Thread by @M_Mynarski

Żeby zacząć rozmawiać o tym co się stanie z rynkiem nieruchomości trzeba odrobiny wyobraźni oraz zrozumienia kilku kluczowych czynników, które nie są tak proste i oczywiste jak zwykłe prawo podaży-popytu (o czym wielu lubi zapominać). #nieruchomościowePloteczki

Kiedy w marcu zaczynały się pierwsze dywagacje na ten temat, sam pisałem, że rynek na chwilę wstrzymał oddech, czekając na kolejne ruchy rządu, jednak już wtedy pojawiały się sygnały (oficjalnie i te mniej), że czeka nas ochłodzenie. #nieruchomościowePloteczki

Podczas gdy eksperci przekonywali nas, że "to tylko chwilowe" i nie ma co liczyć na obniżki, raczej na zatrzymanie się cen, no może maksymalnie 5% spadki, z zaprzyjaźnionych nam agencji zaczęły wypływać szybkie okazje 10% poniżej cen rynkowych. #nieruchomościowePloteczki

Moim zdaniem czekają nas spadki na nieruchomościach, głównie
dlatego, że każdy powód, dla którego rosły one przez ostatnie lata zniknął lub został mu wsadzony kij w szprychy. Przykłady? Jasne! #nieruchomościowePloteczki

Kredyt: ceny nieruchomości ostatnimi laty były napędzane tanim, wszechdostępnym kredytem. Dziś banki ucięły i będą dalej ucinać tę dostępność poprzez zaostrzenie kryteriów, ponieważ muszą minimalizować ryzyko i zwiększać procent pewnych kresek. #nieruchomościowePloteczki

Niektóre zrobiły to oficjalnie, a w innych, systemy po prostu zaczęły odrzucać wnioski. Wzrosły wymagane wkłady własne (nawet do 50%) oraz zaostrzono kryteria dot. dochodów (ING np. odrzuca JDG). W lutym generalnie każdego było stać na kredyt - w maju już nie.

Do tego sama zdolność poleciała na łeb na szyję - w mBanku przy 20% wkładzie własnym mając do dyspozycji w małżeństwie 6200 zł na UoP, nasza zdolność zmalała o 22% (przypadek skrajny).
#nieruchomościowePloteczki

Indeks popytu na kredyty hipoteczne (stan na kwiecień) wyliczany przez BIK spadł o ponad 27%. To nie jest zadyszka, to raczej zderzenie ze ścianą.

#nieruchomościowePloteczki

Nawet bez tych zmian recesja sama w sobie wyhamowuje popyt na kredyty (i mieszkania) co jest normalne i zrozumiałe i co potwierdzają dane z NBP. Same banki spodziewają się spadku popytu o 80% w drugim kwartale (ankieta).
#nieruchomościowePloteczki

W Polsce w 2019 roku ponad połowa mieszkań była sprzedawana na kredyt, możemy się spodziewać więc, że w 2020Q2 być może nawet 40% klientów z rynku po prostu właśnie wyparowuje. #nieruchomościowePloteczki

Inwestycje w najem: Polacy ostatnimi laty oszaleli na punkcie "inwestowania" w nieruchomości. Zgodnie z zasadą, że jeśli wszyscy jadą pociągiem to znaczy, że on odjechał, oceniam, że również tutaj można spodziewać się mocnego hamowania. #nieruchomościowePloteczki

I bez recesji rentowność inwestycji pod wynajem wypadała blado: NBP liczył ok ~ 4.1% w skali roku (co oznacza, że takie modelowe mieszkanie zwracałoby się ok 25 lat, jeśli kupione za gotówkę), ale to już przeszłość. #nieruchomościowePloteczki

Recesja obniża zdolności finansowe najemców oraz wypycha część z nich (szczególnie młodych) z powrotem do Polski powiatowej. Liczba dostępnych mieszkań na wynajem gwałtownie rośnie, szczególnie w dużych miastach, obniżając ich ceny i rentowność. #nieruchomościowePloteczki

On top of that wlatują chaty ze zmasakrowanego rynku Airbnb, który skończył się z dnia na dzień i będzie leczył rany jeszcze kilkanaście miesięcy, o czym pisałem pare tygodni temu, co jeszcze bardziej dobija ceny na rynku najmu długoterminowego.
nitka ->

https://twitter.com/M_Mynarski/status/1243484057981407236

W ciągu 2 tygodni liczba mieszkań na wynajem na Starym Mieście (Wro) wzrosła:
- otodom +8.5%,
- olx +10%,

Samych kawalerek + dwupokojówek:
- otodom + 20%,
- olx +10%

(dane zbierane ręcznie i hobbystycznie przez kolegę Marcina) #nieruchomościowePloteczki

Spadające ceny najmu zmuszą część "rentierów" na upłynnienie nieruchomości (szczególnie, że cash is the king) przez co zwiększy się podaż na rynku wtórnym, co powinno pchnąć na nim ceny w dół. #nieruchomościowePloteczki

Takie mieszkania zaczęły się pojawiać od 1,5 miesiąca, zazwyczaj 60-80mkw, wykonanie IKEA, mała, bądź upchana w przedpokoju kuchnia i 4+ pokoje do 10m (tzw. kiełbaski). Branżunia nazywają to: okazją inwestycyjną (xD) #nieruchomościowePloteczki

