du mur. C'est le signe d'une structure potentiellement endommagée

Passons maintenant aux menuiseries, c'est à dire les portes et fenêtres. Sont-elles anciennes ou récentes ? Simple, double ou triple vitrage ? Sont-elles équipées de volets, manuels ou roulants ? La porte d'entrée est-elle sécurisée ?

Passez la main autour des fenêtres. Le bâti est-il froid ? Sentez-vous un courant d'air ? Y a-t-il des traces de coulures ? Comment percevez-vous les sons extérieurs ? Ces vérifications doivent vous permettre de déterminer si les fenêtres sont étanches et bien isolées.

Par ailleurs, la présence de volets extérieurs améliore le confort d'été, et représente une sécurité accrue contre les intempéries et les infractions. Côté matériaux, le PVC vieillit mal, le bois vieillit vite mais peut s'entretenir, et le métal (si bien isolé) est durable.

L'état et l'âge des menuiseries est une donnée importante, car elles ont un fort impact sur la performance thermique et le confort du logement. Elles coûtent très cher si elles doivent être changées, et sont donc à prendre en compte dans votre budget travaux.

Profitez-en pour apprécier l'exposition du logement. Est-il suffisamment lumineux ? Un appartement mono-orienté nord/est sera plutôt sombre et difficile à chauffer, un appartement traversant est plus agréable mais peut surchauffer en été si mal isolé.

Suite du thread 👇

https://twitter.com/archiptere/status/1600835282945077248?s=20&t=j2oHBuBY-sgI0EcBdoBjbQ

Erratum : le diagnostic de plomb impacte la plomberie s'il est détecté.... Sur la plomberie, évidemment. Il est aussi possible d'en trouver dans les revêtements comme la peinture, auquel cas on engage des travaux de déplombage, moins compliqués qu'un changement de canalisations