Thread by @Pedro_Torrijos

Nueva York se ha llenado de rascacielos colosales e hiperesbeltos que suponen un reto estructural.

Y sin embargo, están medio vacíos. Y no es porque (quizá) tengan algún problema constructivo.

En #LaBrasaTorrijos de hoy, la belleza y la trampa de los ultrarrascacielos.

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(Se recomienda la lectura del episodio de hoy acompañada de la siguiente banda sonora).

open.spotify.com/track/698P8cDw…

En 1885, se inauguró el Home Insurance de Chicago, al que se considera el primer rascacielos de la historia.

Visto desde nuestros ojos, "solo" tenía 12 plantas y no mucha pinta de rascacielos, la verdad.

Sin embargo, respondía a tres condicionantes esenciales para un rascacielos:

1. Se podía construir porque es de los primeros edificios hechos con estructura metálica.
2. Se podía usar porque también fue de los primeros que incorporó el ascensor con freno de emergencia de OTIS.

Y 3, y sobre todo, había una empresa con el dinero para construir un rascacielos, porque los rascacielos existen por puro aprovechamiento económico.

Cuando el precio del suelo en las ciudades se disparó, salía más rentable construir plantas en altura que comprar un solar enorme.

Con el dinero del primer cuarto de siglo XX, los edificios en altura pronto colonizaron Chicago y después, Manhattan. Y cada vez eran más altos.

Era la época de los dioses urbanos: el Flatiron, el Chrysler o el Empire State.

Pero todos estos rascacielos, aunque eran de estructura metálica, seguían pareciendo de piedra.

Tras la 2ª Guerra Mundial, apareció un nuevo tipo de rascacielos en el que la estructura no era un elemento a ocultar, sino que se convertía en elemento esencial de proyecto.

El más famoso de todos, y quizá también el más epitómico de los nuevos sistemas estructurales fueron, sin duda, las Torres Gemelas.

Las Torres Gemelas se enfrentaban de una manera muy radical al verdadero problema de un rascacielos, que no es la altura.

Es la esbeltez.

A partir de una cierta esbeltez, el verdadero reto estructural de un rascacielos no es el peso del edificio, y eso que pesan más entre 200.000 y 400.000 toneladas.

Como muchos sabréis (guiño, guiño, codazo), el auténtico enemigo de un edificio esbelto es el viento.

En las Torres Gemelas, el ingeniero Leslie Robertson resolvía el problema con una muy elegante estructura de tubo.

Es decir, la fachada era una parrilla de acero que funcionaba para resistir los empujes horizontales del viento. La fachada no era solo fachada; era estructura.

Como esa parrilla necesitaba ser muy cerrada para comportarse como la pared de un tubo, las ventanas eran muy estrechas.

Esto confería a la fachada de las Torres su característica imagen exterior, muy elongada hacia el cielo.

Tras varias décadas en las que los rascacielos "se fueron" de Nueva York para colonizar otras ciudades, desde hace unos 10 años ha aparecido otro tipo de rascacielos en Manhattan.

También son altísimos pero, sobre todo, son hiperesbeltos.

Yo los llamo ultrarrascacielos.

Un momento, ¿pero cómo se puede hacer un edificio tan alto en un solar tan estrecho? ¿Qué pasa, que en Nueva York no hay normativa de edificabilidad y altura?

Pues la respuesta es sí y no. Y, específicamente, la respuesta es un concepto: los air rights.

Los derechos aéreos.

Los 'air rights' son algo parecido al derecho de vuelo español. Es decir, tú puedes comprar a un edificio el aire que hay encima de él.

Eso te permite abrir ventanas a medianeras donde estaría prohibido, pero también puedes hacer cosas tan radicales como esta.

Pero, además, este fenómeno contempla una característica única: cuando adquieres los air rights de un edificio, todo su volumen no construido se puede transferir A TU EDIFICIO.

Este gráfico del Guardian lo explica muy bien.

Así que, lo que han hecho los promotores de los nuevos ultrarrascacielos de NYC es comprar los air rights de todos los edificios pequeños de al lado y han transferido esa edificabilidad a su propio edificio.

Por eso son tan altos en solares tan pequeños.

Vale, tío pesao, pero si son tan esbeltos ¿CÓMO LECHES HAN HECHO PARA QUE NO LOS DERRIBE EL VIENTO?

Pues con una mezcla de construcción convencional y tecnología avanzada.

Construcción convencional porque al ser edificios residenciales, no se pueden permitir el lujo de hacer ventanas estrechas.

En una vivienda hay que ofrecer vistas, así que no contemplan estructuras cerradas de tubo; son más bien convencionales.

Voy a ejemplificar con el 432 Park Ave, diseñado por Rafael Viñoly.

En las plantas se ven núcleos centrales de hormigón donde van los ascensores y escaleras y una retícula exterior de 3 metros de pilares de hormigón. Y esa retícula se trasdosa muy elegantemente al exterior.

No termina de ser una pantalla estructural cerrada porque, como decía, al ser viviendas, tienes que tener vistas.

