Thread by @AInversorQC

🧵#Hipotecas

JohanQC desea comprar un inmueble que vale $142.857.143 COP, tiene lo correspondiente al 30% de la cuota inicial, pero necesita solicitar $100M COP y no sabe si sacar el crédito hipotecario a 5 años con cuotas de $2.421.379 COP o 20 años con cuotas de $1.376.537 COP

Para analizar la viabilidad, Johan cuestiona sus finanzas y en efecto puede sostener ambas cuotas, pero no sabe que hacer, pues en el crédito hipotecario de 5 años pagará $45.282.749 COP en interés sacrificando el flujo, mientras que a 20 años pagará $230.368.882 COP

¿Que hacer?

Las condiciones para la financiación son

Crédito Hipotecario de $100M COP
Tasa 17% EA
Plazo 5 años o 20 años

La entidad financiera le facilita las dos proyecciones de amortización para que pueda analizar de una manera más detallada su decisión

esta la amortización del crédito a 5 años

Esta es la amortización del crédito a 20 años

Johan le da vueltas y vueltas a los números y encuentra que en el crédito de 5 años la cuota empieza a aportar más a capital desde la cuota 9, mientras que en el crédito de 20 años, de la cuota abona más a capital a partir de la cuota 189

la diferencia de la cuota es $ 1.044.842

Johan decide evaluar posibles escenarios de costo de oportunidad, donde pueda a futuro aparecer opciones para destinar ese $1.047.842 mensual de diferencia en algún vehículo de inversión que tenga un retorno mayor al 17% EA, pero mientras aparece, recurre a la LEY 1555

La imagen anterior proviene de la explicación de la Ley 1555 [youtube.com/live/ZUpQOkNYB…] aunque aplicado a créditos educativos de ICETEX, en realidad aplica para cualquier tipo de deuda en Colombia

Johan finalmente toma una decisión y decide acercarse al asesor de la entidad financiera

decide tomar el crédito de $100M a 20 años de plazo a la tasa del 17% EA que le ofrece el banco

Diseña su propio plan de amortización, con las condiciones de desembolso de la entidad financiera, pero mientras define que vehículo le renta más del 17% EA pactado, va a pagar cuotas de $2.421.379 COP aplicando la LEY 1555 de abonos extraordinarios a capital para reducir CUOTA

Tal como lo haría, si eligiera el crédito con plazo de 5 años

Ventajas y consideraciones
1. La cuota minima es menor a 20 años, no hay un compromiso en caso de pagar la cuota minima pactada

2. Permite tener control sobre el flujo de caja

3. Permite realizar mejores inversiones

4. Al igual que en la amortización a 5 años, a partir de la cuota 9 empieza a abonar más a capital que lo que se va a interés

5. El sector financiero (banca y operadores de información) ven con buenos ojos que muestre solvencia económica

6. Los intereses a pagar son exactamente los mismos en la amortización de 20 años con abonos extraordinarios a capital que la amortización a 5 años

7. Mientras el inmueble se encuentre hipotecado, el inmueble se encuentra protegido ante cualquier eventualidad

8. Mientras la inflación año a año impacta en la economía, al tener tasa fija, la deuda ocupa cada vez menor porcentaje de los ingresos

9. El usufructo del bien inmueble va evolucionando conforme pasa el tiempo

10. El titulo de deuda sobre el inmueble puede ser vendido a otra entidad financiera que ofrezca una menor tasa EA

Esto permite que incluso genere excedentes de capital que se pueden abonar a la misma deuda, acelerando incluso más la amortización

Uno de los más grandes activos que alcanza una familia en su vida es la adquisición de un inmueble, pero con unas finanzas bien organizadas, es muy viable adquirir inmuebles cada vez con un menor periodo de tiempo, al apalancarse del patrimonio construido.

APRENDIZ INVERSOR QC