Como prometimos vamos con un tema sumamente interesante y que muchas veces suele ser objeto de confusión:
#hiloRegistral 8: El derecho de "uso de vivienda habitual"
(no confundir con usufructo)
Antes de entrar a explicar lo que es el "uso de vivienda habitual" como derecho inscribible en el #RegistroDeLaPropiedad vamos a explicar brevemente lo que es el PLENO DOMINIO. Término que necesitaremos dominar para entender bien el tema que queremos explicar ahora.
El "pleno dominio" es el derecho real por excelencia en el sistema hipotecario español.
Es aquel que faculta a su titular a disponer completamente de un bien, con plena capacidad de disponer del mismo (transmitirlo o gravarlo) y de usarlo completamente.
El pleno dominio se puede desmembrar, o está compuesto de dos derechos reales:
· La nuda propiedad (dueño del bien sin poder disfrutarlo)
· Usufructo (usar y disfrutar del bien sin ser el dueño)
Existe una sencilla regla mnemotécnica para comprender estos derechos:
Nuda Propiedad + Usufructo = Pleno Dominio
Y sobre ningún bien se puede tener más del 100% del mismo en pleno dominio.
De esta forma, una finca registral puede tener inscrito a favor de una persona el 100% de la Nuda Propiedad y a favor de otra el 100% del Usufructo.
Pero en la misma NO puede haber más derecho de dominio que ese, pues entre los 2 hacen el 100% del Pleno Dominio.
La última cuestión que debemos tener en cuenta es que, el usufructo, al extinguirse, se consolida con la nuda propiedad (sea de quien sea ésta) otorgando a su titular el pleno dominio.
Es decir, en el caso que planteábamos antes, al extinguirse el usufructo del 100% de la finca, el mismo se consolida con la nuda propiedad convirtiendo al nudo propietario en titular del pleno dominio.
El motivo de explicar este desmembramiento del pleno dominio es la habitual confusión que se suele dar entre el derecho de "usufructo" (como parte del pleno dominio) y el derecho de "uso de la vivienda habitual"
El derecho de "uso de la vivienda habitual" suele nacer en los procedimientos de separación o divorcio.
En estos casos, a veces, además de "adjudicar la vivienda habitual" a uno de los cónyuges o a ambos (en pleno dominio) se ATRIBUYE el "uso" de la misma a una de las partes.
Esto puede llegar a pasar INCLUSO cuando se adjudica la finca a uno de los cónyuges en pleno dominio y ADEMÁS se atribuye al mismo "su uso".
También puede suceder que el dominio se adjudique a uno y el "uso" al otro.
E incluso puede ocurrir que la vivienda familiar ni siquiera fuera ganancial sino privativa de uno de los cónyuges (y por tanto no resulte adjudicada en el procedimiento) y el "uso" de la misma se atribuya al otro.
En principio se podría pensar que hemos quebrantado la regla mnemotécnica que indicamos. Aquella de que NP + USU = PD y que no puede haber más que el 100% de la finca en pleno dominio.
Pero nada más lejos de la realidad.
Lo cierto es que este "derecho de uso de la vivienda habitual" no es parte del dominio de la finca. No es ni nuda propiedad ni usufructo.
Es un "derecho de uso" constituido a favor de una persona, habitualmente como consecuencia de la atribución de la custodia de un menor.
Dicho derecho comporta de hecho unas "cargas" reales sobre la finca:
· La vivienda no podrá enajenarse o gravarse como "libre de cargas" con la sola voluntad del cónyuge dueño de la misma.
· Los actos que realice el cónyuge dueño no perjudicarán el derecho de uso constituido.
Del análisis de estas limitaciones podemos inferir que NO supone una prohibición de disponer. Quiere esto decir que el cónyuge dueño de la finca podrá transmitirla y venderla.
Pero el derecho de uso, previamente inscrito, no puede ser perjudicado por dichas operaciones.
Dicho derecho se configura como un derecho preferente a aquellos que nazcan con posterioridad al mismo.
El derecho de uso de vivienda habitual en estos casos se inscribe en virtud de sentencia FIRME de separación o divorcio que apruebe el Convenio Regulador que lo haya pactado o, en su caso, contenga la atribución del uso.
Cuando alguien pide una nota simple al #RegistroDeLaPropiedad y de ella resulta un derecho de "uso de vivienda habitual" en estos términos, deben tener en cuenta lo que ello conlleva. El derecho sigue existiendo incluso aunque el cónyuge dueño vendiera la finca.
La cancelación del "derecho de uso de vivienda habitual" seguirá las normas del Art. 82 de la Ley Hipotecaria y como todo derecho nacido de documento judicial, el mismo será cancelable mediante resolución judicial firme.
Igualmente mediante escritura pública el titular del derecho de uso podrá renunciar al mismo, si bien en este caso hay que observar un par de aspectos:
1.- El uso suele atribuirse no sólo a uno de los cónyuges sino también a los hijos. Por tanto sería también necesario que estos renunciaran al mismo.
2.- Si estos fuesen menores sería necesaria resolución judicial.
La cuestión del "uso de vivienda habitual" inscrito y publicitado por el #RegistroDeLaPropiedad no es baladí.
Si vds se encuentran con dicho derecho en una nota simple informativa, sepan a qué se refiere el mismo. Consideren que no es parte del dominio y...
..que dicho derecho seguirá existiendo con carácter preferente a una compraventa o una hipoteca formalizadas por su titular.
Esperamos que el tema les haya resultado interesante.
Un saludo a todos.
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