Thread by @ostinus77

Bueno... pues son varias las personas que me han pedido un #ostiHilo sobre las HIPOTECAS INVERSAS.

Entiendo que interesadas por su regulación, ventajas o inconvenientes y (espero), quizá, mi opinión sobre por qué pueden a ser una herramienta útil para esta españa decadente.
Go!

https://twitter.com/ostinus77/status/1518548324999213056

Evidentemente, hay que empezar explicando un poco qué es una hipoteca inversa o qué podemos entender por tal.

Y cómo paso previo hay que recordar un poco lo que es una hipoteca.

Una hipoteca inmobiliaria es un derecho REAL (que adquiere eficacia desde su inscripción en el Registro) constituido habitualmente por el DUEÑO de un inmueble, sobre el mismo, y con el que se GARANTIZA al titular de dicho derecho el cumplimiento de una obligación.

Cuando firmamos nuestra "hipoteca" (más habitual) en la notaría estamos en realidad formalizando DOS actos o contratos:

Uno un contrato de PRESTAMO. El banco nos presta un dinero y nos OBLIGAMOS (quédense con esa obligación) a devolverlo en un plazo y con un interés.

Dos un contrato de HIPOTECA o GARANTIA. Nosotros constituimos un derecho de HIPOTECA sobre un inmueble de nuestra propiedad, que garantiza el cumplimiento de la OBLIGACION de pagar el préstamo.

Si os la queréis dar de "cultos", cuando vuestro cuñado diga que el "paga su hipoteca" podéis decirle que JAMAS, NADIE, PAGO UNA HIPOTECA. Como mucho paga el préstamo garantizado con la hipoteca.

Por el hecho de que una HIPOTECA debe garantizar una obligación, se dice que la HIPOTECA es un derecho ACCESORIO a una obligación.
Una hipoteca NO puede existir sin obligación que garantice.

Sigo.. q me enrollo.

Una vez tenemos claro lo que es una hipoteca... Osti, qué carajo es una hipoteca INVERSA?

Se denomina INVERSA a la hipoteca que, en vez de garantizar el pago por parte del prestatario de un préstamo, garantiza la devolución al Banco de una cantidad o cantidades entregadas al prestatario por el Banco.

Un préstamo habitual garantizado con una hipoteca consiste en un Banco que deja un dinero a una persona y la persona debe devolver al Banco el dinero en un plazo.
Si no paga el Banco ejecuta la hipoteca, subasta el bien hipotecado y se cobra de ahí.

En una hipoteca INVERSA el Banco DA un dinero a una persona que NO tiene que devolverlo.
Al FALLECIMIENTO de esa persona, los HEREDEROS deben devolver las cantidades disfrutadas por el causante al Banco.

En caso de no devolverlas el Banco ejecuta la hipoteca, subasta y cobra.

Esta figura jurídica o contrato está pensado para personas mayores o dependientes que quieran completar, por ejemplo, su pensión con una renta mensual o la disposición de una suma importante para afrontar su resto de vida.

Pongamos dos ejemplos. Uno de una hipoteca ordinaria y otra de una hipoteca inversa.

Hipoteca ordinaria:

Pablo Echenique pide un préstamo de 100.000 euros para comprar una humilde casita y se compromete a devolverlo al banco, con su profesionalidad y esfuerzo, en el plazo de 20 años.

En garantía de dicho préstamo constituye sobre su casita hipoteca.

Si Pablo Echenique, Dios no lo quiera, pierde su laborioso empleo y se queda sin dinero, y dejara de pagar el préstamo, el Banco ejecutará la hipoteca, subastará su casita, y se cobrará de ahí.

Hipoteca inversa:

El mismo Pablo Echenique, son un laborioso empleo y profesionalidad, ha conseguido comprar y PAGAR una casita que vale 100.000 euros.

Sin embargo, por las misteriosas razones que sean, imaginemos que Pablo Echenique, Dios no lo quiera, pierde su esforzado empleo y necesita "completar" con una renta mensual sus ingresos mensuales para poder mantener su humilde nivel de vida.

En este caso, Pablo decide solicitar una hipoteca inversa y el Banco se la concede, por ejemplo, hasta el límite de 60.000 euros.

Es decir, Pablo Echenique puede disfrutar de 60.000 euros, en una o varias disposiciones, y NO tiene q devolverlo al Banco.

Al fallecimiento de Pablo Echenique (Dios guarde a su Señoría muchos años y con salud), SUS HEREDEROS tendrán un plazo (habitualmente de un año) para DEVOLVER las cantidades dispuestas por Pablo en vida.

