Thread by @alexeliasson

(1/23) Ny microcap position (ökat idag på gårdagens storaffär).

Premia Properties - Europas billigaste fastighetsbolag inom logistik?

(2/)

(3/)

(4/) Ett urval av fastighetsbeståndet:

Aspropyrgos: Strax utanför huvudstaden Aten och jämte en Europa-väg.
- 129 tusen m2 mark och 54 tusen m2 byggnad.
- Fullt uthyrd (Schenker m.fl.)
- 8,25% cap rate

(5/)

Elefsina: 55 tusen m2 mark och 35 tusen m2 byggnad rakt på en industriell hamn och jämte motorväg.
- Fullt uthyrd till Sklaventis (Livsmedelkedja: Kylda varor, matdistribution).
- 8,25% cap rate

(6/)

Strifi: 25,7 tusen m2 mark och 10,1 tusen m2 byggnad.
- I princip *på* Europa-väg och jämsides huvudstaden, någon kilometer till flygplats och två hamnar
- 8% cap rate

(7/) Även fast logistikfastigheter är kul, så ska jag inte ta upp alla kåkar här. Sammanfattningsvis är dem centrala och uthyrda. Enligt min amatörmässiga okulära besiktning upplevs skicket vara schysst, men värderingen ska såklart ligga på Savills.

(8/) Tittar vi på Svenska värderingar för fastighetsbolag så betalar vi i genomsnitt 35x driftnettot. Premia har gjort förvärv efter Q3 och har gjort förvärv så sent som igår vilket medför vissa svårigheter - men, min servett-kalkyl är att vi betalar 10-11x p/driftnetto idag.

(9/)

(10/)

(11/) I veckan som gått skrev J.P. Morgan att Grekland "returning to investment grade" och Deutsche Bank att Greklands tillväxt blir över EUs 2022 & 2023.

(12/)

En enstaka sänkning är en stimulans; ett dussintals skattesänkningar inom flera områden är snarare ett trendskifte.

(13/)

(14/)

(15/)

(16/) Mgmt bedömer att processen till bli en REIC är klar i Q12022.

- Ingen stämpelskatt på köp & sälj av fastighet
- Ingen kapitalvinstskatt på prisuppgång
- Ingen skatt på utdelning
- Får jobba med upp till 75% gearing
- Får äga mark och utveckling
- forts.

(17/)

- Minst 50% av driftnetto i utdelning (ej t.ex. kapitalvinst på såld fastighet)

Sjukaste REIC/REIT jag har sett (Kanada, Singapore, Tyskland etc.) då dem länderna tvingar utdelning 90-100% av driftnettot/vinsten (då kan inte bolaget förvärva/förädla) + lägre gearing.

(18/) Ovan skrev jag hur Grekland sänkt flera skatter. Yep, man har nyligen sänkt skatten också för REICs: från 0,375% av fastighetsvärdet till:

(19/) Sedan Q3 stängde har man (bl.a.) köpt en nybyggd bostadsfastighet på 3600m2 med 52 apartments för €10,2m.

Kicker? Fullt uthyrd till företaget Teleperformance till 2034 och ett hyresvärde på €1m årligen (pris 10x hyresintäkterna!!!). Mål: nå 1000 apartments.

(20/) I början av December sa VDn Costas M. i Grekisk affärspress att man kommer ha investerat ytterligare €120m under 2022 (mcap: €130). Vidare, att en ny obligation på €100m ligger i startgroparna och att 3-års målet är att nå €500m GAV.

(21/) Igår exploderade Grekisk affärspress när landets första forskningsverksamhet inom genterapi landar på...*trumvirvel*.. en nyförvärvad tomt av Premia Properties.

Hyresvärdet seglar upp till €3,5m årligen 2023.

Ett 20-års kontrakt.....🥲

Mr. Vestum/Stenhus kommenterar:

(22/) Sedan 4e december tills idag (16e) har Premia Properties (60% ägt av Selin och Mr. Stenhus) alltså gått från €500m till 1 yard € i GAV-mål. Aiight.

(23/23) Jag är faktiskt såpass taggad på sektorn efter ett call med management i Briq Properties (mcap: €80m) att jag tog en lika stor stek där. Berättar mer om det caset och det callet en annan dag.

Tack för ni läste min hisspitch ända hit <3