1/ השבוע מלאו 4 שנים לפסה"ד בבג"צ הדולפינריום. הזדמנות להזמין אתכם לצלול לפרק מרתק, בלתי נתפס ובעיקר מתסכל בתולדות ת"א. עסקה מפוקפקת שנרקמה בשנות ה-90, בעקבות מיזם כושל משנות ה-70, כשברקע - כמו תמיד - מלחמת העצמאות והסכסוך.
אז איך הופכים מים לזהב? קחו אוויר [מגה-🧵]:
2/ לפני שמתחילים, רק להוריד משהו מהשולחן: זה תיק סופר מסועף, עמוס בפרטים ומידע, שעבר כמה וכמה גלגולים תכנוניים, משפטיים ותקשורתיים, והיו מעורבים בו המון אנשים. כך שמראש אומר שאני הולך לפשט *המון* - לטובתכם - ובטח אשמיט בדרך פרטים ואנשים שמגיע להם קרדיט. מתנצל מראש.
3/ עסקתי בתיק מהשבוע הראשון כעו"ד ב-@MovGov כש@TomerNaor מסר לי אותו בחיוך ממזרי. השנתיים וחצי הבאות היו רכבת הרים של הליכים, תקשורת, לילות לבנים ועבודה צמודה עם עוה"ד הנפלאות של התנועה (נילי אבן-חן וצרויה מידד-לוזון) וגם של @adamteva שניהלו תיק מקביל בנושא (אלי בן-ארי האגדי).
4/ לכולם תודה ענקית. ועכשיו לסיפור:
**פרק 1: העסקה**
אז מהי בעצם "עסקת הדולפינריום"?
עסקה משולשת שנחתמה ב-2003 בין יזם (השער לישראל בע"מ), מדינת ישראל (@landgov) ועיריית ת"א (@iTelAvivYafo). העסקה כללה חילופי שטחים וייעודים בין מתחם הדולפינריום ל"מתחם העירייה" (מימין).
5/ היזם נכנס לעסקה עם מתחם הדולפינריום - 18 דונם קרקע עם זכויות בנייה ל-6,000 מ"ר בייעוד מסחרי (שרובם כבר מומשו במסגרת מבנה הדולפינריום);
העירייה ורמ"י נכנסו לעסקה עם מתחם העירייה - 12 דונם ממזרח לדולפינריום, בייעוד ציבורי, ששימשו בחלקם כמגרש עירוני לגרירת רכבים.
6/ במסגרת העסקה, הוסכם שבמתחם העירייה תקודם תב"ע למגורים ומלונאות בהיקף של 48K מ"ר - המתחם יירשם ע"ש היזם, והוא יקבל את זכויות הבנייה ויוכל לבנות את הבניינים ולמכור אותם;
ואילו מתחם הדולפינריום יהפוך לשטח ציבורי פתוח, המבנה הישן ייהרס והמתחם יהפוך לחלק מהטיילת.
7/ מה שהפך את כל העסקה הזו לשקשוקה מבעבעת ומסריחה, בעיני רבים, היה הפער העצום בשווי המתחמים, והעובדה שרמ"י ויתרה על עריכת מכרז.
בנק' הזמן שהגעתי לתיק (2016) שווי הדולפינריום הוערך בכ-60 מיליון ש"ח, ואילו שווי מתחם העירייה הוערך בין 0.93 ל-1.3 *מיליארד* ש"ח (!) - פי 15-21 (!!).
8/ אמנם - ההסכם קבע מנגנון מיסוי: מתוך ההפרש בין שווי המתחמים, היזם ישלם 50% כהיטל השבחה לעירייה ועוד 31% כ"דמי היתר" לרמ"י.
אבל עדיין: 19% - כ-165 מלש"ח, כמעט פי 3 משווי הדולפינריום עצמו - נותרו בידי היזם; וזה לא כולל רווח יזמי ממכירת הבניינים שיבנה, שהם מיליונים רבים נוספים.
