Registradores Responde Profile picture
May 23, 2023 50 tweets 6 min read Read on X
Buenos días a todos.

Como prometimos, hoy vamos a intentar dar respuesta a una consulta recurrente:

¿Cómo puedo rectificar la SUPERFICIE de mi finca que aparece en el #RegistroDeLaPropiedad?

#hiloRegistral
Es una cuestión que suelen plantearnos de forma habitual pues, a menudo, las superficies que se hacían constar en los títulos que antiguamente accedían al Registro, no se correspondían exactamente con la realidad.
Comenzaremos explicando el caso más frecuente en un registro "de ciudad":

Las VIVIENDAS o elementos de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Hay que entender que, modificar la superficie o cabida de un elemento de un edificio en régimen de propiedad horizontal (edificio de viviendas, por ejemplo), afecta a TODA esa propiedad horizontal.
Es decir, aunque se trate de la superficie de un elemento independiente, lo cierto es que ese elemento se rige por las NORMAS del régimen de propiedad horizontal (estatutos) y por la denominada Ley de Propiedad Horizontal.
El Art. 201.e de la LH dispone que:

"No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal. ...
... En tales casos, será necesaria la rectificación del título original".

Este "título original" no es otro que el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y para su modificación se precisa cumplir una serie de requisitos.
La principal dificultad para ello radica en que será necesario adoptar el acuerdo de modificación por unanimidad y elevarlo a público, siendo el título inscribible dicha escritura pública.
También debemos distinguir entre MODIFICACIÓN del título constitutivo y SUBSANACIÓN del mismo.
Así, en una reciente resolución de la DGSJyFP de 18 de abril de 2023 (), nuestro órgano directivo viene a indicar que la SUBSANACIÓN de la cabida de una finca...boe.es/boe/dias/2023/…
... en régimen de propiedad horizontal, por la existencia de un error y no como consecuencia de la realización de algún tipo de obras sobre la misma...
... requiere, para su inscripción en el Registro, el acuerdo del "propietario del elemento privativo objeto de aquélla con el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios".
El caso estudiado en la citada resolución, además, basa esta rectificación en un informe técnico.
En la continuación de este #hiloRegistral, explicaremos la forma de rectificar la superficie de una finca que comprenda SUELO, entendiendo que lo que se rectifica es la cabida de éste y no la de las edificaciones sobre el mismo.
Esperamos que este #hiloRegistral les esté resultando de interés.

Reciban todos un cordial saludo.
@Mani11988257 Si el error parte de la práctica de la inscripción (es decir, en la escritura es correcto), un medio para hacer esta subsanación sería presentar la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, si bien, ...
@Mani11988257 ..., es más que posible que sea necesario el consentimiento individualizado de los titulares de todos los elementos afectados.
@Mani11988257 Si el error se encuentra en la escritura, se trataría de una subsanación del título constitutivo que precisaría el consentimiento por unanimidad de los Junta de Propietarios.
@Mani11988257 A grandes rasgos, éste sería el camino para poder subsanar dicho error, si bien le recomendaríamos que se pusiera en contacto con el Registro correspondiente que podrá analizar la situación sobre los datos concretos de su caso.
@Mani11988257 Reciba un cordial saludo.
Buenos días a todos.

