Rzut okiem za kurtynę pracy Land Developera.
Oprócz pracy etatowej prowadzę także własne projekty. Trochę tego było. Nie wszystko wspominam dobrze. Ale udało się w tym tygodniu zamknąć klamrą etap przygotowania kolejnego. Nie będę go sprzedawał jeszcze przez dłuższy czas o ile nie będę musiał. Splynela decyzja podzialu 30 paru dzialek budowlanych. Ale do rzeczy: Klasyczni ekonomiści oraz Marks stworzyli koncepcję dobra podstawowego. Marks mierzył kapitalizm miedzy innymi korzysciami pienieznymi jaki plyna z posiadania ziemi.hayek umiescił grunt po lewej stronie w rogu swojego trojkata. Jest to dobro którego kupowanie na ogół powinno sie odbywać kiedy stopy są nisko bo preferencja czasowa powinna działać na rzecz wysokiego marginesi marży na pracy którą wniesiemy w czasie by z aktywa ziemia stała się produktem. Ziemia jest więc surowcem. Który jest w dodatku nieobrobiony i to w rękach włodarza stanie się ona albo użytecznym polem warzywnym, autostradą, stawem, hotelem czy kompleksem biurowym. No ale ja jestem z Włodarzewskiej to jak mogłoby być inaczej?!

Sporo osób zaczepia mnie i pisze ws @DomyDrewnianePL informuję że:
1. Nie znam wyników inistaleń audytu prowadzonego przez ostatnie miesiące. Nie jestem w stanie zająć stanowiska ws jego ustaleń.
2. Nie wiem czy ktokolwiek z pracowników studiował ja colegium humanum. Sam robiłem tam podyplomowe DBA (bardzo słabej jakości) zanim poszedłem na szkołę doktorską na Uczelni Łazarskiego. Poprostu nie pamiętam. Finansowalismy pracownikom kilkukrotnie na ich wniosek szkolenia i studia z obszarow jak: brakarstwo, towaroznawstwo i projektowanie energooszczednych budynków.
3. Sam w trakcie kadencji przeprowadziłem audyt w organizacji kiedy zwolnilismy na poczatku funkcjonowania spółki kilka osób. Audyt prowadziła kancelaria zewnętrzna Kijewski Graś. Nic nie znaleziono.
4. Z roku na rok wartość zakupionych do banku działek wg operatów szacunkowych wzrastała. Operaty przygotowywane były co roku ze względu na rekomendację Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej i uchwałę Polskiego Związku Biegłych Rewidentów w tej sprawie.
5. Kontrolę NIKu przy, której w pełni współpracowałem z kontrolerami zdaliśmy śpiewająco moim zdaniem. Biorąc pod uwagę nakłady pracy jakie były niezbędne do przygotowania inwestycji i powołania wszystkich procedur uwagi pokontrolne NIKu były do wprowadzenia w miesiąc.
6. Prawnicy spółki na bieżąco kontrolowali każdy aspekt działania operacyjnego pod kątem formalno prawnym. Nigdy nie doszły do mnie sygnały, że istnieją wątpliwości co do mojen działalności. 7. Od samego początku spółka była przedmiotem nagonki medialnej i stronniczych wypowiedzi i pomówień ze względu na ekspozycję polityczną. Doslownie w momencie kiedy stały juz pierwsze 2 osiedla co kilka dni musialem prostowac rozne wypowiedzi medialne i co raz bardziej oszczercze wypowiedzi jakoby: spolka istniala od 2018, przepalala pieniadze, niczego nie zbudowala. W obliczu ciągłych ataków nawet zanim spolka została zorganizowana i rozpoczęła działalność reputacja która w końcu ma istotne znaczenie z punktu widzenia zaufania potencjalnych klientów, była nadszarpnięta.
8. Projekt Domów Drewnianych nie podobał się nikomu. Ani Lasom Państwowym ani NFOS ani BOS ani Ministerstwu Klimatu. Bank BOS- akcjonariusz ktory w momencie powolania spolki i procedowania ustawy byl w restrukturyzacji. Kazda z tych organizacji miala odrebne cele polityczne polegajace na rozszerzaniu wplywow swoich pryncypalow a nie na wspolnym dzialaniu i współpracy ze spółką zależną.
9. Obietnice polityczne- obietnica tysięcy domów w kilka lat była niemożliwa do zrealizowania wobec wycofania się Lasów Państwowych z akcjonariatu. Spółka nie miała na czym poprostu realizować takich przedsięwzięć. Deweloperzy budują banki ziemi latami i skalują działalność stopniowo. W oparciu o strategie wieloletnie a nie w oparciu o będące wypadkową przyszłych niepewnych zdarzeń oczekiwań.