9/ מיותר לציין שמתחם העירייה זו קרקע שמופיעה ליד המושג "פריים לוקיישן" במילון הנדלן. אין כמעט מגרשים כאלו. מגרש ריק, קו ראשון לים, מטר מהטיילת. יהלום בלתי מלוטש.
ובמקום לשווק את המגרש לכל המרבה במחיר, המדינה מעניקה אותו על מגש של כסף לבעלי המגרש השכן.
מבולבלים? גם אנחנו.
10/ **פרק 2: רקע היסטורי**
זה הרגע לעזוב את העסקה ולהמריא אחורה במכונת הזמן - כי הכל קשור.
באזור הזה שכנה בעבר שכונה של יפו בשם 'מנשייה', שהחלה להיבנות בסוף שנות ה-70 של המאה ה-19.
במלחמת השחרור השכונה המעורבת הפכה לקו חזית, ורבים מהמבנים נהרסו במהלך הקרבות ולאחריהם.
11/ במבנים הנותרים השתכנו עולים חדשים, אך גם הם פונו בסוף שנות השישים לאחר שהוחלט למחוק את השכונה כליל, להפקיע את המבנים מיושביהם, ולהפוך את השטח למע"ר המטרופוליני החדש של ת"א. הריסות השכונה נשפכו לים, ועליהם הוקם גן צ'ארלס קלור (פאן פאקט: הפארק תוכנן ע"י המשורר ע' הלל).
12/ מבחינה תכנונית, המע"ר הוגדר בתוכנית תא/1200 מ-1975 ("מתווה שטח מנשייה"), ששרטטה כבישים רחבים כמקובל בסבנטיז, וקבעה ייעודי קרקע מסחריים (מלאכה, מגורים) וציבוריים (מבני ציבור, שצ"פ ועוד). הקרקעות שהופקעו מהתושבים נרשמו ע"ש העירייה, ובכללם גם "מתחם העירייה" (ניתן לראות בתמונה).
13/ בדיעבד - תוכנית המע"ר הגרנדיוזית כשלה. למעט הקמת מתחם 'בית הטקסטיל' וכמה מלונות, לא נבנה באזור כמעט כלום.
למעשה עד היום קל לזהות בתצ"א די בבירור את השטח ההרוס שהיה פעם שכונת מגורים צפופה וחיונית (עם גריד נהדר, אגב) - וגם את קו החוף המקורי, שהורחב מערבה ע"י הריסות השכונה.
14/ ועכשיו מגיעים לדולפינריום - מיזם מסחרי שנולד בשנות ה-70 ביוזמת איש העסקים צבי עפרון.
עפרון הצליח לשכנע את הרשויות לאפשר לו לייבש רצועת ים, לקבל אותה בחכירה, ולהקים עליה מבנה להופעות דולפינים, אקווריום, חנויות, מסעדות וכד' (תב"ע 1950, שנת 1977).
15/'80-'85 הן שנות עלייתו ונפילתו של הדולפינריום: אחרי הצלחה ראשונית הקהל מפסיק להגיע, המשקיעים עוזבים, דולפינריום בע"מ פושטת רגל והעסק נסגר.
ב-1989 חברת השער לישראל, בבעלות איש העסקים היהודי-גרמני יוסף בוכמן, רכשה מכונס הנכסים את זכויות החכירה במתחם ב-4.5M דולר (7.2 מלש"ח).
16/ מה עושים עכשיו? על המבנה חלה תב"ע מאוד קשוחה, שלא מאפשרת להפעיל בו משהו שאינו דולפינריום - יעוד שהוכח כבלתי כלכלי.
הרשויות יכלו לחייב שינוי של ייעוד הקרקע למשהו מוצלח יותר - או לחייב את החזרת הבעלות למדינה כי החוכר לא מקיים (ולא יכול לקיים) את מטרת החכירה: הפעלת דולפינריום.
17/ אבל הרשויות בחרו באופציה הגרועה מכל: לאפשר הזנחה של השטח.
