Appajubi Profile picture
Sep 24, 2021 19 tweets 5 min read Read on X
1) Di Pasquale & Wheaton 4Q Modeli ile emlak piyasası nasıl incelenir? Detayına girmeyeceğim ancak basitçe şunları söyleyeyim: Barınma yani konut talebini nüfus, göç, nüfus yapısı, sosyo-ekonomik gelişmeler vs belirler. Konut arzı ise mevcut bina stoku tarafından belirlenir ve +
2) kısa vadede sabittir. Hali hazırda ne kadar boş ev varsa kiralar o derece düşük kalacaktır. Boş evlerin dolmasıyla kiralarda yükseliş beklenir. Barınma piyasasından (Space Market) işin varlık piyasası (Asset Market) tarafına gelirsek, bir yatırımcının elindeki alternatifleri+ Image
3) düşünelim. Tahvil, hisse ya da diğer riskli varlıklara yatırım yapabileceği gibi emlak yatırımı da yapabilir. Birinde faiz kazanırken diğerinde temettü ya da sermaye kazancı hedefler, emlakta da kira geliri elde eder. Kiraların ev fiyatlarına oranı (Cap Rate) eğer çok yüksek+
4) ise tahvil ya da hisse senedi yatırımcıları da emlaka yönelir, emlak fiyatları artar. Ya da kiralar çok düşük kalıyorsa emlak yerine diğer yatırım araçlarındaki cazip hale gelir emlaka ilgi geriler ve fiyatlar düşer. Bu açıdan piyasadaki reel faiz koşulları ile cap rate +
5) yani kira/fiyat oranı arasında güçlü bir ilişki vardır. Hatta faizlerin düşmesiyle konutlar daha alınabilir hale geldiğinden emlak fiyatları talep taraflı olarak da artar. Özetle, ekonomideki faizler belliyken emlak fiyatlarını kiralar belirler. Cap rate bölgeden bölgeye, + Image
6) evden eve farklılık gösterse de genel olarak faiz/borçlanma koşullarıyla birlikte hareket eder. Tamam fiyatları belirledik, bu fiyatları bir de satıcı daha doğrusu inşaatçı açısından okuyalım. İnşaat firmaları arsa satın alır, üzerine demir, çimento, ahşap, plastik, cam, +
7) işçi, mimar, mühendis maaşları, makine kiraları, finansman maliyetleri vs birçok maliyet unsuruna katlanarak bina yaparlar. Bu kalemlerin maliyetlerini kurtarmadıkça pek yeni inşaat yapamazlar. Kurtardıktan sonra ise satacakları evlerin fiyatı ne kadar yüksekse o kadar çok + Image
8) inşaata girişirler. Bu açıdan inşaat faaliyetlerini maliyetler ve ev fiyatları belirliyor diyebiliriz. Her bölgede ya da şehirde, her dönem belli bir miktarda inşaat faaliyeti devam eder. Bazı binaların da kullanım ömrü dolar ve yıkılırlar. Eğer inşaat faaliyetleri güncel +
9) bina stokundaki amortismanı karşılayamayacak kadar düşükse bina stoku azalır, tersine inşaat faaliyetleri amortismanı aşarsa bina stoku artar. Bu açıdan bina stokunun temel belirleyicisi inşaat faaliyetleri ve amortisman oranıdır. Sanırım bu noktada en başa döndük. + Image
10) Bina stoku kirayı, kira fiyatı, fiyat inşaat faaliyetlerini ve o da bina stokunu belirliyor. Bu dört sektör birbiriyle dengelendiği zaman emlak piyasası da dengesini buluyor. Şimdi iki vaka çalışması yapalım ve kiralar niye son dönemde özellikle İstanbul’da çok arttı ve + Image
11) Fiyatlar nasıl hareket edebilir onu tartışalım. İstanbul son yıllarda çok yüksek bina stokuna sahipti ve boş ev oranı (vacancy rate) oldukça yüksekti. Son 1-1.5 yılda inşaat maliyetlerinin çok ciddi arttığını gördük. Bu ilk etapta mevcut stoktan götürürken, son aylarda + Image
12) bina stokunun gerilemesine ve şehirde doğru düzgün boş ev kalmamasına yol açtı. Böylece kiralar hızla artmaya başladı. Kira/fiyat dengesi bozuldu, fiyatlar hafiften kıpırdanmaya başladı. Bu noktada dengenin oluşması inşaat sektörünün yeniden canlanmasına bağlı. İnşaat + Image
13) Eğer ki maliyetlerde bir gerileme olmazsa dengeyi sağlayan unsur fiyat artışları olmak durumunda. Nihayetinde kiralardaki artışı durdurmak için bina stokunun artması, bunun için de inşaatçıların para kazanabilecek hale gelmeleri gerekiyor. Kar marjlarını kısmaları da belki +
14) bir miktar katkı sağlayabilir. Kiraları dengeye getirebilecek diğer unsurlar ne olabilir diye düşünecek olursak, mesela amortisman oranının düşmesi bina stokundaki gerilemeyi azaltabilir. Bu nasıl olur, kentsel dönüşüm faaliyetlerini durdurmak bir yöntem örneğin. Bir başka +
15) yol da mevcut kiraya karşılık daha fazla fiyat olmasını sağlamak üzere faizlerin düşürülmesi olabilir. Tabi bu durumda zaten artmakta olan fiyatların artışını hızlandırıp inşaat sektörünün canlanması sağlanmış olur. Bir diğer yol da barınma talebini düşürmek. O da istanbula+
16) göçün azaltılması, bir hanede yaşayan insan sayısının artırılması, nüfus artış hızının düşmesi gibi yollarla olabilir ancak bunlar kısa vadede pek değiştirilebilecek şeyler değil. Bunların hepsini dikkate alarak Di Pasquale-Wheaton modeli çerçevesinde herkesin gelişmeleri +
17) analiz edebilmesini umuyorum. Hangi gelişmeler daha olası, hangileri değil düşünün ve ona göre beklentilerinizi oluşturun derim. Kiracıysanız, ev değiştirecekseniz, ev satacaksanız, ev alacaksanız bu çerçeve umarım size ışık tutar.
İstanbul’da üç yıldır her ay ortalama 1 milyon metrekarelik yeni daire ruhsatı veriliyor. Daha önceki 10-15 yıl boyunca aylık ortalama 2 milyon metrekarenin üzerindeydi. İstanbulda konut stoku böyle böyle kurudu işte. Kiralar niye uçtu diye merak edenler için paylaşıyorum. Image

