Thread by @MKorevaar93

Startersleningen zijn in opmars en ook in mijn eigen Rotterdam wil het @College010 deze gaan invoeren.

Het heersend beeld is dat dit starters helpt, maar goed onderzoek laat zien dat dit soort leningen juist probleem zijn en geen oplossing.

Uitleg in deze draad.

Wat doet de starterslening? Hij overbrugt het verschil tussen de maximale hypotheek en de aankoopprijs voor starters. Anders gezegd: hij verlaagt het eigen vermogen dat een starter anders had moeten inbrengen.

Onderzoek laat zien dat als kopers minder eigen vermogen hoeven in te brengen, zoals bij de starterslening, de vraag flink toeneemt. Dat effect is nog groter dan een verlaging van de rente. Dus: een starterslening verhoogt de vraag naar koopwoningen.
aeaweb.org/articles?id=10…

Gevolg: stijgende prijzen. Er is talloos onderzoek dat laat zien dat extra krediet zich vertaalt in stijgende prijzen, zeker op plekken waar, zoals in Nederland, het woningaanbod niet elastisch is. Twee voorbeelden:
nber.org/system/files/w…
aeaweb.org/articles?id=10…

De starterslening is beperkt tot goedkope woningen onder de NHG-limiet. Onderzoek laat zien dat juist in deze groep extra kredietverstrekking tot stijgende prijzen leidt.
aeaweb.org/articles?id=10…

Jammer genoeg is veel goed onderzoek gebaseerd op Amerikaanse data, maar er is weinig reden om aan te nemen dat dergelijke mechanismen in Nederland niet gelden.

Nu vraag je je misschien af, hoe komt het dat @SVn_financier en @Het_Kadaster anders beweren? Het antwoord is simpel: de opzet van het uitgevoerde onderzoek is fundamenteel verkeerd waardoor je niets over prijseffecten kan zeggen.
svn.nl/starterslening…

In het Kadaster-onderzoek wordt het prijs-effect gemeten door de prijs van een individuele woning te modelleren als een functie van allerlei karakteristieken van de woning en aankoop, waaronder de starterslening.

Probleem 1: startersleningen verhogen de totale woningvraag in de markt, niet alleen voor de woningen die uiteindelijk met een lening gekocht worden. Dus je kunt niet naar de prijzen van individuele woningen kijken om het effect te meten.

Probleem 2: woningen die gekocht worden met startersleningen zijn meestal eenvoudiger dan gemiddelde woningen, en daar lijkt onvoldoende gecorrigeerd voor te worden, waardoor er zelfs een negatief prijseffect gevonden wordt.

Waarom denk ik dat? Er komen heel vreemde resultaten uit het model. Volgens hun model betaalt een koper van 25 bijvoorbeeld 25,000 euro minder voor exact hetzelfde huis ten opzichte van een koper van 70. Dat is natuurlijk helemaal niet logisch.

Het ontbreken van een prijseffect lijkt dus voort te komen uit het feit dat starters en jonge mensen simpelere woningen komen, en zegt niets over het daadwerkelijke effect.

Kijk je naar peer-reviewed economisch toponderzoek, dan suggereert dat iets heel anders.

Ik hoop echt dat ieder die het beste voor heeft met starters dit in ogenschouw neemt, inclusief het @College010 en @gemeenteraad010.

Ik ben niet snel zo uitgesproken over beleid, maar dit lijkt me zo klip en klaar dat ik het als Rotterdammer en woningmarktonderzoeker nu wel doe.