Thread by @ostinus77

Estimados administradores de comunidades, cuñados de Juntas de Propietarios, abogados y profesionales en general que recomendáis "vender la vivienda del portero" de los edificios.

Para vosotros #ostiHilo

Se trata de saber, conocer y explicar a vuestros clientes o vecinos, el alcance y circunstancias de esta operación y recomendar hacerla de la MEJOR MANERA posible.

Y ahora os explico por qué.

Para vender la "vivienda del portero" (no sé porque siempre se dice así en vez de "portera"), habitualmente ANTES hay que desafectarla de su naturaleza de elemento común.

Y esto porque habitualmente esa vivienda del portero es un ELEMENTO COMUN. Como todo elemento común pertenece a TODOS los propietarios de los elementos independientes del edificio

en la proporción de las cuotas de participación de cada elemento privativo.

Pues bien.. .a veces, de vez en cuando, a un cuñado de la Junta de Propietarios se le ocurre "vender" esa vivienda porque da dinero y se puede hacer.

Poderse hacer se puede hacer. Que es la operación jurídico-registral MÁS COMPLEJA que conozco, también. Y que habitualmente acaba en FRACASO ABSOLUTO, también. Me explico.

La cosa es conocer que, dentro de los actos que se pueden realizar con los elementos comunes de un inmueble, existen algunos que son COLECTIVOS y otros PERSONALES.

Y no busquen legislación al respecto. Esto es fruto de la experiencia con casos, resoluciones DGRN y jurisprudencia de los Tribunales.

La cosa es que para vender la vivienda del portero, antes hay que DESAFECTARLA de su naturaleza de elemento común. Es decir, hay que convertirla en un elemento INDEPENDIENTE.

Esto, queridos, es un acto COLECTIVO. Que viene a significar que puede realizarlo la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS siempre que adopte el acuerdo por unanimidad y el mismo sea firme.

Los tribunales, la DGRN y mucha doctrina, han venido considerando que la DESAFECTACIÓN Y VENTA de la vivienda del portero, en el MISMO ACTO, SIGUE siendo un ACTO COLECTIVO.

Esto es muy importante de comprender. Supone que, en principio, NO existe un tracto de titularidad sobre la vivienda del portero. La Comunidad DESAFECTA Y VENDE en ejecución de un acuerdo COLECTIVO adoptado por unanimidad en Junta y firme.

A efectos prácticos, con que lo ejecute el presidente y/o secretario es válido e inscribible.

El cacao surge cuando a alguien se le ocurre SOLO DESAFECTAR. SIN VENDER. Es decir, sin tener comprador y esperar a hacer la venta en OTRO MOMENTO.

Aquí la historia se estropicia. Ostinus os puede asegurar que al 90% de probabilidad, NO VENDEIS la vivienda. Por qué? Porque pasa a ser un acto PERSONAL.

Y qué supone eso?
Que aquí YA EXISTE TRACTO. La desafectación NO inscribirá la vivienda del portero a nombre de la Comunidad pues una Comunidad no tiene personalidad jurídica y no puede (salvo algunos casos) ostentar derechos sobre bienes inmuebles.

La desafectación de la vivienda del portero como elemento común, supondrá la inscripción de esta finca a nombre de TODOS Y CADA UNO de los titulares de los elementos independientes. NO DE LA COMUNIDAD

Consecuencia práctica de ello es que para inscribir la compraventa, HAN DE COMPARECER TODOS LOS TITULARES del Registro a vender.

Si poner 70 titulares de acuerdo ya suena como un sueño, añadan que en españa, el Registro es voluntario.

De esos 70, fijo que 15 o 20 verdaderos actuales propietarios, NO TENDRAN su titularidad inscrita y habrá que pedir q lo hagan (si quieren).

Añadan vds que la vivienda desafectada del portero, estará GRAVADA CON TODAS Y CADA UNA de las CARGAS (hipotecas, embargos...) que gravan cada elemento independiente.

Así q cuidadín con vender estas operaciones y cómo las vendemos