Thread by @FrancoisCame

La crise du logement est un problème majeur. Une bombe sociale.

Mais elle n'a pas été "préparée" par E. Macron.

Elle est structurelle, européenne... et bien plus grave.

Un p'tit thread, pour mieux comprendre.🧵⤵️

https://twitter.com/quatremer/status/1971958129605959707

Premier constat : les prix de l'immobilier ont commencé à flamber en 2000. Soit 17 ans avant que Macron soit élu.

Et ils ont progressé, en moyenne, de 71% depuis 1965, par rapport au revenu disponible des ménages.⤵️

Deuxième constat : les loyers, également, ont flambé allègrement. Depuis les 60's - soit plus de 50 ans avant E. Macron. Et notamment durant les 80's.

Sur 60 ans, ils ont même plus que doublé, dans les charges contraintes des ménages.⤵️

Troisième constat - qui est essentiel : la crise de l'immobilier n'est nullement franco-française.

Partout, en Europe, les prix du logement ont explosé, récemment.

La France s'en tire même mieux que la plupart des pays de l'Union.⤵️

Résumé n°1 : la crise du logement date d'il y a au moins 20 ans. Voire bien plus pour les loyers. Et ceci est vrai dans toute l'Europe (les mêmes causes produisant les mêmes effets).

C'est donc une crise structurelle lourde.

Mais pourquoi cette crise?⤵️

Premier facteur : le prix du foncier.
De 1980 à 2025, la population métropolitaine 🇫🇷 a crû de 12,5 M d'hab.

Qu'il a bien fallu loger.

Or l'espace n'est pas élastique.

Résultat : le prix du terrain a flambé. C'est ce qui explique, d'abord, la hausse de l'immobilier.⤵️

Actuellement, le prix du terrain représente 48% du coût du logement, contre 18% en 1980.

Pendant des décennies, on a certes cherché à étendre les surfaces constructibles. En bétonnant allègrement les zones naturelles et agricoles (l'équivalent d'un département ts les 10 ans).⤵️

Mais pour des raisons écologiques et économiques -l'agriculture rapporte des milliards à la France- il a fallu calmer le jeu. Notamment avec la loi SRU.

Comme d'autres pays l'ont fait (Allemagne, etc.), dans le cadre d'une planification de l'UE (Soil Strategy for 2030, etc.)⤵️

Deuxième facteur d'augmentation des prix de l'immobilier : la flambée du coût des matériaux de construction - liée notamment au Covid, à la guerre en Ukraine et aux coûts de l'énergie.

Troisième facteur de la crise du logement : la demande des ménages.
Résumé : le jardinet et le divorce.

Le jardinet : le goût des ménages pour le pavillon individuel a fait que l'urbanisation récente a occupé beaucoup d'espace, sans finalement produire beaucoup de logements.⤵️

Car, rappelons-le : sur un terrain de pavillon individuel moyen de 700 m², en respectant un COS de 0,4 et en construisant un immeuble de R+3, on peut construire environ ... 12 à 15 logements collectifs de 60 m² en moyenne.

Et puis il y a le divorce...⤵️

Dans le temps, Papy et Mamie restaient plus souvent ensemble. Et n'occupaient donc qu'un seul logement.
Ce qui n'est plus le cas, s'ils divorcent.

C'est un phénomène essentiel, également, dans la crise du logement.
Sous l'effet de la baisse du nbre moyen d'enfants par femme,⤵️

de la multiplication des familles monoparentales et de la décohabitation juvénile, le nombre de personnes par ménage diminue.

Il est ainsi passé au plan national de 2,88 en 1975 à 2,31 trente ans plus tard.

Résultat (voir Insee) :⤵️

Pour loger 100 personnes en 1968 : il fallait 32,4 résidences principales.

Mais il en faut... 46,1 aujourd’hui.

Soit 42% de plus.

C'est énorme.

Certes, d'autres facteurs jouent sur la crise du logement.⤵️

Le renforcement des règles environnementales. Mais il joue à la marge. Ex : le surcoût de la RE2020 est estimé à 3-10 % du coût du logement.

L'augmentation du nombre de résidences secondaires. Mais cela ne joue que localement.

La protection des locataires (Etat) ⤵️

et l'encadrement des loyers (communes), qui peuvent dissuader les propriétaires de mettre leur bien en location..

Comme le disait l'économiste suédois Assar Lindbeck : "L'encadrement des loyers est le moyen le plus efficace pour détruire une ville, après le bombardement."🙂⤵️

Mais ceci ne joue que dans certaines villes. Et n'explique nullement la crise du logement globale, en France... et en Europe.

Pas plus que ne l'expliquent les aléas qui ne jouent qu'un rôle conjoncturel (variation des taux, récente modification de la fiscalité locale, etc.)⤵️

Le dispositif Pinel, notamment, a fait l'objet d'un rapport saignant de la Cour des Comptes en 2024, qui pointait ses effets pervers et son inefficience, vu son coût exagéré.

Et sa suppression n'a guère eu d'effet.⤵️

Bref : la crise du logement ne date ni de telle ou telle mesure; ni de Macron ni de personne.

Elle est plus grave, structurelle et de long terme.

Et on peut la résoudre qu'en faisant des choix graves, notamment en matière de densification.

Qui seront donc très impopulaires.🙂