Hoy, continuando nuestro #hiloRegistral sobre cómo rectificar la superficie de una finca que figura en el #RegistroDeLaPropiedad, vamos a abordar la cuestión cuando la finca se refiere a SUELO.
En la anterior entrega, analizamos cómo se puede rectificar la superficie (cabida) de una finca que fuera una construcción.
Al respecto hay que indicar que el artículo 201 de la Ley Hipotecaria establece un procedimiento para rectificar la cabida de una finca en el Registro.
Sin embargo debemos tener en cuenta que este procedimiento NO PUEDE EMPLEARSE para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal.
Ni siquiera puede emplearse para rectificar la cabida de fincas que constituyan suelo, cuando éstas procedan de un procedimiento de reordenación del territorio (una reparcelación, por ejemplo).
Por tanto, se puede entender que las modificaciones de cabida registral pueden realizarse siempre sobre suelo (parcelas, terrenos, ...) y siempre de acuerdo con los procedimientos regulados en la Ley Hipotecaria y que, según doctrina de la DGSJFP son los siguientes:
1º.- Los procedimientos que persiguen y permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero SIN simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca.
Como hemos explicado en otros hilos, actualmente en el Registro de la Propiedad es posible inscribir la REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA de una finca (suelo) mediante sus COORDENADAS.
Una vez inscrita la representación gráfica de una finca, la cabida literaria de la misma se entenderá modificada y será la que resulte de dicha representación que viene a ser la identificación "sobre el terreno" de nuestra finca.
Sin embargo, este primer grupo de procedimientos, pretenden rectificar la cabida de estas parcelas SIN inscripción de esta representación gráfica.
Están regulados en el Art. 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria y se refieren a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita.
En el caso de encontrarse entre el 5% y el 10% debe aportarse además una certificación catastral pues ha de acreditarse la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
En el caso de no superar el 5% no hace falta la aportación de esta certificación.
No obstante, en ambos casos, el Registrador no debe albergar dudas sobre la realidad de la modificación solicitada fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, ...
... en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
Es decir, el registrador debe evitar reiteradas modificaciones por este procedimiento que lo que realmente escondan sean verdaderas operaciones de segregación, agrupación, etc...
Este procedimiento no está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino sólo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».
2º.- La inscripción de rectificaciones de superficie que NO excedan el 10 % de la cabida inscrita, pero CON SIMULTÁNEA inscripción de la representación geográfica de la finca.
Para la DGSJyFP, este supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos».
Recordemos que, una vez inscrita la representación gráfica de una finca, su cabida literaria quedará expresada en los términos que resulte de la representación gráfica.
Y 3º.- La inscripción de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud (incluidas las de mayor del 10%) y ADEMÁS obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices.
Para lograr la inscripción de estas rectificaciones de cabida mayor del 10% (bien sea por el procedimiento del 201 LH sin inscripción de la representación gráfica, bien por el del 199 LH con inscripción de la representación gráfica)...
... sí que existen una serie de trámites de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral.
De esta forma se realizarán las oportunas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado» y publicación de alertas geográficas registrales.
Estas alertas geográficas registrales pueden consultarse en nuestro #GeoPortal de .registradores.org
Mediante este procedimiento, los titulares registrales y catastrales de fincas colindantes, tienen un plazo de 20 días hábiles para formular alegaciones a la pretensión de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.
A la vista de las alegaciones formuladas y de la solicitud de inscripción presentada, el registrador decidirá motivadamente si practica la inscripción de la RG de la finca o no.
En su labor calificadora, el registrador debe comprobar si hay indicios de que la RG presentada invada fincas colindantes, dominio público u otras RG previamente inscritas.
Esperamos que este #hiloRegistral les haya resultado de interés.

Reciban todos un cordial saludo.
@MayobreAbogada Pero agradecemos y tomamos nota de la sugerencia.

Reciba un cordial saludo.

• • •

Missing some Tweet in this thread? You can try to force a refresh
 

Keep Current with Registradores Responde

Registradores Responde Profile picture

Stay in touch and get notified when new unrolls are available from this author!

Read all threads

This Thread may be Removed Anytime!

PDF

Twitter may remove this content at anytime! Save it as PDF for later use!

Try unrolling a thread yourself!

how to unroll video
  1. Follow @ThreadReaderApp to mention us!

  2. From a Twitter thread mention us with a keyword "unroll"
@threadreaderapp unroll

Practice here first or read more on our help page!

More from @Registrador_R

May 8
Buenos días a todos.

Cuando a las 17:00 horas del hoy se cierren los Registros de la Propiedad, Mercantiles y Bienes muebles en España, se habrá cerrado también una etapa de más de 160 años de historia registral.

Permítannos este #hiloRegistral con un poco de "historia". Image
Como todo cierre, supone también el comienzo de una nueva etapa.
Se implanta de forma definitiva en España el #RegistroElectrónico.
Y para todos nosotros supone un cambio profundo en la forma de trabajar y de entender los Registros.
Se sustituye una tecnología, que ha demostrado su utilidad durante más de 160 años, por un Registro plenamente digital.
Read 24 tweets
Apr 19
Buenos días a todos.

