1) Di Pasquale & Wheaton 4Q Modeli ile emlak piyasası nasıl incelenir? Detayına girmeyeceğim ancak basitçe şunları söyleyeyim: Barınma yani konut talebini nüfus, göç, nüfus yapısı, sosyo-ekonomik gelişmeler vs belirler. Konut arzı ise mevcut bina stoku tarafından belirlenir ve +
2) kısa vadede sabittir. Hali hazırda ne kadar boş ev varsa kiralar o derece düşük kalacaktır. Boş evlerin dolmasıyla kiralarda yükseliş beklenir. Barınma piyasasından (Space Market) işin varlık piyasası (Asset Market) tarafına gelirsek, bir yatırımcının elindeki alternatifleri+
3) düşünelim. Tahvil, hisse ya da diğer riskli varlıklara yatırım yapabileceği gibi emlak yatırımı da yapabilir. Birinde faiz kazanırken diğerinde temettü ya da sermaye kazancı hedefler, emlakta da kira geliri elde eder. Kiraların ev fiyatlarına oranı (Cap Rate) eğer çok yüksek+
4) ise tahvil ya da hisse senedi yatırımcıları da emlaka yönelir, emlak fiyatları artar. Ya da kiralar çok düşük kalıyorsa emlak yerine diğer yatırım araçlarındaki cazip hale gelir emlaka ilgi geriler ve fiyatlar düşer. Bu açıdan piyasadaki reel faiz koşulları ile cap rate +
5) yani kira/fiyat oranı arasında güçlü bir ilişki vardır. Hatta faizlerin düşmesiyle konutlar daha alınabilir hale geldiğinden emlak fiyatları talep taraflı olarak da artar. Özetle, ekonomideki faizler belliyken emlak fiyatlarını kiralar belirler. Cap rate bölgeden bölgeye, +
6) evden eve farklılık gösterse de genel olarak faiz/borçlanma koşullarıyla birlikte hareket eder. Tamam fiyatları belirledik, bu fiyatları bir de satıcı daha doğrusu inşaatçı açısından okuyalım. İnşaat firmaları arsa satın alır, üzerine demir, çimento, ahşap, plastik, cam, +
7) işçi, mimar, mühendis maaşları, makine kiraları, finansman maliyetleri vs birçok maliyet unsuruna katlanarak bina yaparlar. Bu kalemlerin maliyetlerini kurtarmadıkça pek yeni inşaat yapamazlar. Kurtardıktan sonra ise satacakları evlerin fiyatı ne kadar yüksekse o kadar çok +
8) inşaata girişirler. Bu açıdan inşaat faaliyetlerini maliyetler ve ev fiyatları belirliyor diyebiliriz. Her bölgede ya da şehirde, her dönem belli bir miktarda inşaat faaliyeti devam eder. Bazı binaların da kullanım ömrü dolar ve yıkılırlar. Eğer inşaat faaliyetleri güncel +
9) bina stokundaki amortismanı karşılayamayacak kadar düşükse bina stoku azalır, tersine inşaat faaliyetleri amortismanı aşarsa bina stoku artar. Bu açıdan bina stokunun temel belirleyicisi inşaat faaliyetleri ve amortisman oranıdır. Sanırım bu noktada en başa döndük. +
10) Bina stoku kirayı, kira fiyatı, fiyat inşaat faaliyetlerini ve o da bina stokunu belirliyor. Bu dört sektör birbiriyle dengelendiği zaman emlak piyasası da dengesini buluyor. Şimdi iki vaka çalışması yapalım ve kiralar niye son dönemde özellikle İstanbul’da çok arttı ve +
11) Fiyatlar nasıl hareket edebilir onu tartışalım. İstanbul son yıllarda çok yüksek bina stokuna sahipti ve boş ev oranı (vacancy rate) oldukça yüksekti. Son 1-1.5 yılda inşaat maliyetlerinin çok ciddi arttığını gördük. Bu ilk etapta mevcut stoktan götürürken, son aylarda +
12) bina stokunun gerilemesine ve şehirde doğru düzgün boş ev kalmamasına yol açtı. Böylece kiralar hızla artmaya başladı. Kira/fiyat dengesi bozuldu, fiyatlar hafiften kıpırdanmaya başladı. Bu noktada dengenin oluşması inşaat sektörünün yeniden canlanmasına bağlı. İnşaat +
