Thread by @GuillaumeGouze

Est-ce possible de vendre un stade en France? #Thread

https://twitter.com/ChrisLepetit/status/1357215232230371328

réponse immédiate : "ben oui, il suffit que le vendeur vende, et que l'acheteur achète". C'est simple et facile comme réponse, mais je sens les gros yeux virtuels de @ErwannMingam, @Helojl1 et @jubering sur cette réponse qui sous estime le droit en France

alors 1ere question: Qui vend? en France, la très grande majorité des équipements sportifs sont la propriété des collectivités locales. Donc les vendeurs potentiels, ce sont elles

à noter que même dans le cas des fameux "Partenariat Publics Privés", en vogue en France (Stade de France, quelques nouveaux stades de l'Euro 2016 comme à Bordeaux, Lille ...ou Marseille), la personne publique reste propriétaire in fine

Une collectivité locale peut-elle donc vendre l'un de ses biens? Il faut savoir que les collectivités disposent d'un "domaine privé" (une foret, un immeuble,...) qu'elle peut vendre comme un bien classique, pour par exemple gagner un peu d'argent

mais aussi un "domaine public", qui comprend les biens affectés à un service public. Les biens de ce domaine public sont "inaliénables", c'est à dire qu'ils ne peuvent pas être vendus sous ce statut juridique.

et les stades font le plus souvent partie de ce domaine public. Donc pour les vendre, il faut changer leur statut.

ça prend un peu de temps, mais when there is a will there is a way comme dit. Donc si le Maire veut, que sa majorité municipale le suit, que l'opinion publique ne s'en mêle pas trop (habituellement, quand ça touche au football, l'opinion publique s'en mêle), c'est possible

donc, considérons qu'un stade passe dans le domaine "cessible" de la Ville, ça s'appelle le déclasser du domaine public au domaine privé, et donc que la collectivité puisse le vendre. Il faut désormais fixé un prix.

et là non plus, la CL ne fait pas comme elle veut pour fixer le prix. Elle consulte les "Domaines", une sorte de direction immobilière publique, qui fixe le prix d'un bien en fonction de plusieurs déterminants.

Comme un agent immobilier classique, elle regarde plein de choses, comme la localisation, l'investissement réalisé, l'état du bien,...

c'est une analyse on pourrait dire "neutre et factuelle". Problème, un stade, ce n'est pas une foret ou immeuble sur lesquels l'acheteur peut calculer un retour sur investissement, et sa valorisation neutre et factuelle pose quelques soucis

un stade, ça occupe souvent une surface énorme, dans des zones où le prix de l'immobilier peut être élevé (le boulevard Michelet à Marseille, ce n'est pas tout à fait le prix dum² du Sahara par exemple)

donc les valorisations peuvent être élevés. Malgré tout un prix est fixé. Disons 100 par exemple.

Maintenant, qui veut acheter : un stade, on peut se dire que la logique voudrait que ce soit le club local historique et résident. Manque de chance, les clubs ne sont pas toujours les acteurs les plus rassurants et les plus solvables

(même si ça fait le plus de sens que l'utilisateur club ait la main sur son "outil de production" stade dont il fait la quasi totalité de la valorisation)

mais puisque la collectivité vend après tout, trouvons un acheteur. Et là, il peut surement y avoir d'autres prétendants que le club (sauf si la CL décide de ne discuter qu'avec le club ou la société le possédant, qui a parfois les reins plus solides)

Ne considérons donc que ce cas de figure, car ce serait dommage qu'un promoteur immobilier rachète le stade payé par des fonds publics, le rase, et fasse des immeubles de logements et de bureaux à la place... Même s'il est prêt à payer les 100 demandés

Le club (ou son propriétaire) rentre donc dans la discussion comme acheteur exclusif. Problème, 100 c'est beaucoup, l'argent d'un club ça va plutôt dans autre chose (par exemple la compétitivité de l'équipe aka le salaire des joueurs). Il propose 10 dans les bons jours

ou 1 dans les mauvais jours (les clubs en ont parfois). Ca peut poser quelques problèmes à l'opinion publique, puis à la majorité municipale puis au Maire de négocier en dessous de la valeur fixée par les domaines, surtout si une échéance électorale approche.

Ca peut négocier. Après tout, le prix d'un stade, c'est comme le prix d'un transfert ou le prix d'achat d'un club, l faut "trouver le prix de deux personnes heureuses"

Et quand il y a un vendeur mais un seul acheteur, il peut y avoir une personne plus heureuse que l'autre...

Mais bon, après les étapes juridique, administrative, financière, commerciale, on peut enfin vendre le stade. Sauf si...

Sauf si, comme à Marseille ou ailleurs, un montage juridique existe déjà, et détermine le jeu des acteurs: en l'état c'est un PPP signé entre la Ville et l'exploitant privé Arema (je passe les détails, mais un deal existe jusqu'en 2045).

Arema a lui même convenu avec l'OM que le club exploitera le stade pour la période, car le club reste le mieux placé pour en faire la valorisation.

Donc avant de penser à la vente du Vélodrome, il doit y avoir je suppose un préalable juridique à régler sur ces différentes contrats liant les acteurs

Pour conclure : vendre un stade c'est possible. la ville de Nimes a vendu le stade des Costières pour 8M€ (vs une estimation des Domaines de 5M€) au propriétaire du Nimes Olympique, qui va détruire et reconstruire le stade au milieu d'un projet immobilier plus vaste

Pour conclure bis : au-délà de la communication du Maire de Marseille, qui pourra être suivie d'actes, les Collectivités doivent souvent se poser des questions : Est ce que je veux un club sportif pro compétitif?

si oui, comment faire pour le mettre dans les meilleurs conditions pour qu'il performe? Il peut y avoir le levier du stade, et bien d'autres, mais ça reste un choix politique, à évaluer aux niveaux utilité sociale, gestion des finances publiques ou stratégique. #FinDuThread

c'était mon premier thread par ailleurs sur ce réseau, je le dédie à Frédéric Bolotny, économiste du sport que nous aimions beaucoup et qui nous manque, et qui a travaillé, entre autres, sur ces questions stades.