Y las tienen. Desde luego que las tienen.

Así que para resistir el viento con una estructura más o menos convencional de hormigón, en el 432 Park han ideado otras dos soluciones.

Por un lado las plantas de instalaciones son abiertas al aire para que el viento fluya sin empujar totalmente el edificio.

Y por otro lado, han colocado dos 'mass dampers', dos amortiguadores de masas de 400 toneladas.

Sin profundizar demasiado, digamos que un mass damper es un artilugio tecnológico que sirve para contrarrestar los empujes horizontales.

En este GIF se entiende muy bien.

¿Y todo esto funciona?

Pues según algunos residentes, no del todo.

En el propio 432Park se han quejado de que el edificio se mueve demasiado, de que hay inundaciones, ruidos de tuberías y hasta grietas.

nytimes.com/2021/02/03/rea…

Yo no creo que el edificio tenga ningún riesgo estructural. Es más creo que el verdadero problema de estos ultrarrascacielos no es su altura, es precisamente lo que significan.

Porque estos edificios son residenciales, no son oficinas.

Como vimos al principio, la condición esencial para que un rascacielos *exista* es que sea rentable, y las oficinas generan mucho dinero.
Entonces, ¿cómo es posible que sean rentables estos ultrarrascacielos carísimos, si son de viviendas?

Pues porque están medio vacíos.

Veamos, estos pisos cuestan hasta 150 millones de €. Es decir, aunque hay pocas viviendas (a veces MENOS VIVIENDAS QUE PLANTAS), son tan caras que su venta rentabiliza la promoción. Son como Ferraris.

Por eso se les llama Billionare's Row. La Calle de los Milmillonarios.

Y si bien la mayoría sí que se han vendido, según B1M, un 44% no se han ocupado nunca. ¿Por qué?

Porque, en realidad, aunque los edificios son muy chulos y las viviendas son muy lujosas, NO SE ENTIENDEN COMO LUGARES PARA VIVIR.

Solo son un artefacto especulativo.

La mitad de la gente que ha comprado uno de estos pisos nunca lo ha ocupado y a lo mejor ni siquiera ha ido allí. Lo compra para revenderlo, posiblemente a otro multimillonario que tampoco irá allí nunca. Y así sucesivamente.

Es algo intrínsecamente perverso.

Así que, en realidad, no son como Ferraris, son como si alguien comprase un Van Gogh para tenerlo guardado en un trastero y luego lo vendiese a otra persona que también lo guardase en un trastero y así y así y así.

Un Van Gogh chulísimo, eso sí.

Es más, para aumentar el valor de estas viviendas, los promotores se han aprovechado de unas cuantas trampas de la normativa.

El más visual son precisamente las plantas de instalaciones que veíamos antes. En 432 Park hay 6 miden 6 metros de altura cada una.

Resulta que las plantas de instalaciones no computan como superficie edificable, así que puedes poner tantas como quieres y CON LA ALTURA QUE QUIERAS.

En 432 Park ocupan 36 metros de altura, casi el 15% de la altura residencial del edificio. Es absurdo.

Qué consigues con esto? Pues elevar artificialmente el edificio, con lo que puedes vender las viviendas más altas más caras y a su vez revenderlas más caras.

Ahora mismo, el ático de la planta 96 se vende por 169 millones de dólares, por si tenéis suelto: serhant.com/listings/35056…

Pero hay otra trampa más fea. Mucho más fea.

Resulta que para ahorrarse impuestos de construcción, las promociones de Manhattan deben incluir al menos una quinta parte de viviendas asequibles. Algo así como Viviendas de Protección Oficial.

Entonces, ¿en esos rascacielos de lujo hay viviendas baratas? Jajaja, por supuesto que no.

Lo que han hecho es construir promociones de vivienda asequible fuera de Manhattan, en los barrios del extrarradio de la ciudad, como Queens o el Bronx. A KILÓMETROS DE ALLÍ.

Y ha colado.

Y ha colado, de momento porque, en vista del trampeo, el Ayuntamiento de Nueva York está empezando a poner coto a estas prácticas. Tanto a la de las plantas de instalaciones artificialmente altas como a la de las viviendas baratas sí, pero lejos.

Veremos si funciona.

De momento, a quienes nos gusta mucho Nueva York nos da un poco de pena que el skyline de la ciudad esté cambiando a una silueta de edificios muy muy bonitos, pero medio vacíos.

Solo porque personas con mucho dinero prefieren seguir amasando más dinero.

Y con estas cuatro imágenes que resumen muy bien el hilo de hoy, vamos a irnos despidiendo de los ultrarrascacielos, de las plantas de instalaciones, de Van Gogh, de Manhattan y de #LaBrasaTorrijos de esta semana.

Si os ha gustado, hacedme RT al hilo, FAVs, follows o llevadme a una terraza con vistas!

https://twitter.com/Pedro_Torrijos/status/1534972132203057168

Si os gustan las historias como esta, TERRITORIOS IMPROBABLES es el libro de #LaBrasaTorrijos, y allí me he guardado las mejores.

