Lá vai a thread, esses são os imóveis em questão. HGLG11 fez a venda para XPIN11.
Ambos divulgaram fato relevante envolvendo essa transação e esse fio será uma compilação desses FRs.
O acordo firmado entre as partes foi uma Escritura Pública de Compra e Venda, um Termo de Assunção de Obrigações e Outras Avenças e por fim um Termo de Opção de Venda de Bens Imóveis.
Os Imóveis que foram negociados são o Galpão "Lusíadas", os módulos 9, 10 e 11 do Ed."Ônix"...
...o Galpão "Albatroz". Todos estão 100% locados e o Fundo HGLG11 investiu nos imóveis o valor de R$73.239.321,80, equivalente a R$2.378,63 por m².
O valor potencial total da transação é de até R$80.042.349,31, equivalente a R$2.599,57 por m².
Na data de ontem os imóveis foram vendidos por R$75.327.610,62, sendo pagos a vista R$61.373.164,62, na parcela a prazo R$13.954.446,00 e no Earnout (Complemento de Preço Variável) de até R$4.714.738,70.
O valor total a ser recebido como Earnout será apurado integralmente como..
...lucro em regime de caixa (para o HGLG).
Com o recebimento de todas as parcelas do Preço, a operação poderá gerar um lucro em regime de caixa de até R$6.803.027,51, equivalente a R$0,57/cota (para o HGLG).
Ainda há em consideração a opção futura de venda dos módulos Safira.
Essa opção cabe ao HGLG e caso faça, ficará sem nenhum imóvel na cidade de Atibaia. Hoje módulo Safira compõe 1,6% da área locável do fundo da Credit Suisse.
O preço do Lusíadas, Onix e Albatroz, considerados em conjunto é de 9,3% superior ao investido e 12,9% superior ao...
valor contábel desses imóveis com base no laudo de avaliação de dez/2019 (HGLG), a TIR foi de 7,6%.
HGLG transferiu a propriedade e a posse indireta dos imóveis, bem como todos os direitos relativos às receitas de locação que corresponde a um valor mensal de R$519.765,36...
... correspondendo a R$0,04 por cota no HGLG e a R$0,063 por cota no XPIN. Sai de um e vai para o outro.
Ainda sobre o Ed. Safira, cuja opção de venda cabe ao HGLG, caso ela aconteça, envolverá os módulos 12,13 e 14 e o fundo ficará sem imóveis na região de Atibaia/SP.
Um dos trabalhos que tenho feito é levantar as seguintes informações:
-Quem comprou;
-O que comprou;
-Quando comprou;
-Por quanto comprou;
O 1° fundo que fiz essa monitoria é pra descobrir os comprados em HGPO11, em especial JSRE11
Com os informes trimestrais estruturados👇
descobri o seguinte.
Esta é a evolução da posição do JSRE11 no HGPO11
Observe que ele deu 4 saltos na posição com compras mais relevantes em 2T17, 2T18 E 3T19. VENDEU EM 2T20 e 3T20
RECOMPROU NO 2T21 praticamente o que vendeu no 2T E 3T DE 2020
Do 3T/21 em diante só vendeu👇
Mas observe que a posição financeira variou pouco mesmo com a diminuição das cotas, porque? Bem o ativo se valorizou ao ponto de que mesmo com menos cotas o financeiro pouco mudou
Mas a qual preço ele comprou? Na vírgula, ñ dá pra saber, mas peguei a cotação média do trimestre👇
Bora falar sobre o melhor FOF do mercado nos últimos 2y🧵
O que chama tanto atenção? Consistência na boa performance, capacidade de mudar a composição da carteira de maneira brusca trazendo ganho ao investidor, e as amortizações dando possibilidade de maiores ganhos👇
O fundo começou em junho de 2020, num excelente momento para captação, é verdade, mas isso não tira o mérito da gestão nos bons e assertivos giros que fizeram
Hoje o fundo possui pouco mais de 2 mil cotistas, tem DY anualizado acima de 12%. Tx de Adm de 1% e performance 20%>IFIX
O desempenho da carteira tem sido melhor que a de outros fundos justamente pela maior exposição em FIIs de recebíveis, como é comentado no próprio Relatório Gerencial
Por que eu falei que ele é o melhor FOF do mercado? Porque ele bate o IFIX e a média dos FOFs e fica em 1º lugar
Sobre adequação dos espaços para realidade/necessidade do locatário.
A parte corporativa do Cidade Jardim, é composto por 3 torres, sendo a maior, o Continental Tower (CJCT11) é o que mais sofre com vacância, inclusive alguns andares nunca foram locados. (Entregue +10y)
Diante das adversidades e análise do perfil de locatário, viram que o melhor é seccionar as lajes em conjuntos menores.
O que foi feito no 5º e 6º andar. Recentemente uma nova locação foi anunciada reduzindo a vacância do imóvel para 51% (8% a menos comparado ao mês anterior).
O custo de vacância (Condomínio + IPTU) está próximo dos R$35, enquanto o preço pedido está perto dos R$60/m² (anuncio que encontrei).
O valor contábil é de R$7.500,00/m², a laje é um AA (Double A), recentemente teve uma transação vendendo a R$9.000/m².
HGPO11
Relatório anual, segue o fio 🧶 e ajuda com aquele retweet
Começamos pelo CAGR do FII que é maior que o da Berkshire no período. (tudo bem, eu sei que um é retorno em dólar e o outro não, mas ainda assim, um FII c/ CAGR 19,4% é muito, poucos investimentos conseguiram isso
Foca no fundamento, o ruído é uma distração, tira o foco e te faz perder $$. O fundo passou por 4 eventos, como greve dos caminhoneiros, eleições presidenciais, covid e alta de juros
Retorno
HGPO11 202%
IBOV 88%
IFIX 47%
Se o FII for liquidado a R$41K/m² o retorno será de 231%
A TIR (Taxa Interna de Retorno) é de 23%.😱
Outro ponto legal é a evolução da cota patrimonial, sempre crescendo acima de 10%. A cota de mercado tende a acompanhar, como pudemos ver.
nos últimos 12 meses o aluguel subiu +24%, nº incrível para o momento desafiador das lajes.
Você sabia que dá pra "arbitrar" o fundo com os direitos de subscrição desde que haja a possibilidade de vendê-los? Vou te mostrar um exemplo real hoje, usando BTLG11, que está em processo de emissão.
Aqui, nos vemos que a emissão permite a compra do ativo por R$103,50.
O direito de subscrição é dado pro cotista que tem o direito de exercê-lo ou vende-lo (Não é sempre que o direito de subscrição é negociável).
Essa emissão tem o objetivo de comprar esses imóveis. fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/v…
Se voce é cotista e deseja aumentar sua posição no fundo, concorda com a tese da gestão e entende que os esses galpões estão aderentes ao propósito do fundo, pode exercê-lo e manter seu percentual de cotas no fundo. Do contrário, pode vendê-las, e é disso que falaremos agora.