במשך יותר מ-30 שנה, החל מסגירת הדולפינריום ועד הריסת המתחם לפני כמה שנים, המתחם נותר פיל לבן, מוזנח ומתפורר, באמצע הטיילת. בשנים הראשונות פעלו כל מיני עסקים בחלקים מהמבנה, אבל מאז הפיגוע ב-2001 גם הם כמעט ונעלמו.
18/ ההזנחה המתמשכת היוותה לכאורה הפרה של לפחות 3 תנאים בחוזה החכירה מול רמ"י:
1. איסור על שימוש בנכס שלא למטרות החכירה (=דולפינריום);
2. התחייבות להחזיק את הנכס במצב תקין;
3. התחייבות לאפשר רצף של הטיילת, בין מבנה הדולפינריום לים.
אבל היזם לא רק שלא נבעט משם, אלא בסוף זכה ובענק.
19/ **פרק 3: הליכי התכנון**
היזם מעולם לא ניסה להשמיש את המבנה הקיים, אלא בעיקר לקדם תכנון חלופי.
ב-1991 הוא הביא את משה ספדיה לתכנן מגדלי מלון ומגורים *על הים*, לצד מוזיאון ומרכז מבקרים על החוף; כשהמלון הוצג כסוג של כלי לצורך מימון היוזמה הציבורית (=המוזיאון).
20/ ב-1995 עת"א יזמה תחרות אדריכלית לתכנון האזור כולו, עם תכנים דומים. התחרות כללה גם שדרוג של המרחב הציבורי - ולא חייבה את הריסת הדולפינריום. גם פה המלון הוצג ככלי למימון היוזמה הציבורית.
אבל מאז 1998, כשחולדאי נבחר לראשות העיר, היוזמה התכנונית המקורית נגנזה.
21/ החל משנת 2000 החלו דיונים בנושא עסקת חילופי קרקע, כשעכשיו המניע הוא כבר לא מימון מוזיאון אלא "פתיחת רצף הטיילת".
ב-2003 נחתם ההסכם המשולש שתיארתי בתחילת השרשור - שהגדיר מה היזם יקבל, אבל שכח לקבוע מנגנון שיבטיח תמורות פרופורציונליות, או לאפשר לרשויות לסגת ממנו.
22/ במקביל הוגשה תב"ע תא/1/3660 שמטרתה לעגן את המתווה התכנוני שהוסכם בעסקה: שטח הדולפינריום מיועד לשצ"פ והמבנה מסומן להריסה; שטח מתחם העירייה מיועד למגורים ומלונאות (48,000 מ"ר).
(בהמשך, נושא האיחוד והחלוקה פוצל לתוכנית נפרדת בסמכות הוועדה המקומית (תא/2/3660)).
23/ לא אלאה בכל הפרטים (ב-2005 היזם ביטל את העסקה (וחזר בו); ב-2007 מבקר המדינה פרסם דוח חריף על התנהלות רמ"י בעסקה; עררים, התנגדויות ומה לא) - בסופו של דבר שתי התוכניות אושרו וקיבלו תוקף; גם ערר שהגשנו על אישור תוכנית האיחוד והחלוקה - נדחה.
בדצמ' 2016 הגשנו את העתירה לבג"צ.
24/ **פרק 4: אז מה בעצם הבעיה?**
הבעיה היא כאמור חוסר הפרופורציה המשווע בין מה שהיזם נתן למה שהוא קיבל.
או כמו שניסחה את זה בעדינות רבה השופטת דפנה ברק-ארז, שכתבה את פסק הדין בבג"צ 9831/16:
"לא נכחד, הטענות שעניינן שקילות התמורות בעסקה טרדו את מנוחתנו".
25/ בעמל רב הצלחנו להשיג את רוב השומות שנערכו לעסקה לאורך השנים - והכנסו אותן לטבלה.
לאורך כל הדרך, שווי מתחם העירייה היה *פי 10-15* משווי מתחם הדולפינריום. רואים איך לאורך השנים שווי הדולפינריום עלה פי 2.5 - בעוד ששווי מתחם העירייה כמעט פי 4.
