Um dos estudos importantes dos Fiis de papel é entender da onde vem os dividendos. Quem são os devedores? Qual a pulverização da carteira, quantos CRIs existem, qual seu peso na carteira, quais taxas pagam, entender o duration e prazo médio (ambos em anos), o Yield Médio Curva...
...e Yield Médio MTM (ambos analisando a Inflação e o CDI, conforme divulgado no relatório gerencial). Esses são os pontos cruciais para escolher quais desses ativos comprar. O momento? Próximo do PVP é claro.
OBS: Obvio que comparamos o rentab anual do Fii com a NTN-B longa e...
...colocamos um prêmio de risco em cima, porém, nos relatórios gerenciais a métrica é o CDI e a inflação. Fiis de papel quase não tem valorização da cota, logo focamos nos proventos mensais. Hoje li os relatórios gerenciais do KNCR11, KNHY11 e KNIP11 que saíram ontem.
Ambos do Kinea, e acaba sendo impossível não comparar esses fundos, aqui vai os pontos que mais me chamaram a atenção neles. KNCR11 - maior alocação no indexador do CDI (91,3%), duration de 0,34 anos, prazo médio de 7,21 anos, yield médio curva (+inflação) 6,89%...
99,7% alocado em CRI e pulverizado em 49 CRIs de com mais de 30 devedores diferentes e o CRI de maior peso sendo de 7,2% de peso na carteira. O KNIP está posicionado em 98,9% em CRIs sendo a maior alocação por indexador no IPCA, tendo 37 CRIs e 22 devedores diferentes...
Infelizente a Kinea não divulgou o duration, prazo médio e o yield médio curva deste Fii, amanhã vou mandar um e-mail para o RI cobrando isso 😜. Já o KNHY, está 97,9% alocado em CRI, sendo a maior alocação no indexador IPCA (87,9%), tendo o duration de 4,97 anos...
prazo médio de 8,23 anos, Yield Médo Curva (inflação +) de 8,06%. Possui 23 CRIs divididos em 10 devedores. O principal devedor (22% da carteira) paga IPCA+ 9,05% a.a.
Destes CRIs é o que mais paga, porém é o que mais possui risco. Perto do PVP e na dose certa acredito que...
...todos eles possam caber na carteira de um investidor.
E você tem algum deles na carteira? Qual é o seu preferido e qual você não entraria?
#Fiis, #Fiisdepapel #Kinea #KNCR11 #KNIP11 #KNHY11 #boletimsemanal
pitacos são bem vindos @Danilo_Bastos @ProfessorBaroni @FundsExplorer @j_camargo_nyc que também gosta de falar sobre Fiis @FelipePontesPB estudioso de tudo e quem mais quiser falar.

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More from @felipe_cnpi

May 15
Muita gente quer começar a investir em FIIs e não sabe como, aqui eu vou dar uma sugestão de montagem de carteira para iniciantes.

Comece pequeno, mas comece, segue o fio🧵
1º Comece com FOFs, escolha 2 com teses antagônicas e que se complementem, um FOF mais voltado para renda e outro para ganho de capital por exemplo.

A composição da carteira você consegue ver no relatório gerencial, que vai te dizer isso, quanto mais papel mais renda👇
quanto mais tijolo maior chance de ganho de capital.

Você terá então seus dois primeiros FIIs, diversificados por natureza, com teses antagônicas e por consequência carteiras distintas.

Em seguida, faça sua "defesa", escolha dois FIIs de CRI. Porquê? Bem os FOFs tem 👇
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May 15
GCFF11

Bora falar sobre o melhor FOF do mercado nos últimos 2y🧵

O que chama tanto atenção? Consistência na boa performance, capacidade de mudar a composição da carteira de maneira brusca trazendo ganho ao investidor, e as amortizações dando possibilidade de maiores ganhos👇
O fundo começou em junho de 2020, num excelente momento para captação, é verdade, mas isso não tira o mérito da gestão nos bons e assertivos giros que fizeram

Hoje o fundo possui pouco mais de 2 mil cotistas, tem DY anualizado acima de 12%. Tx de Adm de 1% e performance 20%>IFIX Image
O desempenho da carteira tem sido melhor que a de outros fundos justamente pela maior exposição em FIIs de recebíveis, como é comentado no próprio Relatório Gerencial

Por que eu falei que ele é o melhor FOF do mercado? Porque ele bate o IFIX e a média dos FOFs e fica em 1º lugar ImageImage
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Apr 17
CJCT11

Sobre adequação dos espaços para realidade/necessidade do locatário.

