Thread by @JanDziekonski

Najnowsza 14. odsłona newslettera #FLTR rozpoczęła serię analiz nt. segmentacji rynku nieruchomości w Polsce. W części 1. wyjaśniliśmy po co i jak wykonuje się segmentację, ale przede wszystkim dokonaliśmy (być może pierwszego w PL) zwymiarowania rynku
1/16

I tak łączne obroty w roku 2021 opiewały na:
👉 320 tys. nieruchomości mieszkalnych (domy i mieszkania) o wartości 115 mld PLN inwestycji bezpośrednich
👉 dodatkowo nawet 90 mld PLN inwestycji pośrednich w nawet 230 tys. nieruchomości (działki i budowa indywidualna domów).
2/16

Liczby te robią wrażenie, ale ważniejsze pytanie na które odpowiedzieliśmy w analizie dla subskrybentów premium było:

💸 "Where is the money?"

Czyli które kategorie produktowe rosły najszybciej w latach 2010-2021 oraz jak najprawdopodobniej wyglądał wolumenowo rok 2022.

3/16

A poza tym:
📉 przyjrzeliśmy się podsumowaniu roku 2022 w sektorze kredytowym oraz
🏦 mało znanej analizie NBP na temat ryzyka defaultów w kredytach hipotecznych w kontekście zapowiedzi wydłużenia wakacji kredytowych (slajdy z analizy NBP znajdziecie poniżej)
4/16

👉 Raport o Stabilności Systemu Finansowego @nbppl monitoruje ryzyka dla systemu bankowego i pozabankowego w Polsce, w tym takie zagadnienia jak ugody w sprawie kredytów walutowych, ale także spłacalność i bezpieczeństwo w segmencie kredytów hipotecznych.
5/16

👉 Autorzy raportu nie widzą ryzyka ze strony rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych dla sektora bankowego - wzrost kosztów rat kredytowych został złagodzony wykorzystaniem FWK (niemal 0,5 mld PLN do IX.2022 roku) i "wakacji kredytowych" (ok. 60% kredytobiorców PLN).
6/16

👉 Jednakże raport wskazuje, że "po wygaśnięciu wakacji kredytowych nasili się ryzyko pojawienia się istotnego wzrostu obciążenia dochodów kredytobiorców spłatą zadłużenia, ale jego ograniczaniu sprzyjać będą wzrost płac oraz amortyzacja kredytu".
7/16

👉 W przypadku wygaśnięcia wakacji kredytowych do końca '24 roku dla 10% kredytobiorców spośród zaciągających kredyt hipoteczny w latach '18-'22 LSTI przekroczy 50% dochodów netto w przypadku braku obniżek stóp procentowych. Grupa ta liczyłaby ok. 100 tysięcy kredytobiorców.
8/16

👉 Warto zwrócić także uwagę na analizy w raporcie (strony 32-33) które szczegółowo analizują sytuacje grup kredytobiorców w zależności od parametru kredytów, momentu zaciągniecia kredytu oraz tempa wzrostu płac.
9/16

👉 Z analizy tej wynika, że w przypadku przeciętnych kredytobiorców skala zagrożenia defaultem może być ograniczona (choć poziom stóp będzie odczuwalny w budżecie domowym). Po wygaśnięcie wakacji kredytowych, ale przy braku obniżek stóp procentowych przeciętny kredytobiorca
10/16

... miałby nadal niewielki zapas na wzrost stóp procentowych (o ok. 5-20% wzrostu raty kredytu w zależności od tempa wzrostu płac). Wyjątkiem byłyby sytuacje, gdyby przestały rosnąć płace (np. w danym sektorze w związku z silną recesją). To pozytywna wiadomość.
11/16

👉 Jednakże w przypadku kredytów zaciąganych „na granicy” zdolności kredytowej kredytobiorcy (tj. maksymalne parametry) to kredytobiorcy z lat '20-'21 będą zagrożeni po wygaśnięciu wakacji kredytowych poziomem rat, który powodowałby życie na granicy minimum socjalnego.
12/16

Przy niskim wzroście dochodów sytuacja ta mogłaby być osiągnięta nawet w trakcie '23 r., tj. w okresie funkcjonowania wakacji kredytowych, a w przypadku braku wzrostu płac objęłaby szeroką grupę kredytobiorców.
13/16

Oczywiście brak wzrostu płac jest mało prawdopodobny, ale nie należy wykluczać sytuacji wzrostu bezrobocia, które sprzyjałoby takiej sytuacji
14/16

Powyższy raport zbiegł się w czasie z dwoma informacjami z kręgów rządowych o tym, że planowane jest:
👉Wydłużenie wakacji kredytowych na 2024 rok
👉Ponowne zasilenie FWK przez banki
15/16

Powyższe mogą sugerować przygotowanie rządu do scenariusza utrzymania stóp procentowych na obecnym poziomie (a nawet skrajnie nieznacznego ich wzrostu) dłużej niż do końca '23 roku, co miałoby istotny wpływ na perspektywę utrzymania niskiego popytu nieruchomościowego
#FLTR
16/16

@threadreaderapp unroll