26/ ופה לב הבעיה: רמ"י מחויבת לפי חוק להקצות קרקעות *במכרז*. כלומר, אם היא רצתה לפתח את מתחם העירייה ולבנות בו מלון ומגורים, היא הייתה צריכה לשווק אותו לכל המרבה במחיר.
במקום זה - היזם קיבל בעסקה קרקע ששווה סכום עתק *בפטור ממכרז*; רק בזכות העובדה שישב במתחם הדולפינריום הסמוך.
27/ במספרים: אם היו הולכים על מתווה אחר - שיווק מתחם העירייה במכרז, והפקעת הדולפינריום - הכנסות המדינה היו גדלות ב-500-900 מלש"ח (!).
והיה גם נזק עקיף - מסר מהמדינה ליזמים שרובצים על קרקעות שמוטב היה שיעברו תכנון מחדש: תישארו, תזניחו, תפרו את חוזה החכירה, בסוף תרוויחו בגדול.
28/ כדי להבין למה המתווה שבו רמ"י בחרו ללכת היה כ"כ מחרפן, צריך לזכור שוב שכשהמתחם היה מוזנח - כל הקלפים היו בידי המדינה. כשהמדינה רוצה להפעיל את כוחה - בעיקר כלפי מישהו שמפר הסכם חכירה - היא יודעת לעשות את זה טוב מאוד. פה, משום מה, לא התאמצו במיוחד.
29/ מה אפשר היה לעשות אחרת?
-לבטל את הסכם החכירה שהופר;
-לאכוף את הסעיף שמחייב את רצף הטיילת;
-להשמיש את המבנה;
-לרכוש/להפקיע את המתחם;
-לבצע עסקת חילופים בתמורה פרופורציונלית יותר;
-או פשוט לחכות ל-2027 (סוף החכירה) ולקבל בחזרה את הקרקע בחינם.
30/ **פרק 5: למה עשו את זה**
פה אנחנו מגיעים לחלק המסתורי באמת בסיפור.
כמו שכבר הבנתם, העסקה הזו נראתה רע בעיקר מבחינת רמ"י. האינטרס של היזם ברור - במקום להיענש מקבל פרס. האינטרס של עיריית ת"א ברור - מקבלת חצי מיליארד ש"ח היטל השבחה ואת הטיילת בחזרה.
31/ אבל רמ"י - למה *היא* הסכימה למתווה שבו היא מוותרת על כ"כ הרבה כסף?
הסבר המרכזי שרמ"י מסרה במשך השנים היה שמתווה ההפקעה לא ישים, כלכלית ומשפטית, ושרק במתווה החילופים - שקושר את שני המתחמים - אפשר היה למקסם את השימוש בקרקע, ע"י פיתוח מתחם העירייה וסילוק המפגע מהחוף.
32/ רמ"י גם טענה שבלי ההסכם המשולש, וקבלת "התמורה הציבורית" של סילוק המבנה המתפורר ופתיחת הטיילת, מוסדות התכנון לא היו מאפשרים הקלה ממגבלות חוק הסביבה החופית; כלומר שרק בזכות העסקה התאפשר בכלל לתכנן בהיקפים האלה במתחם המזרחי.
33/ אני זוכר שבזמנו קראתי את ההסברים האלה, שחזרו שוב ושוב במסמכים של רמ"י, ולא השתכנעתי. משהו היה חסר. איזושהי חתיכה בפאזל. ואני ממש זוכר את הרגע שבו במהלך קריאת חומרים בתיק מצאתי את מה שבעיני הוא ההסבר המרכזי (גם אם רמ"י מכחישה שזה המצב).
34/ הנימוק הזה לא הופיע באף מקום באלפי העמודים שקראנו, מלבד במקום אחד: בתגובת רמ"י לטיוטת דוח מבקר המדינה. זה מסמך שעקרונית היה חסוי לפי חוק (ולכן אולי רמ"י התבטאה בו בחופשיות יחסית), והגיע לידינו כשרמ"י צירפה אותו במסגרת אחד ההליכים שניהלנו.