Si no lo hicieran, el Banco ejecutará la hipoteca, subastará la casita de Pablo Echenique, y se cobrará de ahí.

Habitualmente esta disposición suele pactarse de forma mensual, de forma que Pablo Echenique tendría un complemento a su pensión, imaginemos de 100 a 300 euros al mes.

Cuanto más alta la renta menos tiempo cubre la hipoteca inversa esta renta.

Ahora paso a hablar algo más técnicamente en materia financiera. Espero me entendáis todos.

En el fondo, esta operación no deja de ser una cuenta de crédito cuya liquidación se pacta en un plazo indeterminado pues se liquidará al fallecimiento del acreditado.

Sencillamente es una línea de crédito con un límite máximo cuya cuenta se liquidará al fallecimiento del acreditado y debe ser satisfecha por los herederos quienes podrán hacerlo o bien podrán renunciar en cuyo caso el Banco acepta que tendrá q ejecutar.

Habitualmente suele pactarse un límite de crédito bastante inferior al valor de tasación del inmueble (alrededor de un 60%)

Perdón... suele pactarse una DISPOSICION muy inferior al valor de tasación del inmueble (alrededor de un 60%) y un límite de crédito superior de forma que los intereses se paguen con el propio crédito.

De esta forma, aunque la cuenta de crédito se cierra y liquida al fallecimiento del acreditado, lo cierto es que los intereses suelen pactarse de liquidación mensual y los satisface la propia línea de crédito.

Pq se hace ésto así?

Sencillamente para q el heredero sólo tenga que abonar las cantidades dispuestas y no estén generando intereses todo el resto de la vida del acreditado.

Ahora voy a ponerme con las cuestiones JURIDICAS de la hipoteca inversa.

La Ley 41/2007 establece varios requisitos para que una hipoteca inversa pueda ser concedida (curiosidad... está exceptuada expresamente del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019. Se ve q estos no son consumidores).

Primero:

Sólo se puede constituir sobre una VIVIENDA HABITUAL de PERSONA FISICA.

Segundo: La persona tiene que tener 65 años al menos, o ser dependiente o discapaz (no recuerdo que grado)

Tercero:

Tiene que pactarse que sólo será exigible la deuda cuando fallezca el prestatario o el último de los beneficiarios (la renta puede beneficiar a dos personas).

Cuarto:

A mi entender (los legisladores son lo q son y no lo dejan claro), sólo puede pactarse una causa de vencimiento ANTICIPADO (antes del fallecimiento): la VENTA del inmueble por el prestatario.

Quinto:

La vivienda hipotecada debe haberse TASADO y ASEGURADO contra daños.
(Requisitos para su formalización e inscripción).

Sexto:

Importante... sólo pueden concederlas entidades oficiales de crédito o establecimientos financieros de crédito o entidades aseguradoras autorizadas.

Séptimo:

Es obligatorio que el prestatario acredite que ha obtenido un asesoramiento INDEPENDIENTE.

Octavo:

Y quizás lo más importante y desconocido y que, EMHO, genera MUCHAS DUDAS (de nuevo cosicas del legislador.... Si al fallecimiento del acreditado los herederos deciden NO pagar al Banco, el Banco PUEDE ir contra TODOS los bienes de la herencia. No sólo el hipotecado.

Por tanto... salvo que alguien me interprete (y me convenza) de que el párrafo 2º del apartado 5 de la DA 1ª de la Ley 41/2007 quiere decir otra cosa,, CUIDADITO con pensar que se la vamos a colar al Banco.

Es decir.. en el caso de que una familia decida lanzarse a este ventajoso producto... EMHO es algo que debe valorarse en FAMILIA y convendría decidir previamente que se VA A PAGAR AL BANCO.

PAGAR AL BANCO.

Aunque suene mal es una obligación de todo prestatario.

En estos casos los herederos tienen UN AÑO habitualmente para pagar al Banco.
Lo lógico se trata HEREDAR y después VENDER la vivienda en ese año y pagar al Banco.

Noveno:

Pueden constituirse hipotecas inversas sobre CUALQUIER otro bien que no sea la vivienda habitual.

Sólo que en estos casos rige la libertad de pactos y la legislación hipotecaria ordinaria.

Décimo:

El acreditado que ha constituido sobre su vivienda una hipoteca inversa, puede TRANSMITIRLA sin que se produzca el vencimiento anticipado del crédito, siempre que, de acuerdo con el Banco, constituya una NUEVE HIPOTECA sobre otro inmueble.

Y por último... cierro #ostiHilo con alguna reflexión macroeconómica (asignatura que me encanta) de esas que a @Lentejitas le molan.