Lo podéis pedir en todas las librerías y en los sitios online habituales:

Y el sábado firmo en la Feria del Libro de Madrid! tap.bio/pedrotorrijos

❤️Ah, y también podéis pasaros por mi IG, donde estoy contando historias chulas en otro formato: instagram.com/p/CegNtd7Nkjo/

Las imágenes del capítulo de hoy son de:

motioneering, JacobH/Getty, 432parkavenue, The Guardian, Itrytohelp32, Andrew C Nelson, Hayes Davidson, Comstock, Macklowe Properties, Dennis Fisher, serhant, unas cuantas DP y una de Pedro Torrijos (yo!)

#LaBrasaTorrijos se escribe en directo todos los jueves desde el soleado barrio de Villaverde.

(Fin del HILO 🏙️🏗️🌬️💸💸💸)

Y el jueves que viene hay nuevo episodio de #LaBrasaTorrijos pero estad atentos porque este domingo tenemos una pequeña historia extra, donde vamos a viajar a una isla que fue arrasada por su propio gobierno.

Os espero!

CODAS, REFERENCIAS Y SALUDOS AL RESPETABLE.

1. Lo de las plantas de instalaciones artificialmente altas iba a tener un ejemplo extremo en el 55W66ST, rascacielos de 250 metros diseñado por Snøhetta y que iba a tener UNA ÚNICA PLANTA DE INSTALACIONES 50 METROS.

Una vez que el ayuntamiento ha dicho vamoacalmarno, el proyecto final (aún sin construir) contempla una planta de instalaciones de "solo" 14 metros.

2. Yo escribí sobre este fenómeno de los ultrarrascacielos hace ya 6 años (seguramente fui de los primeros en escribir sobre esto en España). En ese entonces la mayoría estaban sin terminar y aún no se sabía lo que iba a pasar (ni se sabe realmente aún).

eleconomista.es/economia/notic…

3. En este artículo de 99% Invisible se explica MUY bien el fenómeno de los air rights.

99percentinvisible.org/article/sellin…

4. Este magnífico vídeo de TheB1M, si bien no entra demasiado en cuestiones estructurales o históricas, explica maravillosamente todos los fenómenos un poco chungos que hacen que estos ultrarrasacielos estén medio vacíos.

5. Este artículo del Guardian cuenta todo lo que ha pasado con las humedades, grietas y movimientos del 432 Park.

theguardian.com/artanddesign/2…

6. Por cierto, todos los rascacielos se mueven por el empuje del viento. Y es un equilibrio complejo, porque un edificio debe ser lo suficientemente rígido como para que esos movimientos no se aprecien pero lo suficientemente flexible como para que el empuje no lo "rompa".

Dice la rumorología que Glenn Gould se negaba a tocar en el restaurante de la última planta del Chrysler porque decía que notaba demasiado el movimiento del piano bajo sus manos.
Aunque Gould estaba bastante tronao, probablemente sea una historia inventada.

7. Me siento bastante orgulloso de haber acuñado el concepto "ultrarrascacielos" para este hilo de #LaBrasaTorrijos. Si lo veis escrito en otro lado, que sepáis que lo leísteis antes aquí 😬

8. A mí me gusta mucho Nueva York y me gustan mucho los rascacielos. Son mis edificios favoritos por muchas razones pero como todo, como la propia Nueva York y el propio mundo, son un fenómeno muy complejo que, a veces, tiene sentido explorar en todas sus capas.

9. Me habéis preguntado varios (parezco un influencer chusco de Instagram, pero es cierto) sobre qué es la esbeltez. En el artículo que escribí en 2016 lo explico bien, pero a abundarlo: la esbeltez es, sencillamente, la relación entre la base y la altura de un edificio.

Así, la esbeltez es lo que define realmente qué es y qué no es una torre o un rascacielos. Porque no es una cuestión de altura; la pirámide de Guiza tiene 140 metros (como un edificio de 46 plantas), pero nunca diríamos que es un rascacielos.

Aunque no hay una cifra "oficial", se considera que un edificio es una torre a partir de 1:7, que es más o menos la que tenían las Torres Gemelas.

Con una proporción 1:15, el 432 Park (Iz.) tiene una esbeltez de más del doble que las Torres Gemelas, y con sus 440 m de alto en una crujía de apenas 18 metros, el 111W 52S (Dr.) tiene una esbeltez brutal de 1:24.

*111W 57S, también llamada Steinway Tower

Por cierto, aunque la estructura de la Steinway Tower tiene unas pantallas de hormigón que sirven para sujetar contra el viento en una dirección, también cuenta con un mass damper para amortiguar los empujes en la otra dirección.

En este gráfico del NYTimes se ve muy bien.

(Y en el episodio del jueves (o sea, mañana), vamos a saber por qué hay un bajorrelieve de las Torres Gemelas devoradas por el mar en una catedral que se construyó 70 años antes de que existieran las Torres Gemelas).