Thread by @giraldeo

Hace no mucho, paseando por Madrid, pasé junto a un edificio que a simple vista parecía normal... hasta que me paré y descubrí algo muy diferente en él y en ese curioso espacio que tiene en la planta baja... y me hice la pregunta ¿por qué? Viene historia con sorpresa. ⬇️¡Hilo!⬇️

Y me diréis, ok, pues un soportal corriente ¿qué tiene de especial? Y yo os digo, ¿no os parece como demasiado grande como para ser un soportal de acceso al edificio? Es decir, ¿por qué un promotor iba a desaprovechar tanto espacio que luego podría vender? No tiene sentido.

Hay ordenanzas para regular los soportales, pero esto es otra cosa, atraviesa el edificio y he medido unos 14 metros de lado a lado. Aquí hay gato encerrado así que vamos a investigarlo. Estamos en la Plaza de Francisco Morano, en el distrito madrileño de Arganzuela:

Muy cerca de la Puerta de Toledo, es un barrio con edificios bastante nuevos. Pero vamos a revisar concretamente ese llamado "Edificio Imperial 3" en el catastro. Vale también se llama Plaza Francisco Morano 3, pero mola más Edificio Imperial. Construido en 1997.

Todo parece normal... salvo la extraña forma del la parcela. Parece que ese soportal se hizo para conectar la rotonda con la especie de calle que hay detrás. ¿Pero por qué? ¿desde cuándo un propietario de una parcela privada hace una calle dentro para disfrute de todos? (nunca)

Es que miradla, es como 'joder' continúa la calle hasta el final y la unes con la rotonda, pero no me pongas una parcela privada en medio para luego tener que hacer un túnel. Es más, el catastro justo en la zona del túnel dice POR de soportal y además dice que hay un sótano...

Bueno, queda claro lo extraño de todo esto ¿no? Por algún motivo en 1997 alguien quiso hacer ese edificio sobre una calle peatonal. Por cierto, a este tipo de edificios los llamamos "a cabalgavía" porque cabalgan sobre una vía pública (arquitectos sí...). Sigamos.

Lógica urbanística: si se renunció a ese espacio del que podría obtener rendimiento (euros euros) es porque alguien le dijo "cari, aquí va túnel sí o sí, porque me apetece" ¿quién? pues el Ayuntamiento. Veamos la ficha de esa parcela en el PGOU del Aytmt de Madrid de 1997:

Bueno bueno, ya la hemos liado. El PGOU habla de esa parcela como "afectada por la Operación P.V.F" ¿Qué es eso? Pues os lo adelanto, es una de la mayores operaciones urbanísticas hechas en España, la mayor hasta entonces: el Pasillo Verde Ferroviario de Madrid. (trago de agua)

Vale, pues de 1997 será el edificio, pero esto viene de mucho antes. El Pasillo Verde Ferroviario (PVF) se ejecutó entre 1989 y 1996, corresponde al anterior PGOU, y nuestra parcela parece que algo tiene que ver. Vamos con un poco de historia que siempre es bien:

Históricamente Madrid ha tenido dos estaciones: Norte (Príncipe Pío) y Mediodía (Atocha). Ambas eran terminales, por lo que la única forma de ir de una a otra era mediante un ByPass que circunvalaba el pequeño Madrid de entonces por el sur, por lo que hoy llamamos Arganzuela:

A medida que Madrid fue creciendo esa vía férrea supuso una enorme barrera para el sur de Madrid, tanto que era una zona bastante degradada e industrial. Aquí tenéis una imagen aérea de 1956, donde veis de lo que os hablo:

Y llegó la idea (ojo, muy novedosa entonces): ¿Y si soterramos esa vía y eliminamos esa barrera a la par que reacondicionamos la zona? ¿y si eliminamos el tráfico de mercancías e integramos esa vía en un nuevo sistema de cercanías de pasajeros?

Así nace el Pasillo Verde Ferroviario, un soterramiento de algo más de 8 km que cambió por completo la fisionomía de Arganzuela y liberó un montón de terreno sobre el que se construyeron miles de viviendas y dotaciones. (Así muy resumido eh)

Aquí os dejo una imagen en 1977 y otra en 1991 cuando ya se estaba ejecutando el soterramiento. En todo el trazado urbano fue mediante muros pantalla, es decir excavado a cielo abierto; y con tuneladora bajo los Campos del Moro, hasta llegar a Príncipe Pío.

