Thread by @khronat

O perigo de investir em FIIs usando Dividend Yield e P/VP:

Somente hoje as cotas do #RELG11 estão caindo 17% ATÉ O MOMENTO (e chegaram a cair 20%).👇

Se uma queda dessa não é comum nem em ações, que dirá em FIIs.

Então, qual o motivo dessa queda toda?

Esse fato relevante aqui divulgado ontem 👇

Sendo bem claro: o RELG11 vai parar de distribuir rendimentos para fazer frente aos pagamentos do passivo que ele assumiu ao comprar o REC Log Camaçari .

Mas isso não é o mais bizarro.

O mais bizarro é que a gestora REC já havia comunicado NO ANO PASSADO que o fundo NÃO TINHA DINHEIRO para arcar com essas obrigações.

Eles também não sabiam na época como fariam pra captar mais dinheiro para fazer frente à esses pagamentos, já que o fundo negociava com P/VP < 1.

Na época, a dívida do RELG11 era de R$ 65 mi (corrigida por CDI) e deveria ser paga em só 2 parcelas.

Hoje essa dívida já é de R$ 70,7 milhões.

Nem se considerássemos que o fundo tenha ZERO despesas e todo Resultado (R$18 mi em 2022) fosse p/ pagar a dívida, ele teria dinheiro.

ISSO JÁ ESTAVA DADO.

Eu mesmo já tinha avisado aqui no final do ano passado sobre essa situação complicada do RELG.

Mas infelizmente, o mercado de FIIs é lotado de pessoas físicas e elas foram "ensinadas" a olhar o que?

Dividend Yield e P/VP.

https://twitter.com/khronat/status/1590369731210809344

Olhando o passado esses dois indicadores estavam lindos quando o aviso foi dado.

Um P/VP de 0,62 (abaixo de 1 e portanto barato segundo os "gurus") e um Dividend Yield de 13% (muito próximo da Selic na época e livre de IR).

Porém, o futuro era claro e nada positivo.

Tão claro que quando gravamos o VBOX dele em agosto de 2022, avisamos sobre essa situação e, lógico, o nosso valuation precificava isso.

Além disso, alertamos para o fato do valor patrimonial ter subido 24,6% enquanto o valor de mercado caiu 32,2%.

Esse é o grande perigo de confiar cegamente no Valor Patrimonial encontrado nos laudos de avaliação dos imóveis.

"Ah, mas eu não corro esse risco. Só invisto em FIIs de boas gestoras."

Essa é a típica frase de quem conhece muito pouco sobre FIIs e não sabe quem está por trás da REC: o Moise Politi.

Ele é o sócio controlador da REC e praticamente CRIOU o mercado de FIIs no Brasil.

O 1º FII BR, SHPH11, foi obra dele, além de outros FIIs como o TRNT11, o HCRI11 e o BRCR11.

O Marcelo, gestor do RELG, também é casca grossa de mercado.

Então, não vem com essa de olhar gestora e pronto.

Você PRECISA acompanhar de perto seus FIIs se não quiser ter surpresas.

A gente faz isso pra você lá dentro do VBOX, inclusive com uma Carteira Recomendada de FIIs.

Nela, focamos no longo prazo, preservando o seu patrimônio e a geração de renda passiva.

Se quiser conhecer, o link está aqui👇

bit.ly/3zwCS3t

Se você gostou dessa thread, considere dar um RT no 1º tweet.

Assim, mais pessoas aprendem e ajudamos a evitar que elas percam dinheiro dessa forma.

Se quiser ficar de olho em mais conteúdos como esse, considere me seguir.

https://twitter.com/khronat/status/1643667531230748672

Não poderia deixar de agradecer ao @ctexjr , que fez a análise completa do RELG11 dentro do VBOX na época em que trabalhou com a gente.

Mandou bem demais.