תקראו בעצמכם, ואז נפרק את זה:
35/ הטיעון של רמ"י אומר: מאחר שמתחם העירייה היה שטח ציבורי שהופקע מידיים פרטיות, לא ניתן היה לשנות את הייעוד שלו לסחיר בלי להסתכן שפתאום יגיעו הבעלים המקוריים וידרשו שהקרקע תוחזר להם. הם היו טוענים - *בצדק* - שהייעוד הציבורי שעבורו כביכול הפקיעו מהם את הקרקע, לא מומש.
36/ רק הקשירה בין שני המתחמים, במסגרת ההסכם ותוכנית האיחוד וחלוקה, אפשרה לבצע "הצרחה" של הייעודים - להעביר את הייעוד הסחיר מהדולפינריום למתחם העירייה, ואת הייעוד הציבורי ממתחם העירייה לדולפינריום.
ואז הייעוד הציבורי כן ממומש - אבל הפעם על הטיילת, ולא במיקום המקורי שהופקע.
קסם!
37/ בעיני זה טיעון צורם. מעבר ללוליינות המשפטית, זה אומר שמטרת העסקה לא באמת הייתה שמירת רצף הטיילת, אלא בעיקר שמירת הבעלות על הקרקע. העדיפו לרפד בכסף ציבורי רב את כיסי העירייה והיזם, בלי מכרז - ובלבד שמופקעי מנשייה לא יקבלו בחזרה את הקרקעות שהרשויות כשלו מלפתח במשך שנים.
38/ האבסורד הגדול באמת הוא, שב-2010 אושר תיקון לחוק שקבע שהפקעות ישנות בנות יותר מ-25 שנה הן *מוחלטות*: אפשר לשנות את ייעוד הקרקע ולמכור אותה.
המשמעות לעסקת הדולפינריום היא אדירה - אפשר לשווק את מתחם העירייה במכרז בלי חשש לאבד את הקרקע; אבל בשלב זה אף אחד לא עצר לחשוב מסלול מחדש.
39/ **פרק 6: העתירה לבג"צ**
את כל הטענות האלה - ורבות רבות אחרות - פירטנו בעתירה שהגשנו. 101 עמודי טענות, למעלה מ-1,000 עמודי נספחים. הסברנו למה לא הגיוני לאפשר למדינה לתת ליזם פרטי זכויות בנייה ששוות הון, בפריים לוקיישן, בלי מכרז, וביקשנו מביהמ"ש לבטל את העסקה.
40/ (אגב חלק מהקוראים בטח שואלים את עצמם - מה לגבי הנושא התכנוני? לא דיברתם על זה שלא מתאים מגדלים ליד החוף? לא התעסקתם בנפחי הבינוי? התשובה היא שכאמור היו עוד אנשים וגופים שעסקו בנושא, גם בהיבט התכנוני; אנחנו (התנועה) התמקדנו נטו בשאלת חוקיות העסקה והפטור ממכרז).
41/ ביולי '18 התקיים דיון בעליון. את התנועה ייצגה עו"ד מיקה שיינוק-קרטן המופלאה, שטענה בצורה נהדרת; קיבלנו הרכב משמיים - ברק-ארז עוסקת שנים בנושאי צדק חלוקתי במקרקעין; השופטים הקשו על המדינה ועל העירייה, והיה נראה שדעתם לא נוחה מההפרש העצום בשווי המגרשים, ומההסברים שניסו לתת להם.
42/ אבל בג"צ כמו בג"צ יודע לאכזב. פסה"ד, שניתן השבוע לפני 4 שנים, קבע שלמרות הקשיים, הפגמים בעסקה לא מצדיקים את ביטולה.
אני אגב הייתי באותו יום באמצע אימון בצאלים, ולא אשכח איך התרוצצתי בין נגמ"שים בניסיון לקרוא 28 עמודי פס"ד, תו"כ טלפונים וניסוח הודעות לעיתונות. אחח גוד טיימז.
