Thread by @Catesomi

🍑Como os prometimos la semana a pasada, os desnudamos íntegramente una de nuestras 💎joyas.

La operación más especial y rentable adquirida en 2021

🏆
📈Rent. Bruta +21,7% |+39% airbnb
📐Espacio optimizado
👨‍🏫Licencia nicho
💰Valoración 3X

https://twitter.com/Catesomi/status/1543509237883703296?t=_reFMTw-Gy1L1-BdqAezkw&s=19

💥El Local en bruto

📏Espacio de 85m2 bien distribuido
🧭Exterior Norte/Sur
👨‍🔧Uso de trastero
❌Imposibilidad de obtener cédula de habitalidad /LPO
📸Estado original👇

👨‍🦱🤝El Vendedor
Vecino del barrio, tiene deuda con comunidad/ayto.
Conoce la imposibilidad de convertir a vivienda y tiene interés en deshacerse del local rápido.
Negociamos comprar al contado en 20 días.
Precio 70K€
Precio €/m2 en zona 1,5k
Precio €/m2 cierre 0,8k€ (⬇️46%)

📐Arquitectura

👨‍🏫Realizamos proyecto para tres viviendas de uso turístico de 25m2 cada una y entrada independiente.
🏩Diseñamos con arquitecto un proyecto en armonía con edificios colindantes y con optimización máxima de espacios.

Plano📏 👇

🏗️Reforma
Realizamos reforma integral incluyendo la realización de la fachada con monocapa.

Ajustamos presupuesto. Coste total de la obra, incluyendo electrodomésticos, 33.000€ aproximadamente

📸Fotos obra en curso👇

🛋️Amueblar
Optamos por la utilización de muebles pequeños, con un diseño básico, actual.
Armarios y mobiliario = Ikea
Sofá cama = Maison du Monde.
Cama/colchón = Otros
Coste =2500€ aprox

💡El motivo para amueblar es exclusivamente por exigencias de la licencia turística

📸

Resultado final después de obra👇

📸🏁📷

💰Explotación
Hablamos con empresa especializada en turístico y nos ofrece un cuadro de rentabilidad por apto👇

En mis cálculos, asumo de media ingresos de 1200€/apto.
➖Coste empresa gestión:-24%
➖Coste Airbnb ~15%
Neto nos dejaria = 732€/apto
El reparto me parece abusivo

Al final optamos por el plan 🅱️
Alquiler por temporada en 700€/650€.
➖Ingresos parecidos, pero más bajos
✔️Nos ahorramos coste de utensilios, vajillas y reparación
✔️Evitamos rotación alta, limpieza, llaves, problemas vecinos
✔️Nos olvidamos de Airbnb y el trabajo que conlleva

🤯La rentabilidad según la empresa de gestión en Airbnb sería cercana a un 39%

Pero era engañarse al solitario.
Lo importante es el dinero en tu bolsillo al final de pagar todo. Los Ingresos brutos están bien para fardar, nada más.

Tb hay que valorar tu mix ideal:

💸➕⚒️➕⏳

📈📊Los números

COMPRA💰

💵Precio local 70.000€
🏦Hipoteca 0€ (⏳No tuvimos ocasión)
🏗️Reforma y otros 35.500€
🚫ITP, gestión 4.900€
💸Desembolso total 110.400€

📈RENTABILIDAD 📊

🔸R.Neta 20,8%
🔸ROCE 13,6% (después de tax)
🔸PER 7,4
🔹Flujo de caja libre mes=1250€

El "pero"

La rentabilidad y el retorno de la inversión que conseguimos con este proyecto son muy altos. Bien.
Sin embargo, la inversión turística/locales comerciales tiene un hándicap si actuas como Persona Fisica. Fiscalidad➡️No existe bonificación y pagas a tu marginar IRPF

🥇La valoración
Nos gusta trabajar con valoraciones de testigos reales en el mercado.

Los datos de portales están bien para foto general, pero fallan más que una escopeta de feria a la hora de hacer un número fino.
Nuestra valoración de los 3 aptos xa venta rapida:
€320.000 =3X

¿Lo mejor de esta oportunidad?
✔️Transformar un trastero en 3 apartamentos.
✔️Crear oferta de vivienda, aportando valor a la sociedad.
✔️Que el mercado te pague el riesgo asumido y la creatividad. Cosas que no pasan en el mundo corporativo

Espero que os haya gustado el hilo.
Si creéis que puede ser útil a más gente y puede ayudar a tener una visión del negocio inmobiliario más real, darle a RT 🔃