• • •

Missing some Tweet in this thread? You can try to force a refresh
 

Keep Current with Appajubi

Appajubi Profile picture

Stay in touch and get notified when new unrolls are available from this author!

Read all threads

This Thread may be Removed Anytime!

PDF

Twitter may remove this content at anytime! Save it as PDF for later use!

Try unrolling a thread yourself!

how to unroll video
  1. Follow @ThreadReaderApp to mention us!

  2. From a Twitter thread mention us with a keyword "unroll"
@threadreaderapp unroll

Practice here first or read more on our help page!

More from @appajubi

Sep 14
1️⃣Erken aşamada riskli firmalara yatırım yapan tam bir girişim sermayesi duayeni diyebileceğim Hintli girişimci/yatirimci Naval Ravikant’ın müthiş bir mektubunu okudum bugün. Şanslı olmaya ihtiyaç duymadan nasıl zengin olunur. Size biraz detaylandırarak aktarmak istiyorum içeriği Image
2️⃣ Zenginlik, Para, Statü: Fark Nedir?
Zenginlik, sen uyurken bile sana para kazandıran varlıklardır. Para sadece zenginliği transfer etme aracıdır, statü ise toplumsal hiyerarşideki yerindir. Zenginlik, etik yollarla yaratılabilir; ancak para ve statü arayışı seni yanıltabilir.
3️⃣ Gerçek Zenginlik: Varlıklar Yaratmaktır.
Yatırımcı Warren Buffett, uyurken bile kazandıran hisselere yatırım yaparak zenginleşti. Yani parayı kazanmak için zamanını satmak yerine, pasif gelir getiren varlıklar yaratmalısın. #Zenginlik
Read 27 tweets
Aug 18
1️⃣ Bugün yatırım dünyasının en etkili kitaplarından biri olan Benjamin Graham'ın Akıllı Yatırımcı eserini henüz okumamış olanlara kısaca tanıtmak istiyorum. Bu kitap, yatırımcılara uzun vadeli stratejiler ve risk yönetimi konusunda sağlam bir temel sunuyor. Image
2️⃣ Graham, yatırımcıları iki kategoriye ayırır: 'Defansif' ve 'Girişimci'. Defansif yatırımcılar, düşük riskli ve uzun vadeli yatırımlara odaklanırken, girişimci yatırımcılar daha aktif ve riskli yatırımlarla ilgilenirler. Image
3️⃣ Kitapta öne çıkan bir kavram: Margin of Safety (Güvenlik Marjı). Graham’a göre, bir yatırımın gerçek değeri ile piyasa fiyatı arasındaki fark, yatırımcıya bir güvenlik marjı sağlar. Bu marj ne kadar büyükse, risk o kadar azdır.
Read 16 tweets
Jul 23
1️⃣Amerikan başkanlık seçimleriyle ilgili gelişmelerin yatırımcılar açısından ne gibi etkileri olabilir kısaca tartıştım dün. Pek ilgi çekmedi ancak ben yine de sözümü tutup biraz detaya gireyim. Uzun bir dizi olacak bu kez, vakit ayırıp okuyan herkese şimdiden teşekkür ederim.
2️⃣Olası bir Trump galibiyetinin hisseler ve kriptolar açısından olumlu olacağını dün belirtmiştim. Bugün ise özellikle hangi sektörler bundan olumlu etkilenir üzerine biraz tartışalım. Benim aklıma gelen ilk 4 sektör:
-Enerji
-İnşaat ve Altyapı
-Finans
-Sağlık
3️⃣ Neden derseniz önce kısaca cevaplayayım sonra detaylara geçelim. Öncelikle enerji sektörü: Trump fosil yakıtlar için can simidi olacak gibi görünüyor. Özellikle düzenlemeleri azaltarak. Hatta bazı teşvikler verirse şaşırmam.
