Nuevo ciclo económico. Mercado #Oficinas afronta 3 grandes desafios: financieros, inflación costes CAPEX y #WFH.
Incertidumbre reflejada en las valoración de los principales propietarios: -25% YTD, y consultores ~-20% YTD.
En ambos grupos, impactando de forma desigual.
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Financieros:
- subidas tipo interés,
- incremento diferenciales: ¡suponen ¾ del coste financiero!. Percepción de riesgo sobre el sector,
- Endurecimiento condiciones: credit crunch nueva financiación & ´pinch points will be refinancing moments´ #squeeze
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Inflación de costes CAPEX:
- construcción nuevos edificios/reformas existentes,
- adaptación edificios para mejora eficiencia energética,
- necesidad inversión en instalaciones generación energías renovables #PV
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Work from Home/Everywhere:
- Hoy: el 30% de los días FTE se trabajan en remoto
- Futuro: desde 5% prepandemia, estabilizándose en el 20%
- Tres grandes grupos. El más relevante para el sector: profesionales en modo híbrido ~30% total
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Sin embargo, las 3 variables analizadas son también oportunidades para operadores con mejor posición inicial. Estos concentraran su capacidad de inversión en:
- diversificación oferta,
- mejora/adaptación condiciones edificios actuales
El reverso de estas restricciones es:
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Financieras:
- reducido LTV: <40%. Mejor acceso a nueva financiación,
- incrementos rentas al estar vinculadas a la inflación: inquilinos solventes #InflationHedge,
- Cambio EUR USD: hace más atractiva la inversión en Europa a inversores USA
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Inflación costes CAPEX:
- limita la creación de nueva oferta,
- plantas #PV: reducción costes suministro/autoconsumo, nueva fuente ingresos,
- expulsará parte de la oferta existente: obsolescencia,
- transformación a otros usos: residencial, hotel,...
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Work from Home/Everywhere:
- la productividad se resiente en remoto,
- a pesar de la baja ocupación, las empresas no están reduciendo la superficie de oficinas,
- E-commerce: tras el salto inicial -1Q20-, recupera la tendencia. Reversión a la media
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Desde la #GFC de 2007, el #CRE ya estaba sometido a importantes tensiones: tendencias de l/p y crisis temporales.
Una sucesión de crisis que suponen un reto difícil de superar, que exige una rápida adaptación y acceso a equity/financiación.
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