Thread by @Registrador_R

Buenos días a todos.

Como prometimos, hoy vamos a intentar dar respuesta a una consulta recurrente:

¿Cómo puedo rectificar la SUPERFICIE de mi finca que aparece en el #RegistroDeLaPropiedad?

#hiloRegistral

Es una cuestión que suelen plantearnos de forma habitual pues, a menudo, las superficies que se hacían constar en los títulos que antiguamente accedían al Registro, no se correspondían exactamente con la realidad.

Comenzaremos explicando el caso más frecuente en un registro "de ciudad":

Las VIVIENDAS o elementos de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Hay que entender que, modificar la superficie o cabida de un elemento de un edificio en régimen de propiedad horizontal (edificio de viviendas, por ejemplo), afecta a TODA esa propiedad horizontal.

Es decir, aunque se trate de la superficie de un elemento independiente, lo cierto es que ese elemento se rige por las NORMAS del régimen de propiedad horizontal (estatutos) y por la denominada Ley de Propiedad Horizontal.

El Art. 201.e de la LH dispone que:

"No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal. ...

... En tales casos, será necesaria la rectificación del título original".

Este "título original" no es otro que el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y para su modificación se precisa cumplir una serie de requisitos.

La principal dificultad para ello radica en que será necesario adoptar el acuerdo de modificación por unanimidad y elevarlo a público, siendo el título inscribible dicha escritura pública.

También debemos distinguir entre MODIFICACIÓN del título constitutivo y SUBSANACIÓN del mismo.

Así, en una reciente resolución de la DGSJyFP de 18 de abril de 2023 (), nuestro órgano directivo viene a indicar que la SUBSANACIÓN de la cabida de una finca...boe.es/boe/dias/2023/…

... en régimen de propiedad horizontal, por la existencia de un error y no como consecuencia de la realización de algún tipo de obras sobre la misma...

... requiere, para su inscripción en el Registro, el acuerdo del "propietario del elemento privativo objeto de aquélla con el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios".

El caso estudiado en la citada resolución, además, basa esta rectificación en un informe técnico.

En la continuación de este #hiloRegistral, explicaremos la forma de rectificar la superficie de una finca que comprenda SUELO, entendiendo que lo que se rectifica es la cabida de éste y no la de las edificaciones sobre el mismo.

Esperamos que este #hiloRegistral les esté resultando de interés.

Reciban todos un cordial saludo.

@Mani11988257 Si el error parte de la práctica de la inscripción (es decir, en la escritura es correcto), un medio para hacer esta subsanación sería presentar la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, si bien, ...

@Mani11988257 ..., es más que posible que sea necesario el consentimiento individualizado de los titulares de todos los elementos afectados.

@Mani11988257 Si el error se encuentra en la escritura, se trataría de una subsanación del título constitutivo que precisaría el consentimiento por unanimidad de los Junta de Propietarios.

@Mani11988257 A grandes rasgos, éste sería el camino para poder subsanar dicho error, si bien le recomendaríamos que se pusiera en contacto con el Registro correspondiente que podrá analizar la situación sobre los datos concretos de su caso.

@Mani11988257 Reciba un cordial saludo.

Buenos días a todos.

Hoy, continuando nuestro #hiloRegistral sobre cómo rectificar la superficie de una finca que figura en el #RegistroDeLaPropiedad, vamos a abordar la cuestión cuando la finca se refiere a SUELO.

En la anterior entrega, analizamos cómo se puede rectificar la superficie (cabida) de una finca que fuera una construcción.

Al respecto hay que indicar que el artículo 201 de la Ley Hipotecaria establece un procedimiento para rectificar la cabida de una finca en el Registro.

Sin embargo debemos tener en cuenta que este procedimiento NO PUEDE EMPLEARSE para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal.

Ni siquiera puede emplearse para rectificar la cabida de fincas que constituyan suelo, cuando éstas procedan de un procedimiento de reordenación del territorio (una reparcelación, por ejemplo).

Por tanto, se puede entender que las modificaciones de cabida registral pueden realizarse siempre sobre suelo (parcelas, terrenos, ...) y siempre de acuerdo con los procedimientos regulados en la Ley Hipotecaria y que, según doctrina de la DGSJFP son los siguientes:

1º.- Los procedimientos que persiguen y permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero SIN simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca.

Como hemos explicado en otros hilos, actualmente en el Registro de la Propiedad es posible inscribir la REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA de una finca (suelo) mediante sus COORDENADAS.

Una vez inscrita la representación gráfica de una finca, la cabida literaria de la misma se entenderá modificada y será la que resulte de dicha representación que viene a ser la identificación "sobre el terreno" de nuestra finca.

Sin embargo, este primer grupo de procedimientos, pretenden rectificar la cabida de estas parcelas SIN inscripción de esta representación gráfica.

Están regulados en el Art. 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria y se refieren a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita.

En el caso de encontrarse entre el 5% y el 10% debe aportarse además una certificación catastral pues ha de acreditarse la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

En el caso de no superar el 5% no hace falta la aportación de esta certificación.

No obstante, en ambos casos, el Registrador no debe albergar dudas sobre la realidad de la modificación solicitada fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, ...

... en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.

Es decir, el registrador debe evitar reiteradas modificaciones por este procedimiento que lo que realmente escondan sean verdaderas operaciones de segregación, agrupación, etc...

Este procedimiento no está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino sólo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

2º.- La inscripción de rectificaciones de superficie que NO excedan el 10 % de la cabida inscrita, pero CON SIMULTÁNEA inscripción de la representación geográfica de la finca.

Para la DGSJyFP, este supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos».

Recordemos que, una vez inscrita la representación gráfica de una finca, su cabida literaria quedará expresada en los términos que resulte de la representación gráfica.

Y 3º.- La inscripción de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud (incluidas las de mayor del 10%) y ADEMÁS obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices.

Para lograr la inscripción de estas rectificaciones de cabida mayor del 10% (bien sea por el procedimiento del 201 LH sin inscripción de la representación gráfica, bien por el del 199 LH con inscripción de la representación gráfica)...

... sí que existen una serie de trámites de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral.

De esta forma se realizarán las oportunas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado» y publicación de alertas geográficas registrales.

Estas alertas geográficas registrales pueden consultarse en nuestro #GeoPortal de .registradores.org

Mediante este procedimiento, los titulares registrales y catastrales de fincas colindantes, tienen un plazo de 20 días hábiles para formular alegaciones a la pretensión de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.

A la vista de las alegaciones formuladas y de la solicitud de inscripción presentada, el registrador decidirá motivadamente si practica la inscripción de la RG de la finca o no.

En su labor calificadora, el registrador debe comprobar si hay indicios de que la RG presentada invada fincas colindantes, dominio público u otras RG previamente inscritas.

Esperamos que este #hiloRegistral les haya resultado de interés.

Reciban todos un cordial saludo.

@MayobreAbogada Pero agradecemos y tomamos nota de la sugerencia.

Reciba un cordial saludo.