Ma première association dans l'immobilier m'a coûté beaucoup d'argent.
7 ans plus tard, voici comment éviter mes erreurs :
🧶 À Dérouler
Après avoir participé à une dizaine d'associations et en avoir organisé plusieurs, j'ai identifié les erreurs fatales qui tuent ces projets collectifs.
Ces conseils vous éviteront les pièges dans lesquels tombent la majorité des investisseurs immobiliers.
1️⃣ Ils achètent le premier bien qui se présente
Erreur classique des débutants :
- Aucune analyse de marché approfondie
- Prix d'achat mal négocié
- Bien choisi sur coup de cœur plutôt que sur les chiffres
- Pas de plan B si le projet échoue
Ma première division immobilière m'a coûté 15 000€ d'erreurs évitables.
7 ans et 20 projets plus tard, voici ce que j'aurais dû savoir :
🧶 À Dérouler
Après des années d'expérience dans la division d'immeubles de rapport et plusieurs échecs coûteux, j'ai identifié la roadmap exacte pour transformer un bien en copropriété.
Cette méthode vous évitera les erreurs qui coûtent des milliers d'euros et des mois de retard.
1️⃣ Étude préalable de faisabilité
C'est la 1ère étape cruciale souvent négligée où vous devrez vous faire accompagner :
- Diagnostic technique global de l'état du bien
- Vérification des règlementations locales d'urbanisme
- Contrôle de l'accessibilité et des normes
- Validation de la possibilité de division (surfaces, destinations)
Réalisation : Artisan expérimenté + Marchand de biens + Architecte + Géomètre si nécessaire.
Le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) limite votre capacité d'emprunt à 35% de vos revenus sur 25 ans maximum.
Une contrainte qui semble insurmontable ?
Voici les alternatives concrètes que l'on utilise...
1⃣ Marge de manœuvre :
Il faut savoir que les banques peuvent déroger à la règle des 35%, mais pas pour tout le monde.
- 20% des dossiers maximum
- Principalement des résidences principales
- Les primo-accédants sont privilégiés
- Des investisseurs avec un historique d'achats.
J'ai visité plus de 400 biens immobiliers en 10 ans.
La plupart des gens passent à côté de détails importants.
Voici 15 questions cruciales à poser lors d'une visite :
🧶 À Dérouler
Après des centaines de visites et de négociations, j'ai identifié les questions qui font la différence entre une acquisition réussie et un investissement raté.
Ces questions vous donneront un avantage décisif face aux autres acquéreurs et vendeurs.
1⃣ Quelle est la raison de la vente ?
- Séparation
- Mutation
- Nouveau projet
- Succession
- Vendeur lassé…
Plus vous comprenez l'état d'esprit du vendeur, mieux vous orientez votre négociation.