Read 43 tweets
Mar 13
Prim iadeli hayat sigortası inanılmaz bir ürünmüş tam bir win-win. Hesaplamasını yaptığımda Amerikan hisselerine Türkiye’den yatırım yapmaya kıyasla bile daha iyi getiri sağladığını hesap ettim.
Sigorta şirketine her ay düzenli olarak dolar cinsinden bir prim ödemesi yapıyorsunuz. 10-12 senelik bir poliçe düzenleniyor. Bu belirlediğiniz dolar cinsi ödeme aylık brüt asgari ücreti ya da sizin brüt gelirinizin %15’ini geçmediği sürece tamamını vergiden düşebiliyorsunuz.
Esnaf ya da bir şekilde vergiden kaçınma yollarına erişimi bulunan serbest meslek erbabı için çok bir anlamı yok. Ancak beyaz yakalı kesim ya da genel anlamda ücretli kesim için müthiş bir şey bu. Bir t üzerinden konuşalım.
Read 14 tweets
Oct 12, 2023
1⃣Bugün finansal okuryazarlık konusunda kendine bir şeyler katmak isteyen, belki yeni bir bakış açısı kazanabilir miyim diye düşünen arkadaşlara, biraz da haddim olmayarak, katkıda bulunmaya çalışacağım. Diğerleri için sıkıcı bir yazı olacak.
2⃣Hisse senedi fiyatlarının nasıl oluştuğunu ve niçin şirket ederlerinden zaman zaman saptığıyla ilgili birkaç kelam edeceğim. Falanca hisse ya da filanca endeks ile ilgili bir şey yazmayacağım için zamanını aldığım okuyuculardan özür diliyorum.
3⃣Hisse senedi fiyatları ilgili şirketin bugünkü ve gelecek karlarının toplamının bugünkü kıymetini yansıtır. Hisse senedinin değeri buradan gelir. Bir şirkete ortak olursunuz, şirket para kazandıkça siz de ortaklığınız nispetinde karı cebinize atarsınız.
Read 18 tweets
Sep 25, 2023
1⃣Duayen borsa yatırımcısı (borsa oyuncusu değil bakın) Warren Buffett şöyle bir kelam etmiş "Akıllı Yatırımcı'nın 8. ve 20. bölümlerini ve Genel Teori'nin 12. bölümünü anlarsanız, başka bir şey okumanıza gerek kalmaz ve TV'nizi kapatabilirsiniz."
2⃣Bu üç kitap bölümüyle ilgili bir derlemeye denk geldim internette. Çevirisini yapıp burada yayımlamaya karar verdim. Umarım faydası olur. Buffett'a göre bir yatırımcının başarılı olabilmesi için okuması gereken sadece üç kitap bölümü var.
3⃣ Ben Graham - Akıllı Yatırımcı Bölüm 8: Yatırımcı ve Piyasa Dalgalanmaları. 1-LİKİDİTE.
Borsanın benzersiz gücü likiditesinde yatmaktadır. Menkul kıymetleri saniyeler içinde alıp satabilirsiniz. Diğer varlıkların likiditesi çok daha azdır.
Read 33 tweets

Did Thread Reader help you today?

Support us! We are indie developers!


This site is made by just two indie developers on a laptop doing marketing, support and development! Read more about the story.

Become a Premium Member ($3/month or $30/year) and get exclusive features!

Become Premium

Don't want to be a Premium member but still want to support us?

Make a small donation by buying us coffee ($5) or help with server cost ($10)

Donate via Paypal

Or Donate anonymously using crypto!

Ethereum

0xfe58350B80634f60Fa6Dc149a72b4DFbc17D341E copy

Bitcoin

3ATGMxNzCUFzxpMCHL5sWSt4DVtS8UqXpi copy

Thank you for your support!

Follow Us!

:(