Vale, ¿y esto qué tiene que ver con nuestra peculiar parcela? Pues... ¿os habéis estado fijando en todas las fotos anteriores? ¿habéis intentando situar la parcela sobre ellas? Si no es así, os la sitúo, que vais a flipar. En azul:

Nuestra parcela ... ¡ESTÁ SOBRE LAS ANTIGUAS VÍAS! ¿Cómo cómo cómo? Así es, donde ahora está el Edificio Imperial 3, antes del proyecto PVF, ¡pasaba la vía que unía Atocha con príncipe Pío! ¿Ahora me creéis cuando os dije que algo raro había ahí? Pero vamos al fondo del asunto...

Y es que he dicho que pasaba la vía... pero no es del todo cierto, ¡porque todavía pasa! ¡solo que está a 8 metros bajo el suelo! ¡Es ahora la línea de cercanías Madrid que une Príncipe Pío con Atocha! a través de delicias Méndez Álvaro etc.

Y claro, todos sabemos que las vías férreas, carreteras, playas... son de dominio público, entonces... ¿se puede levantar un edificio de vivienda privada sobre un suelo de dominio público?

¡NO ESTÁ SOBRE EL SUELO, HAY UN TÚNEL! ¡URBANISMO TE QUIERO!

Bueno, yo es que flipo lo más grande. Venga va, os explico la jugada. Claro, las vías pasan por ahí, justo ahí debajo, y ese suelo aún con ellas soterradas sigue afectado por el dominio público, por eso el PGOU nos decía lo de "afectado por P.V.F". Nos ha jod*** que sí.

Esto era un condicionante muy fuerte para la parcela 13 del PVF (así la llamaron entonces). Os presento el documento original donde decía eso de "cari, aquí me haces un túnel", pero no porque quisieran sino porque les obligaba el peso del derecho de todos los españoles (trago).

¿Y por qué 14 metros y no 10 o 18? Pues amigos, es que eso también está regulado. La Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario dice exactamente esto:

Y la Comunidad de Madrid lo desarrolla más en profundidad, y viene a decir que en suelo urbano desde las propias vías, cuya plataforma suele ser de 4 o 5 metros, debes dejar a cada lado 5 metros más para conformar el espacio mínimo de domo público.

Pues si cogemos los 4 metros de las vías, más 5 a cada lado.. ahí lo tenemos, los 14 metros justos mínimos y exactos que tiene nuestro túnel cuyo suelo resultante en superficie y afectado nos pertenece a todos. Es maravilloso. Os pongo aquí, a lo cutre, el dominio público en rojo

Vale, sobre el suelo no hay nada, pero oiga, encima de él sí. Pues si habéis leído con atención la legislación que os he puesto, resulta que sobre un suelo de dominio público sí se pueden hacer determinadas excepciones, y concretamente menciona "el cruce aéreo":

Es posible (en Madrid) compatibilizar un suelo así con un aprovechamiento particular siempre que garantices el poder conservar la afección causada en ese suelo, y por eso el túnel era inevitable. De haber ocupado la planta baja condicionaba directamente sobre la infraestructura.

Fijaos hasta qué punto condiciona el diseño de la calle la afección ferroviaria que el parque queda asimétrico, hay que hacer respiraderos, y en otras zonas directamente se puede ver el propio túnel:

Y antes de finalizar vamos con el detalle que estaba desde el principio, que no os he contado, y que me dio la pista de por dónde iba el asunto... volvamos a las primera fotos...

¡El carril bici! ¡dónde se ha visto que un carril bici, que es público, atraviese de ello una parcela privada! ¡Claro, es que ese trozo de 14 metros no pertenece a la parcela! Por eso el carril bici puede tranquilamente atravesarla. Urbanismo te quiero más.

Y el misterio del túnel del Edificio Imperial 3 ha quedado resuelto. Historia, urbanismo, derecho y arquitectura estaban debajo de esos 14 metros. Todo un espacio testigo digno de ser mencionado.

Y hasta aquí por hoy, pero habrá segunda parte... 😜¡Muchas gracias!

Y por aquí enlaces muy interesantes:
elpais.com/diario/1995/06…
boe.es/buscar/doc.php…
distritocastellananorte.com/el-pasillo-ver…

Posdata, y para que os estalle un poco mas la cabeza. Ese trozo de suelo es un dominio público a nivel estatal, ejecutado por un planeamiento autonómico, y mantenido en concesión por el municipio de Madrid, que es quien pasa a limpiar y arreglar baldosas.