Ma première division immobilière m'a coûté 15 000€ d'erreurs évitables.
7 ans et 20 projets plus tard, voici ce que j'aurais dû savoir :
🧶 À Dérouler
Après des années d'expérience dans la division d'immeubles de rapport et plusieurs échecs coûteux, j'ai identifié la roadmap exacte pour transformer un bien en copropriété.
Cette méthode vous évitera les erreurs qui coûtent des milliers d'euros et des mois de retard.
1️⃣ Étude préalable de faisabilité
C'est la 1ère étape cruciale souvent négligée où vous devrez vous faire accompagner :
- Diagnostic technique global de l'état du bien
- Vérification des règlementations locales d'urbanisme
- Contrôle de l'accessibilité et des normes
- Validation de la possibilité de division (surfaces, destinations)
Réalisation : Artisan expérimenté + Marchand de biens + Architecte + Géomètre si nécessaire.
Le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) limite votre capacité d'emprunt à 35% de vos revenus sur 25 ans maximum.
Une contrainte qui semble insurmontable ?
Voici les alternatives concrètes que l'on utilise...
1⃣ Marge de manœuvre :
Il faut savoir que les banques peuvent déroger à la règle des 35%, mais pas pour tout le monde.
- 20% des dossiers maximum
- Principalement des résidences principales
- Les primo-accédants sont privilégiés
- Des investisseurs avec un historique d'achats.
J'ai visité plus de 400 biens immobiliers en 10 ans.
La plupart des gens passent à côté de détails importants.
Voici 15 questions cruciales à poser lors d'une visite :
🧶 À Dérouler
Après des centaines de visites et de négociations, j'ai identifié les questions qui font la différence entre une acquisition réussie et un investissement raté.
Ces questions vous donneront un avantage décisif face aux autres acquéreurs et vendeurs.
1⃣ Quelle est la raison de la vente ?
- Séparation
- Mutation
- Nouveau projet
- Succession
- Vendeur lassé…
Plus vous comprenez l'état d'esprit du vendeur, mieux vous orientez votre négociation.
Les 12 erreurs qui tuent votre investissement immobilier.
Après 200+ projets analysés, voici les pièges que j'ai identifiés qui vous feront perdre de l'argent :
🧶 À Dérouler
Premier constat :
Ce qui ruine la rentabilité de la plupart des investissements immobiliers est assez simple.
En 10 ans d'observation du marché, je vois toujours les mêmes erreurs basiques détruire des projets prometteurs.
Voici comment les éviter...
1⃣ Erreur n°1 :
- Charges mal estimées
- Oubli des provisions travaux
- Assurance inadaptée
- Frais de copro sous-évalués
- Non prise en compte de la vacance locative.
Tout investisseur a négligé un de ces points au moins une fois.