Ayer realice una de las operaciones más importantes de mi vida, y no fue comprando/vendiendo inmuebles.

🔥Firme 16 hipotecas nuevas al 1,8% fijo.

🏆Os explico estrategia, el porqué, los términos y las claves de una operación récord para el notario, para el banco y para mí. ❔¿Por qué?
En 2022, tenía más de 20 hipos/préstamos a tipo variable.
Mi apuesta había sido que los tipos no subirían, nunca. Me equivoqué. La inflación se disparo, los tipos 🚀 y la consecuencia fue un sobre esfuerzo de un 70% en cuotas, alcanzando una tasa de esfuerzo de 45%.

La estrategia con la que conseguí alcanzar unos ingresos pasivos de +€20.000/mes y ejecutar la salida de la carrera de la rata, para siempre, con 4 hijos, a los 43 años

Los 14 hitos explicados paso a paso, en este hilo 👇 1. Conocerme a mí mismo.
Lo primero parte de dentro. Mis sesgos, experiencias pasadas e intereses.
Había perdido mucho dinero en bolsa, en capital semilla y ansío sobremanera controlar mis inversiones y generar flujos de caja estables.
El inmobiliario apunta maneras.

Brutal entrevista.

No soy muy de podcast, pero pocas veces me he sentido más alineado e identificado que con Alejandro RC en esta entrevista.

🦪Cómo no tendréis tiempo, aquí las 15 perlas de Alejandro con las que comparto paralelismo y comulgo 100%.

🔗Enlace podcast al final 🥇Me quedó con este comentario🥇

"El cuándo en la inversión es lo más importante. Por eso estoy en contra de la indexación hoy.
El S&P a un PER veintitantos es una locura. Cuando yo era analista de bolsa estaba a un 8"

Delante de Ramón Blanco, fundador de Indexa Capital.

En 2014, una cena con mi mujer y un posterior desfallecimiento cambiaron mi vida.

Dije basta.
Mi cabeza hizo click.
Un antes y un después.

Hoy quiero compartir esta historia íntima con vosotros. Quizás os sirva como base de reflexión. El contexto.
En aquel entonces,vivíamos en piso en propiedad con hipoteca, teníamos dos niñas de 5 y 3, mi mujer no trabajaba y yo estaba en banca internacional con un salario alto pero desmotivado, estresado y veía nubarrones en el horizonte tanto de negocio como laboralmente.

¿Eres un particular que busca comprar su primera vivienda?

Este twit es para tí.

En este hilo, te traigo mis recomendaciones para poder optar a comprar una buena oportunidad y ganarle la partida a los inversores. En la compra de piso como particular, compites con todo tipo de inversores.

El casual, el profesional, el flipper, el fondo, la ONG.

Estarás harto de la locura actual.
Las oportunidades vuelan.

En el mejor de los casos te da tiempo a visitar. En otros ni ves el anuncio.

Nos hemos mudado a una vivienda de alquiler.
Podriamos habernos hipotecado en +800K€ xa comprar una vivienda similar. En nuestra opinión una estupidez.

En este hilo os explico porqué para nosotros alquilar NO es tirar el dinero a la basura, al contrario 👇✍️ https://t.co/oqBU5IdzvJ

https://twitter.com/Catesomi/status/1683055124288098306

Empiezo por una máxima.
Todo el que te diga que alquilar es tirar el dinero, es porque es incapaz de conseguir una rentabilidad sostenible superior a la que le ofrece el ahorro de pagar una letra mes a mes.
Ven la vivienda como un ahorro y no como un coste de oportunidad.

Comparto con vosotros, una reflexión personal que me ocurrió cuando alcance la Libertad Financiera.

Esta frase me perseguía, 💭"Deja tu trabajo"

Por si os puede ser útil, os cuento el proceso mental y el curioso motivo que nos llevo a decidir seguir trabajando algún año más. La decisión de dejar de trabajar es probablemente la más difícil de ejecutar una vez llegas a la LF.

Al menos en mi caso, dejar el trabajo es sinónimo de salto al vacío, sin vuelta atrás.
Si salgo de la 🏃🐀, no vuelvo a trabajar nunca más. Lo contrario sería un fracaso.

🍑Como os prometimos la semana a pasada, os desnudamos íntegramente una de nuestras 💎joyas.

La operación más especial y rentable adquirida en 2021

🏆
📈Rent. Bruta +21,7% |+39% airbnb
📐Espacio optimizado
👨‍🏫Licencia nicho
💰Valoración 3X

https://twitter.com/Catesomi/status/1543509237883703296?t=_reFMTw-Gy1L1-BdqAezkw&s=19

💥El Local en bruto

📏Espacio de 85m2 bien distribuido
🧭Exterior Norte/Sur
👨‍🔧Uso de trastero
❌Imposibilidad de obtener cédula de habitalidad /LPO
📸Estado original👇

🍑🏘 NUDISMO INMOBILIARIO

Os acercamos oportunidad, adquirida en abril y que ofrece al inversor ~2️⃣0️⃣% de rentabilidad.