Jest z tym wnioskowaniem jeden problem. Formulowanie polityki podmiotow realizujacych programy mieszkaniowe wokół celu rynkowego jest błędem, który boleśnie odbił się na programach Mieszkanie ➕ czy @DomyDrewnianePL oraz @KZN_GOV_PL i całej strukturze inicjatyw #SIM. Nitka.

https://twitter.com/bogatymen/status/1819299822936994190

Celem polityki mieszkaniowej państwa, szczególnie w dobie kryzysu klimatycznego i demigraficznego jest nie tylko zwiększenie dostępności w sensie liczby mieszkań ale również:
1. Przeciwdziałanie wyludnianiu mniejszych miast
2. Zwiększenie dostępności tam gdzie występują białe plamy na mapie inwestycji
3. Zwiększenie dostępności lokali "rodzinnych" - tzn większych niż w tzw segmencie popularnym rynku.
4.zwiększenie dostępności mieszkań tam gdzie inwestycja może w pozytywny sposób wpłynąć ma funkcjonowanie miast przez ruchy populacyjne, ułatwienie dostępu do siły roboczej.

Jedziemy! Top BEST lokacje do inwestycji second home z omówieniem
Uwaga: ⛔️ ocena jest subiektywna. Ocena destynacji uzależniona jest od potencjału na tzw second home. Zakupy stricte inwestycyjne charakteryzują się zupełnie innymi parametrami. Uwaga ⛔️ 2 jest potrzebna bo większość z Was to degeneruchy:
Lokalizacje w ktorych nie ma czegos takiego jak prawo własności sa z gory skreslone. Zanim wpadniecie na pomysl dywersyfikacji w Białorusi czy Kambodzy lepiej wezcie rozped i z dyńki w ścianę.

Niech leci w świat. Nitka 🧵 jak wygląda wygląda praca projektowa land deva. Na zdjęciu chwalipost: 3 lata skupowania paseczków chudych jak ciało Magdaleny Ogórek, 🥒 2 lata procedury scaleniowej 🗺️ ze wspoludzialem sąsiadów, remont drogi, negocjacje z PGE i la grande finale: podział możliwy do zrealizowania. Ale ten projekt nie będzie na razie na sprzedaż. Zostsje ze mna na długie lata. Jaka jest potencjalna rentowność takiego zajęcia?
Zależy od bardzo wielu spraw ale potencjał jest ogromny. Przy projektach przemyslowych typową marżą land developera jest 20% wartości końcowej gruntu. Z tego musi zaspokoic potrzeby architektoniczn. Netto ok 7-10% wartości.

Dopiero ldzisiaj rano zobaczyłem że NBP opublikował dane rynku nieruchomości za ostatni pełny kwartał ubiegłego roku. Co z nich wynika?
nbp.pl/wp-content/upl… Ceny po dramatycznych wzrostach względem cen realnych na rynku wtórnym w Warszawie spadły o 4% na pozostałych rynkach wiodących takiego dramatu nie było. Warszawa to rybek gdzie liczy się przede wszystkim płynność więc dane nie szokują

Ktoś powie 35,8% w przeludnionych mieszkaniach to mało. Ok. Ale na to nakłada się druga strona medalu. 400 tys ludzi "wynajmuje" mieszkania mieszkając u rodziny przez okres dłuższy niż rok. Spośród 1,7 mln mieszkań wynajetych w naszym kraju 2/3 jest przeludnionych tzn mieszka w nich więcej osób niż "powinno".

🏠👷W dniu wczorajszym opublikowano nowe rozporzadzenie ws warunków nowej zabudowy gdy nie ma planu zagospodarowania. Zaczyna się wyścig po Warunki Zagospodarowania na starych warunkach. Jest o co się bić bo nowe WZ obowiązywać będą przez max 5 lat. Co jeszcze? Zmian jest sporo ale najwazniejsza wynika z wyjecia koniecznosci uzyskania wz dla obiektow bedacych w przebudowie i rozbudowie oraz odbudowie. Nie bedzie konieczności prowadzenia analizy urbanistycznej w takiej sytuacji

Hiszpania droga, USA- drogie, Francja i Włochy w dobrych lokalizacjach bajecznie niedostępne. W Warszawie zdarzają się nawet licytacje kawalerek w dobrych miejscach.
Chcecie wiedzieć w których miejscach opłaca się nadal kupić nieruchomość na drugi dom lub jako lokata kapitału? Kluczem jest nie dać się zwariować i liczyć się z tym, że znakomita większość lokalizacji ma swoje ograniczenia. Nic nie jest takie jak nam się wydaje, nie da się kupować zdalnie i warto mieć mądrego doradcę.

