Thread by @rentierz

Ponieważ temat się rozwinął, zapraszam na mały wątek "parkingowy". Na początek zapewniam Was, że samo narzucenie deweloperom podwyższonego wskaźnika parkingowego naprawdę nie spowoduje, że problem z parkowaniem magicznie, gładko i bezkosztowo zniknie. #nieruchomosci 🧵

Po pierwsze: problem często nie polega na tym, że tych miejsc jest za mało. Problem polega na tym, że właściciele mieszkań nie chcą ich wykupywać (tak tak!). Jest mnóstwo osób, które mają po dwa samochody i więcej, a nie chcą płacić za więcej niż jedno miejsce.

Wykupią jedno, drugi samochód sobie postawią na ulicy, będzie gratis i też będzie dobrze.

Często droga dojazdowa do inwestycji traktowana jest przez mieszkańców jako dodatkowy, darmowy parking.

Żeby większa liczba miejsc poprawiała sytuację, ktoś musi je najpierw wykupić, używać i nie posiadać więcej samochodów niż jest przypisane do mieszkania. Co da ustalenie wskaźnika na 1,5, jeżeli w mieszkaniu zamieszka 3-osobowa rodzina, w której każdy z członków ma samochód?

Po drugie: kto za ten gips zapłaci? Oczywiście rozumiem, że sentyment jest taki, że deweloper niech płaci bo się nachapał przy sprzedaży mieszkania, ale czy możemy przez chwilę być poważni i przestać udawać, że nie wiemy, że to zostanie przerzucone na klienta? No zostanie i już.

Z perspektywy dewelopera miejsca parkingowe są balastem, który sprzedaje się trudno, długo i często zostaje ich sporo po zakończeniu inwestycji. Kondygnacja podziemna jest najdroższa w budowie. Miejsce parkingowe/garaż się nie zwraca w cenie sprzedaży. Trzeba do niego dołożyć.

Kto dołoży - deweloper? Dlaczego deweloper, który buduje i sprzedaje mieszkania, miałby z własnej kieszeni pokrywać dodatkowe miejsce dla żony pana Kowalskiego, bo Kowalscy sobie wyliczyli, że po co wyskakiwać z 40 kafli jeżeli na chodniku "też będzie dobrze"?

Nie zrobi tego.

Więc musi ten koszt przerzucić. Albo sprzedawać pakietowo: np. mieszkanie z obowiązkiem zakupu dwóch miejsc, co podwyższa koszt dla nabywcy, albo skompensować sobie tę stratę w cenie wszystkich mieszkań w inwestycji.

Ponieważ w tej chwili rynek jest taki, że ta pierwsza wersja będzie trudna, trzeba będzie wybrać drugą.

Skutek będzie taki: ten, kto na co dzień jeździ rowerem i autobusem, albo posiada tylko jeden samochód, pokryje w podwyższonej cenie swojego mieszkania część kosztu wybudowania dodatkowych miejsc parkingowych, których do szczęścia ani nie potrzebuje, ani z nich nie skorzysta.

Ale to się już nie sprzeda medialnie tak dobrze, jak zdjęcie zastawionej uliczki.

To jest kolejny przykład na to, jak ważniejsze od racjonalnego myślenia są sentymenty. Ludzie czytając o takich propozycjach się ucieszą, bo sobie wytłumaczą, że zły deweloper dostanie po nosie.

Politycy i urzędnicy się pochwalą, jak bohatersko walczą z "pato-czymśtam". Wszyscy zadowoleni!

Tylko uliczka pewnie będzie dalej zastawiona, bo nie ma takiej liczby miejsc parkingowych, która byłaby w stanie zaspokoić apetyty motoryzacyjne rodaków.

Trochę mniej zadowolony byłby też ten klient, który to wszystko dofinansował, gdyby miał tego świadomość, ale on tej zależności z reguły nie widzi. Może nawet będzie utyskiwał na złych deweloperów, którzy go wydoili na cenie mieszkania.

