NBP opublikował dane z cenami #nieruchomości za IV kw. 2022 więc mały wątek opisowy.
✅Rynek pierwotny, ceny ofertowe z 17 analizowanych miast wzrosły w 14.
🔻Lekkie spadki odnotowały tylko: Białystok, Szczecin i Gdynia.
✅Rynek pierwotny, ceny ofertowe z 17 analizowanych miast wzrosły w 14.
🔻Lekkie spadki odnotowały tylko: Białystok, Szczecin i Gdynia.
Rynek pierwotny, ceny transakcyjne: w 10 miastach wzrost cen, w 7 spadek.
Co ciekawe ceny transakcyjne wzrosły m.in. w tych trzech miastach, w których jako jedynych spadły ofertowe (Białystok, Szczecin, Gdynia). W Gdyni nawet o 1,6tys./m2 w ciągu kwartału.
Co ciekawe ceny transakcyjne wzrosły m.in. w tych trzech miastach, w których jako jedynych spadły ofertowe (Białystok, Szczecin, Gdynia). W Gdyni nawet o 1,6tys./m2 w ciągu kwartału.
Spadki średnich transakcyjnych można podzielić na raczej symboliczne, nie większe niż 100-200zł/m2 (Lublin, Opole, Poznań, Wrocław) i bardziej przypominające korektę, od 500zł/m2 wzwyż (Bydgoszcz, Gdańsk, Kraków)
Korekta nie wzięła się znikąd. Bydgoszcz, Gdańsk i Kraków w III kw. 22 osiągneły swój poziom ATH, który w IV kwartale, skorygowały wracając do poziomu cen z II kw. 2022.
Bardzo ciekawym przypadkiem jest Gdańsk, który z ATH w III kwartale (11,5 tys/m2) spadł do poziomu 10,7 tys/m2, czyli niższego nawet niż rok temu.
Gdańsk były jedynym przypadkiem z 17 analizowanych miast, w którym rdr średnia cena transakcyjna była niższa.
Gdańsk były jedynym przypadkiem z 17 analizowanych miast, w którym rdr średnia cena transakcyjna była niższa.
Trudno powiedzieć, co na tym zaważyło, czy rzeczywiście taki był kierunek rynku, czy raczej do "koszyka" transakcyjnego w IV kwartale trafił akurat większy pakiet tańszych mieszkań.
Do danych transakcyjnych warto podchodzić ostrożnie biorąc pod uwagę, że przy obniżonym wolumenie obrotów większe transakcje mogą mocno zaważyć na obrazie w jedną i drugą stronę.
I tak w tym samym okresie w Gdy mamy: +1,6tys/m2, a w Gda już: -0,8tys/m2.
I tak w tym samym okresie w Gdy mamy: +1,6tys/m2, a w Gda już: -0,8tys/m2.
Obraz wskazuje na stabilizację z lekkim wskazaniem w górę. Rynek nie ma dość paliwa, żeby iść takim tempem jak w 2021r, ale jednocześnie ma tego paliwa dość, żeby się nie obsuwać. Istotne, że do poważniejszych korekt doszło tylko tam, gdzie ceny wcześniej osiągnęły ATH w III kw.
Generalnie z perspektywy rynku pierwotnego obraz IV kwartału jest nadspodziewanie dobry, biorąc pod uwagę, że odzwierciedla okres ogromnej zapaści w kredytach i spadku sprzedaży.
Wprowadzanie nowych ofert po wyższych cenach pokazuje z jednej strony optymizm deweloperów i wiarę, że siła nabywcza (kredyt i płace) kupujących będzie rosła, a z drugiej oddaje sytuację, w której się znaleźli pomiędzy młotem ponoszonych kosztów, a kowadłem możliwości popytowych
Ciekawym uzupełnieniem są wczorajsze dane rynku pierwotnego, zgodnie z którymi liczba mieszkań w ofercie w ofercie deweloperów spadła do poziomu tylko 39tys. lokali, najniższego od lutego 2022r.
W pierwszej połowie 2023 czeka nas więc rynek z coraz bardziej kurczącą się ofertą.
W pierwszej połowie 2023 czeka nas więc rynek z coraz bardziej kurczącą się ofertą.
IMO w ciągu kolejnych kwartałów powinniśmy obserwować utrzymanie i nasilenie tego procesu, czyli sukcesywny spadek oferty i uzupełnianie jej nowymi ofertami na wyższym poziomie cenowym, oraz niski odsetek rozpoczynanych budów tak długo, aż nie poprawi się na dobre sytuacja makro.
Inflacja, niepewność co do terminu obniżek i przyszłego poziomu stóp %, wciąż niespełnione oczekiwania odnośnie spadku kosztów budowy, niepewność co do skali akcji kredytowej i efektów programu BK2% będą ważyć na decyzjach deweloperów o wstrzymaniu decyzji inwestycyjnych.
Na pierwsze oznaki odwilży w inwestycjach liczyłbym najwcześniej jesienią/zimą 2023r., jedynie w razie mocnego spadku inflacji i znaczącej poprawy dostępu do kredytu. W przeciwnym razie nie sądzę, żeby nastąpiło to wcześniej niż w 2024r.
O poziomie cen w pierwszym półroczu 2023r powinna decydować równowaga sił pomiędzy spadającą ofertą, a powoli rosnącą - w miarę luzowania dostępu do kredytu - zdolnością nabywczą. Trudno określić punkt przecięcia, natomiast tendencje: spadek podaży i odbicie popytu, są wyraźne.
• • •
Missing some Tweet in this thread? You can try to
force a refresh
