Thread by @lwastuargo

Kesalahan biasanya ngajari kita lebih banyak daripada kesuksesan

Kali ini mau sharing kegagalan saya: investasi real estate yang membuat saya kehilangan $250k (hampir Rp 4 milyar), kenapa dan apa yang saya pelajari

🧵 1/11

Jadi ceritanya dulu sebelum saya mau pulang ke Indonesia saya pingin cari sumber passive income, tapi bukan saham

Kenapa bukan saham? Karena saya mau dapet uang bulanan

Maklum, mental budak korporat. Rasanya bingung kalau tidak dapat uang bulanan

Saya berkonsultasi dengan mentor bisnis dan finansial saya, dan beliau menyarankan saya untuk investasi di real estate

Beliau menyarankan investasinya buy & hold, bukan dijual lagi dan bukan spekulasi long-term investment

Karena tujuannya adalah cashflow bulanan

Selang 2 tahun dan 10 properti kemudian yang kebetulan hasilnya bagus, saya memberanikan diri untuk membeli gedung apartemen

Apartemennya kecil, isinya 13 unit, dan berada di daerah yang agak berbahaya di Chicago

Saya beli di sana karena sudah punya properti lain dekat sana

Saya menggunakan strategi BRRRR
Buy
Rehab
Rent
Refinance
Repeat

Mirip sama flipping properti. Tapi instead of dijual, kita pegang propertinya sambil generate passive income

Saya sudah berhasil melakukan 4 BRRRR dmn ROI-nya infinite (karena ga keluar modal uang)

Untuk apartemen ini saya pun sudah ada hitung2annya:

On paper sih:

Buy: $500k
Rehab: $100k
Rent: $130k - $79k all in cost per year
Refinance: $840k
Repeat

Harusnya kalo berhasil saya keluar modal $0, dan dapet gedung apartemen yang cashflow $51k/tahun https://t.co/4EkoMbCJAgdocs.google.com/spreadsheets/d…

Namun kenyataannya:
- COVID
- Tenant ga bayar
- Tidak boleh mengeluarkan tenant yang ga bayar
- Tidak ada uang pengganti dari pemerintah
- Supply chain terhambat, sehingga rehab tidak selesai2
- Tenant yang ga bayar merusak properti
- Interest rate naik, angsuran makin mahal

Alhasil 2 tahun selama COVID saya harus menanggung:
- cicilan gedung apartemen
- rehab
- pajak gedung
- asuransi gedung
- kerusakan gedung
- maintenance gedung

Dan minim pemasukan! Karena saya tidak bisa mengeluarkan tenant saya dan pemerintah tidak mau membantu

Total $250k

Key takeaway-nya?
1. Pahami hak dan kewajiban legal-mu. Chicago, tempat saya investasi, adalah negara bagian yang pro-tenant. Mereka tidak peduli kalau pemilik properti bangkrut
2. You can be a good landlord but suck as a property manager
3. Don't trust 100% what u see on paper

4. Pinjaman dengan jaminan saham itu berbahaya, especially ketika interest rate naik. Karena tidak dikunci rate-nya
5. Ada permasalahan yang cuma bisa diselesaikan dengan hukum, kekerasan, dan/atau pindah lokasi
6. Pemerintah yang kompeten itu penting
7. Real estate itu risky

8. BRRRR tidak bisa jalan di Indonesia karena bunga bank dan harga properti sangat tinggi. Ini dikarenakan ketamakan bank yang ambil margin jauh lebih tinggi dari BI
9. Ketika investasi yang risky, ada baiknya masih memegang pekerjaan full-time selama 2 tahun ke depan

Saya akhirnya sudah jual gedung apartemen itu, seharga beli walau sudah banyak yang saya perbaharui

Gpp deh, biar ga pusing

Saya masih masih megang beberapa properti di US

Saya tidak berencana investasi properti di Indo karena angkanya ga makes sense