13) Eğer ki maliyetlerde bir gerileme olmazsa dengeyi sağlayan unsur fiyat artışları olmak durumunda. Nihayetinde kiralardaki artışı durdurmak için bina stokunun artması, bunun için de inşaatçıların para kazanabilecek hale gelmeleri gerekiyor. Kar marjlarını kısmaları da belki +
14) bir miktar katkı sağlayabilir. Kiraları dengeye getirebilecek diğer unsurlar ne olabilir diye düşünecek olursak, mesela amortisman oranının düşmesi bina stokundaki gerilemeyi azaltabilir. Bu nasıl olur, kentsel dönüşüm faaliyetlerini durdurmak bir yöntem örneğin. Bir başka +
15) yol da mevcut kiraya karşılık daha fazla fiyat olmasını sağlamak üzere faizlerin düşürülmesi olabilir. Tabi bu durumda zaten artmakta olan fiyatların artışını hızlandırıp inşaat sektörünün canlanması sağlanmış olur. Bir diğer yol da barınma talebini düşürmek. O da istanbula+
16) göçün azaltılması, bir hanede yaşayan insan sayısının artırılması, nüfus artış hızının düşmesi gibi yollarla olabilir ancak bunlar kısa vadede pek değiştirilebilecek şeyler değil. Bunların hepsini dikkate alarak Di Pasquale-Wheaton modeli çerçevesinde herkesin gelişmeleri +
17) analiz edebilmesini umuyorum. Hangi gelişmeler daha olası, hangileri değil düşünün ve ona göre beklentilerinizi oluşturun derim. Kiracıysanız, ev değiştirecekseniz, ev satacaksanız, ev alacaksanız bu çerçeve umarım size ışık tutar.
İstanbul’da üç yıldır her ay ortalama 1 milyon metrekarelik yeni daire ruhsatı veriliyor. Daha önceki 10-15 yıl boyunca aylık ortalama 2 milyon metrekarenin üzerindeydi. İstanbulda konut stoku böyle böyle kurudu işte. Kiralar niye uçtu diye merak edenler için paylaşıyorum.
Prim iadeli hayat sigortası inanılmaz bir ürünmüş tam bir win-win. Hesaplamasını yaptığımda Amerikan hisselerine Türkiye’den yatırım yapmaya kıyasla bile daha iyi getiri sağladığını hesap ettim.
Sigorta şirketine her ay düzenli olarak dolar cinsinden bir prim ödemesi yapıyorsunuz. 10-12 senelik bir poliçe düzenleniyor. Bu belirlediğiniz dolar cinsi ödeme aylık brüt asgari ücreti ya da sizin brüt gelirinizin %15’ini geçmediği sürece tamamını vergiden düşebiliyorsunuz.
Esnaf ya da bir şekilde vergiden kaçınma yollarına erişimi bulunan serbest meslek erbabı için çok bir anlamı yok. Ancak beyaz yakalı kesim ya da genel anlamda ücretli kesim için müthiş bir şey bu. Bir t üzerinden konuşalım.
1⃣Bugün finansal okuryazarlık konusunda kendine bir şeyler katmak isteyen, belki yeni bir bakış açısı kazanabilir miyim diye düşünen arkadaşlara, biraz da haddim olmayarak, katkıda bulunmaya çalışacağım. Diğerleri için sıkıcı bir yazı olacak.
2⃣Hisse senedi fiyatlarının nasıl oluştuğunu ve niçin şirket ederlerinden zaman zaman saptığıyla ilgili birkaç kelam edeceğim. Falanca hisse ya da filanca endeks ile ilgili bir şey yazmayacağım için zamanını aldığım okuyuculardan özür diliyorum.
3⃣Hisse senedi fiyatları ilgili şirketin bugünkü ve gelecek karlarının toplamının bugünkü kıymetini yansıtır. Hisse senedinin değeri buradan gelir. Bir şirkete ortak olursunuz, şirket para kazandıkça siz de ortaklığınız nispetinde karı cebinize atarsınız.
