Thread by @MedhiAsten

Vous avez trouvé un bien immobilier rentable mais votre dossier bancaire a été refusé ?

Le problème n'est pas votre profil, c'est que vous avez négocié le taux au lieu de structurer le montage.

Voici comment je monte un dossier de financement qui passe :

🧶 À dérouler

1⃣ Le contexte actuel

Avant de parler montage, un point sur le marché du crédit en avril 2026 :

- Taux moyens : 3,10% sur 15 ans, 3,30% sur 20 ans, 3,40% sur 25 ans

- Les banques sont en phase de conquête (printemps immobilier)

- Le 110% est toujours possible sur les bons dossiers

- Taux d'usure à 5,19% sur 20 ans+ : pas de blocage

En résumé : les vannes sont ouvertes pour ceux qui savent monter un dossier.

2⃣ Étape 1 : Le rendement minimum

Ma règle avant de toucher au financement :

Rendement brut minimum = Taux du crédit + 5%

Crédit à 3,30% -> cherchez minimum 8,30% de rendement brut.

En dessous, vous ne serez pas à l'autofinancement (ou rarement) d'après mes observations.

3⃣ Étape 2 : Ce que la banque regarde vraiment

Oubliez le taux 30 secondes. Voici ce qui fait qu'un dossier passe ou ne passe pas :

- Votre tenue de compte sur 3 mois (pas de découvert, pas de jeux en ligne, pas de crédits conso)

- Votre épargne résiduelle après achat

- Le bien lui-même : emplacement, rendement, état, typologie...

Gardez en tête que la banque est avant tout un gestionnaire de risque qui finance un profil emprunteur.

4⃣ Étape 3 : Le document utile

Ajoutez à votre dossier un avis de valeur locative du bien que vous voulez acheter.

C'est un document gratuit qu'un agent immobilier peut vous fournir en 48h.

La banque s'en servira pour calculer votre endettement final.

Sans ce document, elle prendra un loyer minoré par défaut et votre dossier sera plus fragile.

5⃣ Étape 4 : La règle des 35%

Le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35%.

Mais attention, les banques calculent différemment selon les cas.

Financement en nom propre, société, reste à vivre... tous ces critères sont importants.

6⃣ Étape 5 : Les 7 points à négocier

La plupart des gens ne négocient que le taux. Voici tout ce qui se négocie :

- L'enveloppe de financement (100-110%)
- La durée
- Les frais de dossier
- Un différé de paiement (partiel ou total)
- L'assurance emprunteur
- Les IRA (indemnités de remboursement anticipé)
- La modularité des échéances

Chaque point peut valoir plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

7⃣ Étape 6 : Le différé

Le différé de paiement c'est la période pendant laquelle vous ne remboursez pas (ou seulement les intérêts).

Pourquoi c'est crucial :

- Vous achetez, vous rénovez, vous mettez en location
- Pendant les travaux (3-6 mois), le bien ne génère aucun loyer
- A la fin des travaux, vous pouvez mettre en location sans avoir à payer la totalité du crédit
- Vous vous créez une trésorerie qui vous servira d'épargne de précaution.

Sur un immeuble de rapport on négocie systématiquement 12 à 24 mois de différé, ils nous permettent également de pouvoir tester un des lots en location courte durée sans avoir la charge de crédit à supporter.

8⃣ Quelle banque ?

Mon classement personnel :

1. Crédit Agricole
2. CIC
3. BNP
4. Crédit Mutuel

Ce n'est pas universel, ça dépend de votre région et de votre conseiller.

Démarchez en 3 à 5 en parallèle.

9⃣ Le 110%, mythe ou réalité ?

"On ne peut plus emprunter à 110%."

Faux. J'accompagne des investisseurs dans toute la France et on finance des immeubles toutes les semaines.

Ce qui est vrai : le 110% est aujourd'hui compliqué à obtenir.

Épargne solide, tenue de compte impeccable, situation stable, bien rentable, bon montage, dossier complet.

Si vous cochez ces cases, le 110% est sur la table.

🔟 Le cash flow réel

Une précision au passage :

Le cash flow, c'est le loyer - crédit - charges de copro non récupérables - taxe foncière - assurance PNO - provision vacance - provision entretien - frais de gestion - fiscalité.

Un rendement brut de 9% peut donner un cash flow négatif si vous oubliez 3 postes.

Attention, le cash flow et la rentabilité ne sont pas forcément corrélés.

On peut avoir un bien rentable avec un reste à charge et un bien non rentable qui dégage du cash flow.

Apprenez à faire la différence.

1⃣1⃣ Contourner le taux d'endettement

Quand vous atteignez les 35%, voici les leviers qui restent :

- L'association (acheter à 2 via une SCI)
- Les locaux commerciaux (non soumis au HCSF)
- Le nantissement d'un contrat d'assurance-vie
- L'apport par arbitrage (vendre un bien pour en acheter un plus gros)
- Le crédit in fine (vous ne remboursez que les intérêts)

Chaque levier a ses conditions, mais dire "je ne peux plus emprunter" est rarement vrai.

1⃣2⃣ Ce que ce process ne vous donne pas

Le financement, c'est 30% du travail.

Ce process vous donne la méthode pour monter un dossier solide, mais il ne remplace pas :

- La connaissance des banques qui prêtent dans VOTRE région
- Le réseau de courtiers qui connaissent les exceptions
- La capacité à structurer la rentabilité du projet et à négocier le prix d'achat AVANT de financer

Financer un bien locatif, ce n'est pas remplir un formulaire, c'est un montage sur mesure.

Je m'appelle Medhi et je suis fondateur et dirigeant de
@AstenGroup

J'aide des investisseurs à structurer et exécuter des projets clé en main en régions AURA et IDF.

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