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@felipe_cnpi
Mar 22, 2020 • 4 tweets • 2 min read • Read on X
Trabalhando no Boletim Semanal de Fiis, desde a primeira semana do ano, me habituei a ler relatórios gerenciais e fatos relevantes dos Fiis. Afinal de contas tenho que ler todos aqueles que compõe o IFIX e consequentemente acabam indo para o Boletim.
Quanto mais leio mais treinado meus olhos ficam, e na sexta feira li um fato relevante do General Shopping e Outlets do Brasil Fundo de Investimento Imobiliário - FII que no meu ponto de vista poderia ser melhor elaborado, sendo mais rico em informações.
O fundo soltou uma FR falando que reprecificou o ativo a valor justo, porém qual é o novo valor justo? O FR não diz.
Poderia ter essa informação além de dizer qual método para definir o novo valor justo foi utilizado, além de justificar o porque ele é a melhor maneira... Image
... de encontrar o valor justo de um imóvel.
Relatórios Gerenciais e Fatos Relevantes são lidos cada vez mais pelo público comum, quando mais didático for melhor é, quanto mais informações claras ele tiver, melhor ele será.
#Fiis #BoletimsemanaldeFiis #GSFI11

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Jul 19, 2022
Um dos trabalhos que tenho feito é levantar as seguintes informações:

-Quem comprou;
-O que comprou;
-Quando comprou;
-Por quanto comprou;

O 1° fundo que fiz essa monitoria é pra descobrir os comprados em HGPO11, em especial JSRE11

Com os informes trimestrais estruturados👇
descobri o seguinte.
Esta é a evolução da posição do JSRE11 no HGPO11

Observe que ele deu 4 saltos na posição com compras mais relevantes em 2T17, 2T18 E 3T19. VENDEU EM 2T20 e 3T20

RECOMPROU NO 2T21 praticamente o que vendeu no 2T E 3T DE 2020

Do 3T/21 em diante só vendeu👇
Mas observe que a posição financeira variou pouco mesmo com a diminuição das cotas, porque? Bem o ativo se valorizou ao ponto de que mesmo com menos cotas o financeiro pouco mudou

Mas a qual preço ele comprou? Na vírgula, ñ dá pra saber, mas peguei a cotação média do trimestre👇
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May 15, 2022
Muita gente quer começar a investir em FIIs e não sabe como, aqui eu vou dar uma sugestão de montagem de carteira para iniciantes.

Comece pequeno, mas comece, segue o fio🧵
1º Comece com FOFs, escolha 2 com teses antagônicas e que se complementem, um FOF mais voltado para renda e outro para ganho de capital por exemplo.

A composição da carteira você consegue ver no relatório gerencial, que vai te dizer isso, quanto mais papel mais renda👇
quanto mais tijolo maior chance de ganho de capital.

Você terá então seus dois primeiros FIIs, diversificados por natureza, com teses antagônicas e por consequência carteiras distintas.

Em seguida, faça sua "defesa", escolha dois FIIs de CRI. Porquê? Bem os FOFs tem 👇
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May 15, 2022
GCFF11

Bora falar sobre o melhor FOF do mercado nos últimos 2y🧵

O que chama tanto atenção? Consistência na boa performance, capacidade de mudar a composição da carteira de maneira brusca trazendo ganho ao investidor, e as amortizações dando possibilidade de maiores ganhos👇
O fundo começou em junho de 2020, num excelente momento para captação, é verdade, mas isso não tira o mérito da gestão nos bons e assertivos giros que fizeram

Hoje o fundo possui pouco mais de 2 mil cotistas, tem DY anualizado acima de 12%. Tx de Adm de 1% e performance 20%>IFIX
O desempenho da carteira tem sido melhor que a de outros fundos justamente pela maior exposição em FIIs de recebíveis, como é comentado no próprio Relatório Gerencial

Por que eu falei que ele é o melhor FOF do mercado? Porque ele bate o IFIX e a média dos FOFs e fica em 1º lugar
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Apr 17, 2022
CJCT11

Sobre adequação dos espaços para realidade/necessidade do locatário.

A parte corporativa do Cidade Jardim, é composto por 3 torres, sendo a maior, o Continental Tower (CJCT11) é o que mais sofre com vacância, inclusive alguns andares nunca foram locados. (Entregue +10y)
Diante das adversidades e análise do perfil de locatário, viram que o melhor é seccionar as lajes em conjuntos menores.

O que foi feito no 5º e 6º andar. Recentemente uma nova locação foi anunciada reduzindo a vacância do imóvel para 51% (8% a menos comparado ao mês anterior).
O custo de vacância (Condomínio + IPTU) está próximo dos R$35, enquanto o preço pedido está perto dos R$60/m² (anuncio que encontrei).

O valor contábil é de R$7.500,00/m², a laje é um AA (Double A), recentemente teve uma transação vendendo a R$9.000/m².

Uma pergunta 👇
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Apr 16, 2022
HGPO11
Relatório anual, segue o fio 🧶 e ajuda com aquele retweet

Começamos pelo CAGR do FII que é maior que o da Berkshire no período. (tudo bem, eu sei que um é retorno em dólar e o outro não, mas ainda assim, um FII c/ CAGR 19,4% é muito, poucos investimentos conseguiram isso
Foca no fundamento, o ruído é uma distração, tira o foco e te faz perder $$. O fundo passou por 4 eventos, como greve dos caminhoneiros, eleições presidenciais, covid e alta de juros

Retorno
HGPO11 202%
IBOV 88%
IFIX 47%

Se o FII for liquidado a R$41K/m² o retorno será de 231%
A TIR (Taxa Interna de Retorno) é de 23%.😱
Outro ponto legal é a evolução da cota patrimonial, sempre crescendo acima de 10%. A cota de mercado tende a acompanhar, como pudemos ver.

nos últimos 12 meses o aluguel subiu +24%, nº incrível para o momento desafiador das lajes.
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Felipe Sousa Profile picture
Oct 2, 2020
Você sabia que dá pra "arbitrar" o fundo com os direitos de subscrição desde que haja a possibilidade de vendê-los? Vou te mostrar um exemplo real hoje, usando BTLG11, que está em processo de emissão.
Aqui, nos vemos que a emissão permite a compra do ativo por R$103,50.
O direito de subscrição é dado pro cotista que tem o direito de exercê-lo ou vende-lo (Não é sempre que o direito de subscrição é negociável).
Essa emissão tem o objetivo de comprar esses imóveis.
fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/v…
Se voce é cotista e deseja aumentar sua posição no fundo, concorda com a tese da gestão e entende que os esses galpões estão aderentes ao propósito do fundo, pode exercê-lo e manter seu percentual de cotas no fundo. Do contrário, pode vendê-las, e é disso que falaremos agora.
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