💥También, damos respuesta a una pregunta que nos hacéis:

¿Cómo conseguimos adquirir piso en Madrid de 3🛌, en buen estado por 85.000€?

Abrimos 🧵👇 📹 💫R.Bruta 8,1% (Descontando impuestos /reforma/ vacio)

🏠EL ACTIVO🏠

📍Vallecas
➡️ 62 m2
➡️ 4 sin ascensor
➡️ Salón, Cocina, 3 🛌, 1🛁
➡️ Luminoso
➡️ Buena finca
➡️Distribución rara, pero con buen tamaño
➡️Lavado de cara, baño, cocina muebles, fontanería

📹Video👇

💥¿Cuanto dinero necesito para comprar un piso?

🔧📊Llevamos unos días cocinando una herramienta para ayudaros a responder a la pregunta CLAVE a la hora de invertir en 🏘️.

¿Cuanto 💵 necesito realmente?

🔥Hoy, un poco tarde 😅, sale del horno Espero que os sea útil

☕ y 🧵 ¿Cual es el objetivo de la tabla?, ¿Para qué me sirve?

Muy fácil, es una herramienta para que, puedas saber rápidamente cuánto dinero líquido, necesitarás para comprar un piso, dependiendo del:
-Precio del piso
-Reforma necesaria
-% financiación

Vamos con el análisis 👇

Hace unos días, hubo algo de polémica con el tuit de abajo

❓La realidad, es que, era imposible entendernos con solo una frase

Para no caer en el saco del hype, hacemos breve 🧵 y explicamos por qué, para nosotros
💥El cliente de una inmobiliaria es siempre el vendedor
1/14

https://twitter.com/Catesomi/status/1509124056221732869

1️⃣ Sesgo de anclaje
Hemos comprado 🏘️ a + 50 inmos.
Tenemos muy buena relación,
pero sin engañarnos al solitario.
💡Una buena inmo sabe que el inversor es pasajero
✔️Tenemos sesgo de anclaje (precio). Si compraste en 50K€ en un barrio cuando los 🏘️ estén en 85K€ no comprarás

🏠🔃🏠¿Hacer Flipping, como sociedad o como persona física?

La mayoría de inversores que se dedican a la modalidad CRV="Compra - reforma - venta" invierte como persona jurídica.

Te explicamos porqué

☕Café y play 🧵👇 🔹Ventajas de invertir como P. Jurídica

1️⃣ ITP en la compra
La ventaja principal, es que, cumpliendo una serie de condiciones, puedes acceder a un ITP reducido.

La reducción de ITP varía por CCAA:
Madrid ➡️ITP red. 2%. Reducción de 4%
Barcelona➡️ITP red. 3%. Reducción de 7%

🍑NUDISMO INMOBILIARIO🍑

Os acercamos los números y detalles de una de las inversiones más rentables en lo que va de 2022

Rent.Bruta 7,9%

☕ y Abrimos 🧵👇

💡Esta fue una compra "bajo deuda"
¿Quieres saber más sobre este concepto?

RT🔃 si te sería útil un 🧵explicativo 💊👨‍🏫 🏠EL ACTIVO🏠

📍San Blas
➡️ 52 m2
➡️ 3 sin ascensor
➡️ Salón, Cocina, 2 🛌 (Antes 3), 1🛁
➡️ Luminoso, buena orientación
➡️ Buena Finca

Si estás pensando invertir en pisos con hipoteca, esta herramienta te será útil

📋📊Hemos creado una tabla para que puedas determinar de un vistazo si una oportunidad tiene sentido económico

👨‍🏫Te explicamos como adaptarla a tu situación personal

☕Dentro Análisis

1/13 ¿Con que objetivo diseñamos esta tabla?

Para reducir ⏳tiempo de análisis de pisos /zonas y agilizar que decisión tomar cuando ves una oportunidad.

La base del análisis es entender y conocer

💥⚡➡️ Cuál es el flujo de caja libre (FCF) que exigimos a la inversión

💥Lo que ningún banco te contará sobre las hipotecas a interés fijo💥

Contratar una hipoteca es una de las decisiones más importantes en tu vida.

Con la última Ley hipotecaria, y el rol de del notario (acta) hemos ganado en transparencia.