Walka mieszkańców Warszawy z ideologicznym i krzywdzącym studium trwa. Niektórzy (Pałacowa) czekają od 14 lat aż w końcu powstanie plan zagospodarowania który był wyłożony w 2009 innym tłumaczy się że nie mieszkają na terenie zurbanizowanym pomimo że mieszkają przy przedszkolu. warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,544…

A co gdybym wam powiedział jak NAPRAWDĘ można zarobić na nieruchomości wykorzystując arbitraż informacyjny? Otusz! prawdziwa gruba kasa i zysk na poziomie 100/200/300% kryje się w potencjalnym przeznaczeniu działki. Najwięksi deweloperzy nie bez powodu nie działają chętnie w wielu różnych miastach. Koncentrują uwagę na miastach gdzie mogą zyskać przewagę.

Sezon turystyczny w pełni. Klienci piszą do mnie hurtowo z informacją o zamiarze kupna działki w jakimś pięknym miejscu Polski. Wierzą, że te wszystkie rewelacyjne widoki i atrakcyjne ceny to gwarancja bezpiecznej lokaty pieniędzy. Często tak jest. ALE! 🧵🪡 W internecie jest sporo ofert sprzedaży działek w przepięknych rejonach naszego kraju. Sam nasłuchałem się o ludziach którzy kupili nieruchomość w Kościelisku, Warszawie, na Mazurach i zarobili przy sprzedaży krocie. Lub co lepiej korzystają cały sezon i mają własne miejsce

Ważny artykuł. Podczas kiedy fokus opinii publicznej jest zawsze na kliencie hipotecznym Banki Centralne nie uwzględniają swojej roli w kształtowaniu sytuacji najemców. Nie mają oczywiście obowiązku monitorowania kto ponosi koszty polityki monetarnej ALE 🧵🪡

https://twitter.com/financialtimes/status/1677284073759207425

Najemcy i ich sytuacja ekonomiczna wypada słabiej wszędzie na śwoecie i w każdym segmencie dochodów niż posiadacze kredytu hipotecznego. Tzn że ich koszt najmu pochłania statystycznie większy % dochodu. A zaciśnięta polityka monetarna ogranicza ich mobilność społeczną bardziej

Bardzo wiele czasu poświęca się w analizach prawom popytu i podaży. Pomijany w nauce ekonomii czy badaniach nad biznesem rolę jednego z najsilniejszych wektorów: FOMO. Potężne zjawisko działające w obie strony. Mass media, wahania stóp procentowych, krypto, NFT,wojna na Ukrainie, zmiany na rynku surowców, inflacja, kryzys bankowy to wszystko czynniki powiązane z silnym impulsem lęku. Lęk przed utratą kapitału czy zysku to to nieszczęsne FOMO.

Sporo emocji budzą doniesienia dotyczące zakazu najmu nieruchomości klasy energetycznej G. Czyli energetycznie niesprawnych. O zapotrzebowaniu energetycznym powyżej ok 500 kw za m za rok i ogrzewanych energią elektryczną. Zanim zaczniemy dyskusję nad tym jak to się przenosi na grunt polski, warto zauważyć że większość zasobów w Polsce pochodzi z różnych lat z przeciętnym wiekiem lokalu ok 50lat.

Wątek kredytowy. Czy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny w styczniu 2023? Na pierwszy rzut oka nie. Zakup na potrzeby konsumpcyjne wydaje się nieracjonalny. Podobnie jak wykorzystanie lewara do działań inwestycyjnych. Nawet najbardziej rentowne inwestycje w obecnej sytuacji oznaczają ujemne przepływy finansowe na zainwestowanym kapitale. Uspokaja prognoza długoterminowa. Koszty pieniądza w długiej perspektywie z pewnością spadną. Ale co zrobić w krótkiej?

Ludwig von Mises na 3 stronach Ludzkiego Działania tłumaczy jak wywołany został ostatni boom na rynku nieruchomości w Polsce i dlaczego podniesienie stóp % i rekomendacja Z nie zaowocuje w obecnej sytuacji spadkiem inflacji. Dość proste: Wyłączenie dostępności kredytów i ograniczenie ekspansji na niektóre dobra kredytowe zatrzyma obrót gotówką i ekspansję na jednym rodzaju dóbr przenosząc popyt na inne bardziej dostępne.