1⃣Duayen borsa yatırımcısı (borsa oyuncusu değil bakın) Warren Buffett şöyle bir kelam etmiş "Akıllı Yatırımcı'nın 8. ve 20. bölümlerini ve Genel Teori'nin 12. bölümünü anlarsanız, başka bir şey okumanıza gerek kalmaz ve TV'nizi kapatabilirsiniz."
2⃣Bu üç kitap bölümüyle ilgili bir derlemeye denk geldim internette. Çevirisini yapıp burada yayımlamaya karar verdim. Umarım faydası olur. Buffett'a göre bir yatırımcının başarılı olabilmesi için okuması gereken sadece üç kitap bölümü var.
3⃣ Ben Graham - Akıllı Yatırımcı Bölüm 8: Yatırımcı ve Piyasa Dalgalanmaları. 1-LİKİDİTE.
Borsanın benzersiz gücü likiditesinde yatmaktadır. Menkul kıymetleri saniyeler içinde alıp satabilirsiniz. Diğer varlıkların likiditesi çok daha azdır.
1️⃣ BİST hisse senetlerine yatırım yapan fonların son beş yıllık getirilerini analiz etmeye ve akla karayı birbirinden ayırmaya çalıştım. Bu akışta bulgularımı sizle paylaşmak istiyorum. Son 5 yıldır işlem gören fonları dikkate aldım.
2️⃣ Bu nedenle muazzam başarı sergileyen HDH, HMK, NNF gibi Hedef portföy fonlarını, OPI, OPH gibi Osmanlı Portföy fonlarını maalesef değerlendirme dışı bıraktım. Ancak peşinen söyleyeyim bu iki şirketin hisse fonları çok güzel getiri sağlamış.
3️⃣ 5 yıldır işlem gören 47 tane TL hisse senedi fonunun verilerine eriştim TEFAS’tan. Bu arada dikkatimi çekti, özellikle 2020’den itibaren Türk hisse senetlerine yönelik kurulan fon sayısı çok hızlı artmış, an itibarıyla 200’ün üzerinde fon mevcut.
1️⃣ Altın 2200 dolar olacak 2500 dolar olacak diye bir ton höstad beklenti pompalamaya başladı. Geçen yıl için altın fiyatı senaryoları paylaşmıştım. Altına bu yıl teveccüh tahminimden yüksek oldu (çarpan 1.66’ya indi), ama Fed şaşırttı ve M2’yi 21 trilyon doların altına indirdi.
2️⃣Buna en yakın senaryom M2 para arzının 22 trilyon olması şeklindeydi. Bu durumda 2011 dolar gibi bir denge fiyatı öngörmüştüm. Biraz daha düşük para arzıyla 1950 dolarlar civarında seyretti bu yıl. Peki önümüzdeki dönem için beklentileri nasıl güncelleyebiliriz?
3️⃣2023 yılında dünya altın stokunun 184.5 bin tona, 2024’te 187.5 bin tona ulaşması öngörülüyor. ABD para politikasının sıkılaşmaya devam etmeyeceğini ancak çok da açılmayacağını bekliyorum. Para arzı 22 trilyon dolara gelebilir.
1️⃣ Son dönemde çok soru geliyor. Topluca cevaplamak istiyorum. Hangi hisse alınır? Çok bilgili değilsek 100-endeks ya da teknoloji endeksi, temettü-25 endeksi gibi endeksleri almak en mantıklı seçenektir. Bunları da fonlarla yapmak mümkün.
2️⃣ En çok sorulan ikinci soruya gelince; borsaya ne zaman girilir? Her zaman girilebilir. En güzeli düzenli alımlar yapmaktır. Günlük al sat yapacaksanız yardımcı olabileceğim hiçbir şey yok. Ancak uzun vadeli girip illa da piyasayı zamanlama yapmak istiyorsanız bir yolu var.
3️⃣Tüketici güveni düşük olduğu dönemlerde alımları hızlandırmak, tüketici güveni yükseldiği zamanlarda alınları yavaşlatmak düşünülebilir. Bakın düşükken al, yüksekken sat değil, daha fazla al/daha az al şeklinde yaklaşımım. Benim icin önemli olan lot artırmak her zaman.