A parte corporativa do Cidade Jardim, é composto por 3 torres, sendo a maior, o Continental Tower (CJCT11) é o que mais sofre com vacância, inclusive alguns andares nunca foram locados. (Entregue +10y)
Diante das adversidades e análise do perfil de locatário, viram que o melhor é seccionar as lajes em conjuntos menores.

O que foi feito no 5º e 6º andar. Recentemente uma nova locação foi anunciada reduzindo a vacância do imóvel para 51% (8% a menos comparado ao mês anterior).
O custo de vacância (Condomínio + IPTU) está próximo dos R$35, enquanto o preço pedido está perto dos R$60/m² (anuncio que encontrei).

O valor contábil é de R$7.500,00/m², a laje é um AA (Double A), recentemente teve uma transação vendendo a R$9.000/m².

Uma pergunta 👇
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Apr 16
HGPO11
Relatório anual, segue o fio 🧶 e ajuda com aquele retweet

Começamos pelo CAGR do FII que é maior que o da Berkshire no período. (tudo bem, eu sei que um é retorno em dólar e o outro não, mas ainda assim, um FII c/ CAGR 19,4% é muito, poucos investimentos conseguiram isso
Foca no fundamento, o ruído é uma distração, tira o foco e te faz perder $$. O fundo passou por 4 eventos, como greve dos caminhoneiros, eleições presidenciais, covid e alta de juros

Retorno
HGPO11 202%
IBOV 88%
IFIX 47%

Se o FII for liquidado a R$41K/m² o retorno será de 231%
A TIR (Taxa Interna de Retorno) é de 23%.😱
Outro ponto legal é a evolução da cota patrimonial, sempre crescendo acima de 10%. A cota de mercado tende a acompanhar, como pudemos ver.

nos últimos 12 meses o aluguel subiu +24%, nº incrível para o momento desafiador das lajes.
Read 10 tweets
Oct 2, 2020
Você sabia que dá pra "arbitrar" o fundo com os direitos de subscrição desde que haja a possibilidade de vendê-los? Vou te mostrar um exemplo real hoje, usando BTLG11, que está em processo de emissão.
Aqui, nos vemos que a emissão permite a compra do ativo por R$103,50.
O direito de subscrição é dado pro cotista que tem o direito de exercê-lo ou vende-lo (Não é sempre que o direito de subscrição é negociável).
Essa emissão tem o objetivo de comprar esses imóveis.
fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/v…
Se voce é cotista e deseja aumentar sua posição no fundo, concorda com a tese da gestão e entende que os esses galpões estão aderentes ao propósito do fundo, pode exercê-lo e manter seu percentual de cotas no fundo. Do contrário, pode vendê-las, e é disso que falaremos agora.
Read 7 tweets
Sep 29, 2020
Hoje recebi uma pergunta sobre o Fundo PVBI, se eu considerava o fundo bom, ou teria ele em carteira.
Olhei o fundo e vi que ele tinha dois ativos em carteira, dois edifícios, o FL440 (10 inquilinos) e o Park Tower (1 inquilino). No Park Tower 1 inquilino é responsável por 49%... Image
da receita do fundo. Todos os contratos são típicos, e indexados por IGPM. Com relação ao vencimento dos contratos eu não vejo nenhum problema, não haverá nenhum ano cujo vencimento ocasionará maiores transtornos ao fundo que possa afetar a renda de maneira substancial... ImageImageImage
O único vencimento que teria esse poder (prevent sênior do Park Tower) está muito longe, o fundo pode fazer novas emissões, expandir o tamanho do fundo e quando chegar ao final desse contrato ele nem tenha tanta importância. Enfim, é um "problema" tão distante que pouco importa.
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