43/ אז לצערנו העתירה נדחתה - אבל פסה"ד כן מתח ביקורת על התנהלות רמ"י, הפגיעה באינטרס הציבורי, הזנחת המתחם והפרת חוזה החכירה, והעלה סימני השאלה בעניין פרופורציונליות התמורה ליזם. לכן, למרות שהעתירה נדחתה, נפסקו לטובתנו הוצאות של 60,000 ש"ח.
44/ ההליך גם הביא למשיכת ערעור שהיזם הגיש על שומת השמאי הממשלתי; לקיום דיון בוועדת הפטור (ממכרז) של רמ"י, באיחור של 20 שנה; ולתשלום עשרות מלש"ח נוספים למדינה עקב טעויות שהתגלו בשומה.
אז סה"כ אפשר לומר שהלילות הלבנים שהשקעתי השתלמו בסופו של דבר (אם כי אני עוד מחכה לאחוזים שלי 🤨)
45/ **איך מסכמים??**
בשורה התחתונה, מבנה הדולפינריום נהרס. הטיילת הורחבה וייבנה שם גם מרכז ספורט ימי. במתחם העירייה החלו העבודות להקמת המגדלים. מופקעי מנשייה שוב נשכחו ונזרקו לפח. צריך לומר את האמת: עסקת הדולפינריום כבר לא מעניינת היום אף אחד. מים מתחת הגשר.
46/ יגידו - טוב, נו, אז מישהו הרוויח קצת, המדינה הפסידה קצת, מה זה מעניין. היה ונגמר. היסטוריה.
אבל בעיני חשוב לזכור ולשנן איך דברים מתנהלים פה.
פחות מעניין הקופון השמן שהיזם גזר - השקעה של 7.5 מלש"ח ב-1989, רווח של אלפי אחוזים כעבור 25 שנה; יותר מעניין הנזק לאינטרס הציבורי.
47/ נכון, העתירה לא התקבלה - אבל היא כן הביאה הישגים, הגדילה את התשלום לקופת המדינה, והביכה את המעורבים. גם משהו.
וכך או אחרת, אני מאמין שהעיוות בעסקה הזו היה כ"כ בולט, והנזק לאינטרס הציבורי כ"כ גדול, שפשוט אסור היה להשאיר אותה בלי התנגדות ציבורית ואזרחית משמעותית.
48/ וגם, וזה יישמע כמו קלישאה - אני רוצה להאמין שבימינו זה לא היה קורה. ב-2003 מעטים ידעו בכלל שנחתם משהו, וגם דוח המבקר מ-2007 לא עורר המון עניין; הציבור התעורר רק בשלב מאוחר של התכנון.
כיום חתימה על עסקה כזאת הייתה מעוררת בזמן אמת שאגות ברשתות, עצומות, כתבות, והרבה תשומת לב.
49/ באופן אישי נהניתי מכל רגע במסע הזה. למדתי המון; כתבתי המון; פגשתי אנשים מענינים (ממהנדס עיר לשעבר, ועד בנו של הקבלן שייבש ב-1977 את רצועת הים); הופעתי בתקשורת ובוועדת ערר; הרגשתי שאני לוקח חלק במשהו חשוב;
ובעיקר - השתכנעתי שוב שאקטיביזם זה שירות ציבורי מהמדרגה הראשונה.
[סוף]
[50 - בונוס]: התלבטתי אם לצרף חומרי קריאה למיטיבי לכת (אלוהים יודע שיש לא מעט), בסוף החלטתי להסתפק במשהו אחד: @MatanHodorov הגאון הצליח לדחוס לכתבת וידאו של 9 דקות את הסיפור המורכב הזה. אני מופיע בה, אבל חשוב מכך - יהורם גאון עם קסקט.
13news.co.il/item/the-main-…
@amsterdamski2 @assafrl @nirhasson @drormarmor
(מתייג אנשים שאולי לא קראו ונראה לי שיתעניינו)
Share this Scrolly Tale with your friends.
A Scrolly Tale is a new way to read Twitter threads with a more visually immersive experience.
Discover more beautiful Scrolly Tales like this.