1) Di Pasquale & Wheaton 4Q Modeli ile emlak piyasası nasıl incelenir? Detayına girmeyeceğim ancak basitçe şunları söyleyeyim: Barınma yani konut talebini nüfus, göç, nüfus yapısı, sosyo-ekonomik gelişmeler vs belirler. Konut arzı ise mevcut bina stoku tarafından belirlenir ve +
2) kısa vadede sabittir. Hali hazırda ne kadar boş ev varsa kiralar o derece düşük kalacaktır. Boş evlerin dolmasıyla kiralarda yükseliş beklenir. Barınma piyasasından (Space Market) işin varlık piyasası (Asset Market) tarafına gelirsek, bir yatırımcının elindeki alternatifleri+
3) düşünelim. Tahvil, hisse ya da diğer riskli varlıklara yatırım yapabileceği gibi emlak yatırımı da yapabilir. Birinde faiz kazanırken diğerinde temettü ya da sermaye kazancı hedefler, emlakta da kira geliri elde eder. Kiraların ev fiyatlarına oranı (Cap Rate) eğer çok yüksek+
4) ise tahvil ya da hisse senedi yatırımcıları da emlaka yönelir, emlak fiyatları artar. Ya da kiralar çok düşük kalıyorsa emlak yerine diğer yatırım araçlarındaki cazip hale gelir emlaka ilgi geriler ve fiyatlar düşer. Bu açıdan piyasadaki reel faiz koşulları ile cap rate +
5) yani kira/fiyat oranı arasında güçlü bir ilişki vardır. Hatta faizlerin düşmesiyle konutlar daha alınabilir hale geldiğinden emlak fiyatları talep taraflı olarak da artar. Özetle, ekonomideki faizler belliyken emlak fiyatlarını kiralar belirler. Cap rate bölgeden bölgeye, +
6) evden eve farklılık gösterse de genel olarak faiz/borçlanma koşullarıyla birlikte hareket eder. Tamam fiyatları belirledik, bu fiyatları bir de satıcı daha doğrusu inşaatçı açısından okuyalım. İnşaat firmaları arsa satın alır, üzerine demir, çimento, ahşap, plastik, cam, +
7) işçi, mimar, mühendis maaşları, makine kiraları, finansman maliyetleri vs birçok maliyet unsuruna katlanarak bina yaparlar. Bu kalemlerin maliyetlerini kurtarmadıkça pek yeni inşaat yapamazlar. Kurtardıktan sonra ise satacakları evlerin fiyatı ne kadar yüksekse o kadar çok +
8) inşaata girişirler. Bu açıdan inşaat faaliyetlerini maliyetler ve ev fiyatları belirliyor diyebiliriz. Her bölgede ya da şehirde, her dönem belli bir miktarda inşaat faaliyeti devam eder. Bazı binaların da kullanım ömrü dolar ve yıkılırlar. Eğer inşaat faaliyetleri güncel +
9) bina stokundaki amortismanı karşılayamayacak kadar düşükse bina stoku azalır, tersine inşaat faaliyetleri amortismanı aşarsa bina stoku artar. Bu açıdan bina stokunun temel belirleyicisi inşaat faaliyetleri ve amortisman oranıdır. Sanırım bu noktada en başa döndük. +
10) Bina stoku kirayı, kira fiyatı, fiyat inşaat faaliyetlerini ve o da bina stokunu belirliyor. Bu dört sektör birbiriyle dengelendiği zaman emlak piyasası da dengesini buluyor. Şimdi iki vaka çalışması yapalım ve kiralar niye son dönemde özellikle İstanbul’da çok arttı ve +
11) Fiyatlar nasıl hareket edebilir onu tartışalım. İstanbul son yıllarda çok yüksek bina stokuna sahipti ve boş ev oranı (vacancy rate) oldukça yüksekti. Son 1-1.5 yılda inşaat maliyetlerinin çok ciddi arttığını gördük. Bu ilk etapta mevcut stoktan götürürken, son aylarda +
12) bina stokunun gerilemesine ve şehirde doğru düzgün boş ev kalmamasına yol açtı. Böylece kiralar hızla artmaya başladı. Kira/fiyat dengesi bozuldu, fiyatlar hafiften kıpırdanmaya başladı. Bu noktada dengenin oluşması inşaat sektörünün yeniden canlanmasına bağlı. İnşaat +
13) Eğer ki maliyetlerde bir gerileme olmazsa dengeyi sağlayan unsur fiyat artışları olmak durumunda. Nihayetinde kiralardaki artışı durdurmak için bina stokunun artması, bunun için de inşaatçıların para kazanabilecek hale gelmeleri gerekiyor. Kar marjlarını kısmaları da belki +
14) bir miktar katkı sağlayabilir. Kiraları dengeye getirebilecek diğer unsurlar ne olabilir diye düşünecek olursak, mesela amortisman oranının düşmesi bina stokundaki gerilemeyi azaltabilir. Bu nasıl olur, kentsel dönüşüm faaliyetlerini durdurmak bir yöntem örneğin. Bir başka +
15) yol da mevcut kiraya karşılık daha fazla fiyat olmasını sağlamak üzere faizlerin düşürülmesi olabilir. Tabi bu durumda zaten artmakta olan fiyatların artışını hızlandırıp inşaat sektörünün canlanması sağlanmış olur. Bir diğer yol da barınma talebini düşürmek. O da istanbula+
16) göçün azaltılması, bir hanede yaşayan insan sayısının artırılması, nüfus artış hızının düşmesi gibi yollarla olabilir ancak bunlar kısa vadede pek değiştirilebilecek şeyler değil. Bunların hepsini dikkate alarak Di Pasquale-Wheaton modeli çerçevesinde herkesin gelişmeleri +
17) analiz edebilmesini umuyorum. Hangi gelişmeler daha olası, hangileri değil düşünün ve ona göre beklentilerinizi oluşturun derim. Kiracıysanız, ev değiştirecekseniz, ev satacaksanız, ev alacaksanız bu çerçeve umarım size ışık tutar.
İstanbul’da üç yıldır her ay ortalama 1 milyon metrekarelik yeni daire ruhsatı veriliyor. Daha önceki 10-15 yıl boyunca aylık ortalama 2 milyon metrekarenin üzerindeydi. İstanbulda konut stoku böyle böyle kurudu işte. Kiralar niye uçtu diye merak edenler için paylaşıyorum.
@threadreaderapp unroll
Share this Scrolly Tale with your friends.
A Scrolly Tale is a new way to read Twitter threads with a more visually immersive experience.
Discover more beautiful Scrolly Tales like this.