Como prometimos ayer, a raíz de varias consultas, vamos a explicar un tema de máxima actualidad:

La inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad de la PROHIBICIÓN DE PISOS TURÍSTICOS en un régimen de propiedad horizontal.

#hiloRegistral Image
Es un tema recurrente que nos consultan por MD, en nuestro correo 📩rresponde@registradores.org y a través de nuestro timeline.

Y por eso nos gusta explicarlo de vez en cuando.
En España, abundan los edificios de viviendas constituidos en régimen de propiedad horizontal. Son los habituales edificios de "pisos y apartamentos" o incluso las urbanizaciones de viviendas unifamiliares.
Read 26 tweets
Jan 10
Buenos días a todos.

Hoy nos gustaría explicar una cuestión bastante desconocida pero que, de vez en cuando, se pregunta en el #RegistroDeLaPropiedad:

¿Puede un acreedor obligar a inscribir un derecho en el Registro para embargarlo?

#hiloRegistral Image
Como hemos explicado muchas veces, la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad, en España, es voluntaria, como norma general, para los ciudadanos.
Es por eso que, a veces, algunas fincas aparecen inscritas a favor de personas que HAN sido propietarias del inmueble pero que, actualmente, transmitieron su derecho a un tercero que NO inscribió su adquisición.
Read 21 tweets
Jan 8
Buenos días a todos.

Hoy, como prometimos, nos gustaría explicar una duda que, a menudo, nos plantean en el #RegistroMercantil:

Si se constituye una sociedad en los ÚLTIMOS DÍAS de un año, ¿deben depositarse cuentas de ESE año?

#hiloRegistral Image
Una de las funciones del #RegistroMercantil es la de conservar los depósitos de las cuentas anuales de las sociedades.
De esta forma, cualquier ciudadano que desee consultar las cuentas de una sociedad, pueden hacerlo en el #RegistroMercantil (por ejemplo para realizar una decisión de inversión).
Read 15 tweets
Dec 19, 2023
Buenos días a todos.

A raíz de una consulta que nos realizan a través de nuestro correo 📩rresponde@registradores.org, hoy nos gustaría explicar:

Como cancelar una HIPOTECA en el #RegistroDeLaPropiedad cuando consta a su margen nota de estar en EJECUCIÓN.

#hiloRegistral Image
Antes de comenzar con la explicación hemos de indicar que este #hiloRegistral va a explicar la doctrina de la DGSJyFP que emana de su resolución de 21 de noviembre de 2022.

()boe.es/diario_boe/txt…
En España, el #RegistroDeLaPropiedad vela por el tráfico jurídico inmobiliario aportando CERTIDUMBRE y seguridad jurídica.
Read 30 tweets
Nov 28, 2023
Buenos días a todos

La semana pasada nos comprometimos a explicar un tema bastante desconocido:

Las afecciones fiscales de NO RESIDENTES

#hiloRegistral Image
En varios #hilosRegistrales hemos explicado qué es una AFECCIÓN FISCAL (quizás la carga más habitual que aparece en una #NotaSimple).
Recordemos que una afección fiscal, como norma general, es el derecho que tiene la Administración a EMBARGAR una finca para satisfacer el importe de una deuda fiscal por razón de una AUTOLIQUIDACIÓN.
Read 19 tweets

Did Thread Reader help you today?

Support us! We are indie developers!


This site is made by just two indie developers on a laptop doing marketing, support and development! Read more about the story.

Become a Premium Member ($3/month or $30/year) and get exclusive features!

Become Premium

Don't want to be a Premium member but still want to support us?

Make a small donation by buying us coffee ($5) or help with server cost ($10)

Donate via Paypal

Or Donate anonymously using crypto!

Ethereum

0xfe58350B80634f60Fa6Dc149a72b4DFbc17D341E copy

Bitcoin

3ATGMxNzCUFzxpMCHL5sWSt4DVtS8UqXpi copy

Thank you for your support!

Follow Us!

:(