Po trzecie: minęły czasy, kiedy współczynniki były powszechnie ustalane np na 1 (miejsce/mieszkanie). Obecnie norma to raczej 1,2-1/5, a bywa i 2,0. Ktoś zapyta: jeżeli już teraz liczba tych miejsc bywa podobna, to w czym problem?

Ano w tym, że na ten moment współczynnik miejsc parkingowych jest często ustalany elastycznie w zależności od metrażu mieszkań. Na przykład mała kawalerka 35m2 = 1 miejsce, ale mieszkanie 80m2 w którym wiadomo, że zamieszka raczej rodzina = 1,5 albo nawet 2,0.

Ustala to gmina w MPZP albo warunkach zabudowy.

I ma to sens, bo raz, że samorząd zna uwarunkowania lokalne i wie, gdzie jest gorzej z parkowaniem, a gdzie zaraz obok jest np. duży parking miejski. A dwa, że struktura lokali w budynku decyduje o potrzebach parkingowych.

Jeżeli mamy budynek blisko metra albo kolejki, gdzie mają być same kawalerki, dodatkowo nastawiony na wynajem dla studentów, to wiadomo, że tych miejsc będzie potrzeba mniej.

Ustalenie ustawą, na całą Polskę, że wszędzie 1,5 i kropka, "bo tak ma być!", to walenie młotkiem w śrubkę w nadziei, że się zakręci. Niestety tak funkcjonujemy, tak funkcjonuje nasze życie publiczne, że argument przebija się gorzej niż emocje.

Deweloper: "to podbije ceny".

Ludzie: "haha, deweloperze, zawsze tak mówisz, my ci nie wierzymy".

Ceny rosną.

Ludzie: "dlaczego ceny rosną? To skandal, trzeba coś z tym zrobić!".

Na zakończenie: kiedy się pojawia prawo ignorujące realia to pojawiają się tez ludzie, którzy kombinują jak je obejść. To wszystko, co napisałem, dotyczy mieszkań. Ale na rynku sa też lokale, które formalnie nie są mieszkaniem, tylko lokalem użytkowym.

Więc mieszkania budowane "jako mieszkania", będą miały podwyższony wskaźnik i te zdrożeją, ale lokale, które formalnie nie są mieszkaniami tylko lokalami użytkowymi, (ja to sobie nazywam: "apartamenty z leżanką") nie będą musiały już spełniać wyższych wskaźników parkingowych.

Czyli państwo wysyła sygnał, że traktowanie poważnie prawa się nie opłaca i powoduje, że dostaje się po nosie.

Jak normalnie sprzedajesz mieszkania, to kombinuj jak przerzucić wyższy koszt i sprzedać, ale jeżeli budujesz "apartamenty" to nie dość, że obejdziesz ewentualne limity zakupów hurtowych i nie musisz się przejmować limitem metrażu, to jeszcze możesz wybudować mniej garaży.

To może, przynajmniej te "apartamenty" będą tańsze, jeżeli koszt ich budowy będzie mniejszy? :) No mogłyby, ale jeżeli będziemy podnosić koszty budowy mieszkań i zmniejszac PUM możliwy do uzyskania z działki, to mieszkań będzie się budować mniej.

W konsekwencji "apartamenty" będą mieć mniejszą konkurencję. A jeżeli ma się mniejszą konkurencję - dlaczego sprzedawać taniej, zamiast dostosować średnią cenę do tej wyższej, dla mieszkań?

Reasumując: zamiast pytać ludzi: "czy chciałbyś, żeby były większe odległości między budynkami, mniej zakorkowane uliczki i większe balkony?", należałoby pytać: "ile jesteś skłonny sam za to zapłacić?". Dopiero tak postawione pytanie przedstawia problem w odpowiednim świetle.

Naprawdę można wprowadzić nawet przepisy, że wolno budować tylko mieszkania 90m2 z 3 miejscami parkingowymi i basenem. Ale fakty są takie, że żeby sytuacja się poprawiała trzeba po prostu budować. Polowania na czarownice zawsze były niezbyt skuteczne w poprawie pogody. :)End of🧵