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Santiago Magnin

@santivende

Apr 28, 2024

¡¡¡TODA LA INFO
sobre los CRÉDITOS HIPOTECARIOS
en este hilo!!!

I.-
Esta semana tres bancos (el Hipotecario el martes, el Ciudad el miércoles y el Supervielle el jueves) anunciaron líneas nuevas de créditos hipotecarios en UVAs para primera vivienda, segunda vivienda, ampliación/terminación o directamente construcción.

Dada la importancia del hecho, Clarín decidió este finde poner en la tapa de su suplemento semanal “Mercado Inmobiliario” una falopa absoluta sobre Detroit, sin dedicar ni una sola línea al regreso de los créditos hipotecarios.

🧵... Va hilo... 🧵

II.-
Empiezo por las condiciones, dado es lo que más interesa. Así nos sacamos la curita de una, y después pasamos a analizar cosas más interesantes.

1.- BANCO HIPOTECARIO
Para créditos con destino adquisición de vivienda única y permanente, te prestan hasta AR$ 250 millones, hasta en 360 meses de plazo, con una TNA del 8,5% y un CFT con IVA del 8,88%. Es en UVAs, no en pesos ni en dólares. Si en esta línea cobrás tu sueldo en el Hipotecario, te subsidian el primer año de tasa y arrancás con tasa del 4,25% pero, a partir de la cuota 13, ya volvés al 8,5% (por lo que el CFT del crédito total baja de 8,88% al 8,25%).

Para créditos con destino adquisición de vivienda no permanente (segunda vivienda), te prestan hasta AR$ 250 millones, hasta en 360 meses de plazo, con una TNA del 8,5% y un CFT con IVA del 10,46%. Ídem vivienda única, si cobrás en el Hipotecario, te subsidian primer año con tasa del 4,25% (y el CFT del crédito baja del 10,46% al 9,88%).

Para "construcción" (siendo dueño de la tierra) las condiciones son iguales e inclusive te prestan hasta AR$ 250 palos. Y para "ampliación" así como "terminación" las condiciones TAMBIÉN son iguales pero te prestan hasta AR$ 125 palos.

El CFT incluye "seguro de incendio" y "seguro de vida". Si sos padre y querés que tus hijos no se queden en la calle si te pasa algo, no es una mala idea sacar uno de estos créditos.

2.- BANCO CIUDAD

Sólo pueden acceder quienes ya cobren o migren la acreditación de su sueldo al Banco Ciudad (si sos comerciante o empresario, tendrías que autopagarte un sueldo en el Ciudad para aplicar).

Lanzaron dos líneas:
Una para adquirir primera y segunda vivienda en el AMBA, así como en las provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta al 5,5% de tasa en UVAs.

Otra para adquirir vivienda única y de ocupación permanente en el "Microcentro" al 3,5% de tasa en UVAs (que en realidad no es tan "micro" sino más "macrocentro"... aplica lo que está entre Entre Ríos / Callao al oeste, Av. San Juan al sur, Av. Santa Fe al norte y Av. Leandro N. Alem / Paseo Colón al este).

Aún no anunciaron el CFT de sus líneas, pero sí dieron ejemplos así que podemos deducir que el 3,5% de tasa de la línea del centro se convierte en un aprox. 3,6% de CFT; y el 5,5% de la línea general en un aprox. 5,65%.
✅ No sólo sirven para adquisición sino también para refacción, mejora y ampliación.
✅ Comparten el monto máximo del Hipotecario en AR$ 250 millones.
✅ El plazo puede ser de 10, 15 o 20 años.
✅ Sí o sí en es UVAs.
✅ La relación cuota-ingreso es de hasta el 25% de los ingresos netos del solicitante y/o de su grupo familiar.
✅ Y te financian hasta el 75% del valor de venta de la unidad a adquirir.

3.- BANCO SUPERVIELLE

Aún no dio detalles. Bastante humo salir a anunciar que darás créditos sin comentar las condiciones. ¡Es OBVIO que TODOS los bancos (públicos y privados por igual) darán créditos hipotecarios en el futuro de corto y mediano plazo!

⚠️ Importante ⚠️ Todos los crédisot sirven solo para usados o “a estrenar” escriturables. No sirven para comprar “en pozo”.

PD: Sin lugar a dudas (levanto apuestas), se lanzarán créditos en UVA al 5% sin demasiadas restricciones, pero ¿conviene esperar a sacar un crédito “más barato” y, de paso, esperar a que baje también la infleta que impacta en el capital adeudado en UVAs? Explicaré mi hipótesis más adelante en este hilo… sigamos!!! 🧵

III.-
SE EQUIVOCAN los que creen que la demanda no absorberá miles de millones de dólares porque los sueldos están muy golpeados. A pesar de que un empleado de comercio hoy gana AR$ 604.089 (base, neto, sin antigüedad, a Abr24, último dato) y el RIPTE está en AR$ 619.007 (bruto, promedio de asalariados formales a Feb24, último dato), se darán decenas de miles de créditos en 2024.

En los últimos días:
✅ El tráfico en Google sobre “créditos hipotecarios” voló por los aires.
✅ 18.000 personas pidieron cita en el Hipotecario para consultar sobre los créditos.

Peor aún es el argumento de que ahora los jóvenes valoran otras cosas y no comprarán propiedades, aunque puedan. Ni daré cabida a eso. Vean lo que pasa en LATAM, EEUU, Canadá o Europa. Los jóvenes siguen comprando casas. ¡Hasta la semana pasada los jóvenes no consideraban comprar una propiedad PORQUE LES ERA IMPOSIBLE (no porque no quisiesen)!!!

🧵... sigo el hilo... 🧵

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Santiago Magnin

@santivende

Jul 6, 2019

Ayer en debate inmobiliario, defendí la postura de que el m2 porteño está CARO argumentando que:
1.- La cantidad de transacciones se desplomó. Oferta creciente c/demanda decreciente da precios más bajos. En el "boom" de los UVAs, se hacían 6.000 ventas por mes sobre ...ABRO HILO

...un stock de 50.000 en venta (12%). Ahora se hacen 2.500, sobre un stock de 115.000 (1,7%).

2.- En May19 se autorizaron 900 mil m2 en permisos de edificación, oferta que saldrá al mercado en 2021. Ese número es el segundo más alto después del oro de May17 (que está saliendo...

...al mercado ahora).

3.- Nunca en toda la historia argentina la renta por alquiler de un depto fue más baja que la actual.

4.- Hoy la renta BRUTA por alquiler de un depto es más baja que la renta NETA del bono del tesoro estadounidense, la inversión más segura de la historia..

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