Debemos asumir (y cuanto antes mejor) que españa está en quiebra.

La quiebra se definía como la "situación jurídica donde una persona se muestra incapaz de cumplir con sus obligaciones financieras por carecer de los recursos económicos necesarios para hacerlo"

Actualmente este Megaestado absurdo del que el 50% de la población disfruta a costa del sudor del otro 50% (el paraíso socialista y la base de su electorado es ésto) no se puede pagar. Debemos el 130% de lo que producimos todos al año y gastamos cada año MAS.

En esta situación, y con el BCE a punto de dejar de comprar nuestra deuda, estamos a un paso de enfrentarnos al mercado de financiación. De ir al mercado con nuestras vergüenzas y pedir dinero para pagar a pensionistas y funcionarios.

Y el mercado puede darnos por ahí.

En este estado de cosas, aunque alguno siga muy feliz yendo a los bares y restaurantes, la cuestión es que estamos a un paso de NO PODER PAGAR pensiones y funcionarios.

Hay que buscar riqueza y ahorro... y creo sinceramente que a menudo se desprecia lo que el sistema hipotecario español (y me enorgullezco de trabajar en él) ha dado a la sociedad.

En españa (de momento) la propiedad está asegurada (no me vengan con chorradas de okupaciones q es otro tema. Posesión. No dominio). Y ésto ha hecho que existe una fuente de riqueza inmobiliaria como en pocos países existe.

En EEUU, por ejemplo, nadie se fía de los títulos públicos de adquisición. Jurídicamente la gente debe constituir seguros de responsabilidad para cubrir cualquier problema jurídico en la propiedad.

La cuestión es que gracias a nuestro sistema hipotecario (antes de q se lo carguen.. por ejemplo la actual DGSJFP más conocida como DGNN) existe un NICHO de riqueza y ahorro inmobiliario muy importante que PUEDE ayudar a solventar esta crisis.

Y NO consiste en expropiar (lo q este Gobierno quiere hacer) sino en incluso FORTALECER la propiedad privada de forma que esta riqueza pueda servir a los ciudadanos, por ejemplo, a través de la HIPOTECA INVERSA para completar pensiones que se IMPAGARAN y REDUCIRAN.

Incluso hasta nuestro mayor defecto económico puede ser, en este caso, una ventaja. Nuestra pirámide poblacional invertida. El envejecimiento de nuestra población.

No recuerdo haber leído ningún análisis macroeconómico que analizara el nicho de riqueza inmobiliaria de las familias españolas.

Debemos recordar que la generación nacida desde los años 40 en adelante en este país, actualmente es mucho más grande que, por ejemplo la generación del 70, 80 y que decir tiene los 2000

Generaciones que tuvieron de media 4, 5 o 6 hijos se han hecho con un patrimonio muy grande.
Una familia media puede tener perfectamente 2, 3 o 4 inmuebles. Y eran 4, 5 o 6 hermanos.

Esa riqueza inmobiliaria, ese ahorro, vía sucesión mortis causa, pasa a generaciones de 2 o 3 hijos que, a su vez adquirieron también inmuebles.
Menos inmuebles eso sí. Mis padres eran 4 hermanos. Nosotros 2. Actualmente mi hermano tiene 1 hijo y yo 0

Eso implica, aritméticamente, que la riqueza inmobiliaria generada por generaciones de 4 a 6 hijos, está recayendo, incluida la generada por generación de 2 o 3 hijos, a generaciones de 1 hijo.

Riqueza que, como he explicado, puede verse perfectamente explotada con figuras como la hipoteca inversa o la venta de la nuda propiedad tan en boga ahora, para financiar o completar pensiones.

La cuestión es: Por qué no se oye ésto en los medios?

Porque vivimos en una dictadura socialista de la información. Le pese a quien le pese. Al menos es mi opinión.

Reconocer este EVIDENTE NICHO de riqueza es reconocer que el AHORRO PRIVADO, la PROPIEDAD PRIVADA, es la que genera riqueza. Y no la absurdez del gasto público en chochocharlas y subvenciones varias.

Un obrero de FASA (aquí un hijo de fasero os lo dice) compraba una casa, GRANDE, un coche que cambiaba cada 10 o 15 años y tenía dos hijos a los q pagaba una carrera universitaria.

Con un SUELDO DE EMPLEADO DE FABRICA.

Las políticas monetarias expansivas que amparan estos megaestados elefantiasticos es lo q tienen.

Vamos al hoyo... eso sí... viendo Netflix

Espero q os haya convencido un poquito.

Ale... os dejo de dar la turra.

Fin del #ostiHilo