Fliperzy:
Słowem - zostali złapani za jaja już w marcu. Fliper, czy kupuje na wzrost wartości, czy odświeża / remontuje mieszkanie, żyje z połączenia wysokiej liczby transakcji (wolumenu) i z dużego popytu (który pcha ceny w górę).
#nieruchomościowePloteczki

Transakcje w marcu dosłownie stanęły (znajoma notariusz wykonuje kilkanaście z kilkuset aktów przed epidemią), a załadowani w nieruchomości po starej cenie fliperzy albo nie mogą ich dokończyć, albo boją się, że ich nie sprzedadzą (słusznie).
#nieruchomościowePloteczki

To z kolei powoduje, że na rynku pojawiają się mieszkania rozgrzebane, niedokończone, albo wracają w stanie "przed pomalowaniem płytek" co jest fliperskim (hatfu) eufemizmem na "odświeżenie". (wyglądające jak relikt PRL) #nieruchomościowePloteczki

Dorzućmy do tego fakt, że sporo jest ludzi z kupionymi mieszkaniami parę lat temu po sporo niższych cenach, którzy uznają to za świetny moment by zrealizować zysk i przenieść kapitał w lepsze miejsce.
#nieruchomościowePloteczki

Odpływ kapitału:
Polacy ostatnimi laty patrzyli na nieruchomości jako formę ochronę kapitału przed inflacją oraz niskimi stopami procentowymi. Jednak teraz zapewne się to zmieni i są ku temu powody. Ciężko inwestować na górce, gdy ceny są z kosmosu.
#nieruchomościowePloteczki

Od czasu wybuchu epidemii strumień pieniędzy zaczął płynąć na, już od dłuższego czasu bardzo atrakcyjnie wycenioną polską giełdę. W kwietniu odnotowaliśmy bardzo silny wzrost liczby otwieranych rachunków maklerskich, a i sama giełda dała zarobić.
#nieruchomościowePloteczki

Dlaczego? Otóż większość budów, które trwają są już wyprzedane (szczególnie w dużych miastach), więc deweloperzy nie mają powodów by obniżać ceny. Kontrakty są domknięte, pieniądze od klientów wpłacone - sprawa jest stabilna.
#nieruchomościowePloteczki

Zupełnie inaczej ma się sprawa inwestycji, które są bliskie ukończenia, a są w większości nie sprzedane - to tam bym szukał największych obniżek / promocji, ale nie będą one widoczne na ofertach. #nieruchomościowePloteczki

Dlaczego? Ponieważ deweloperzy grają teraz między w sobą w tchórza - znaczne obniżenie cen ofertowych dałoby sygnał rynkowi, że również oni spodziewają się spadków, a to zatrzymało by klientów ich wyczekujących. Taka forma samospełniającej się przepowiedni.

Dlatego wciąż widzicie artykuły / wywiady z szefami firm, analitykami z firm zarabiających na tym rynku, którzy przekonują, że ceny wcale nie spadną. #nieruchomościowePloteczki

Sprawiedliwie wypowiedział się za to prezes Budimeksu, Dariusz Blocher, który w przypływie szczerości przyznał, że spodziewa się spadku popytu o nawet 50%.
#nieruchomościowePloteczki

Jednak by pogodzić jedno i drugie, rynek pierwotny wprowadził PROMOCJE. Miejsce parkingowe za złotówkę (może być warte np. 10% wartości mieszkania), rok bez rat i inne tricki, które wyjdą dopiero po uśrednieniu cen transakcyjnych. Via @MaciejSamcik #nieruchomościowePloteczki

To są czynniki, które moim zdaniem spowodują zauważalne przechłodzenie rynku nieruchomości - ale pamiętajmy, takie procesy trwają kilkanaście, kilkadziesiąt miesięcy. Nie obudzimy się w czerwcu z cenami -20% za te samie mieszkania co w lutym. #nieruchomościowePloteczki

Tak jak pisałem - potrzebujemy odrobiny wyobraźni. Wyobraźmy sobie więc ten rynek jak wielki statek, załadowany, z zakupionym paliwem na kilka miesięcy, który nagle stracił jednostkę napędową. Przyjdzie nam poczekać zanim wejdziemy na jego pokład z piracką opaską na oku.

Tak jak pisałem - potrzebujemy odrobiny wyobraźni. Wyobraźmy sobie więc ten rynek jak wielki statek, załadowany, z zakupionym paliwem na kilka miesięcy, który nagle stracił jednostkę napędową. Przyjdzie nam poczekać zanim wejdziemy na jego pokład z piracką opaską na oku.

Tyle na dziś, wiele tematów nie rozwinąłem dostatecznie dokładnie bo imho zasługują na osobne wątki. Teraz może będzie częściej, ale krócej - nie wiem, leniwy jestem :)
nitka o airbnb:

https://twitter.com/M_Mynarski/status/1243484057981407236

Pierwsza wirusowa:

https://twitter.com/M_Mynarski/status/1241047800751816705

#nieruchomościowePloteczki

Standardowo wołam @AdamCzerniak @RafalMundry @MaciejSamcik i @M_Zulawinski , może znajdziecie tu coś ciekawego, albo wytkniecie kilka błędów :)

#nieruchomościowePloteczki

a tu brakło tego tweeta:
To wszystko powoduje, że na wtórnym rynku mieszkaniowym pojawia się silna presja cenowa, a to z kolei spowoduje również presję na rynek pierwotny, który, ze względu na swoją specyfikę zareaguje znacznie wolniej.