Sin embargo, hay un matiz,
(Sigue👇) muy relevante que nadie te explica antes de elegir hipoteca

💡La diferencia que existe entre la comisión por cancelación anticipada en hipoteca variable y fija

De primeras piensas que esta comisión es negociable y que será igual si la hipoteca es a tipo fijo o variable,

ERROR

Siempre he soñado con la idea de teletransportarme y modificar pequeñas cosas del pasado.

Hoy te voy a contar las 🔟 cosas que cambiaría del pasado, si tuviera en mi poder el "DeLorean" y volviera al día en el que firme mi primer piso de inversión,

🎥🎬👇 1️⃣🏦Solicitaría una hipoteca mayor.

En mis inicios, tenía una fijación con obtener tipo de interés competitivo.
Error

Mi primera hipoteca fue de solo 50.000€ para un piso de valor de compra 106.000€

❌Menos de un 50% de deuda, que limitó mi caja y velocidad de crecimiento

🍑NUDISMO INMOBILIARIO🍑

Os acercamos todos los detalles de uno de los últimos pisos puestos en rentabilidad en Madrid

Piso en el que sufrimos un susto con un "incontrolable" pero que como sabéis terminó con final feliz y alquilado en 780€

Abrimos hilo con 🔢📈📊📸

https://twitter.com/Catesomi/status/1487457906643587072

🏠EL ACTIVO🏠

📍San Blas
➡️ 50 m2
➡️ 3 sin ascensor
➡️ Salón, Cocina, 2 🛌(antes 3), 1🛁
➡️ Luminoso, buena orientación
➡️ Fachada monocapa año 2000
✅En perfecto estado
✅Semi amueblado

➡️Rentabilidad Bruta 8%⬅️

📸

🧵Hilo de hilos🧵

Mi Regalo de Reyes🎁🤴 para la comunidad #fintwit y #ladrillo

▪️Seguro de impago
▪️Comparativa 🧱
▪️Flipping
▪️Ganar 💵 sin 💵
▪️P.Física o S.L
▪️Conversión Locales
▪️Tasación
▪️Reparto B°s
▪️Venta 3 🏘️
▪️Nuda
▪️Alquiler 2022?
▪️Los 2 mejores 🏘️ 🚀

RT🔃 Seguros de Impago

https://twitter.com/Catesomi/status/1463971978356961289?t=W0N6TEaXfEDlNG9P7giqBA&s=19

💠INVERTIR COMO PERSONA FÍSICA O SOCIEDAD💠

¿Quieres saber cual es el mejor régimen fiscal para invertir en vivienda según el número de 🏘️ objetivo y sus ingresos?

Os traigo la respuesta✍️ y el analisis 📊 en este primer tuit🧵 de 2022

Café ☕ y play▶️

1/16

🎊Feliz año🎊 Existe un mito 👇
📢 "A partir de 8 viviendas, lo mejor es comprar como sociedad, porque tienes bonificación del 85%"

¿La realidad? No compensa ni con 8, ni con 10, ni con 20🏘️

¿Por qué?
Muy simple, los números no salen
Sigue y te lo explico,

https://twitter.com/Catesomi/status/1476401984769036291?t=11yW1Xal_pXJmmnh4o2e_w&s=19

💥Analizamos como se mueve el mercado inmobiliario cada 7 dias💥

¿Quieres saber cómo se ha comportado el mercado de alquiler y sobretodo que va a pasar en 2️⃣0️⃣2️⃣2️⃣?

Sigue leyendo, te traemos las claves:

1️⃣Que ha pasado
2️⃣Donde estamos
3️⃣Futuro

Abrimos 🧵👇

(@idealista) 💥1️⃣¿Que ha pasado con los precios de alquiler durante la pandemia?

➡️ 03/20-09/20 BAJADA⬇️. El alquiler entro en shock. Sin demanda turística, hubo un trasvase de 🏘️ hacia residencial
El volumen de pisos en alquiler subió en 2,2X en Madrid y provocó bajada importante de precios

🍑NUDISMO FINANCIERO

Lo prometido es deuda😉

Os traigo las razones por las que hemos vendido 3️⃣ pisos en rentabilidad y sus numeros📊

💥BONUS: Si le damos amor al 🧵os enviaré mis cálculos de TIR a 5años explicando por qué vendemos AHORA

Abrimos 🧵

https://twitter.com/Catesomi/status/1472343028920725511?t=zJ03MGw2QFrGfW6itZ6RbA&s=19

¿Por qué vender si ya tengo una rentabilidad >8%?

✔️LTV < al 50%
✔️TIR máxima realista🎯
✔️Vender con inquilinos
✔️Cte de oportunidad
✔️Reciclar cartera(⬆️%)
✔️Optimizar liquidez(sin garantía Hipo)
✔️Activos con lío
✔️0 recorrido al alza
✔️Alquilados en 2019⬆️
✔️Plusvalía 2022❌