Thread by @wazlawickju

O que eu devo analisar na hora de escolher um fundo imobiliário?
Segue o fio!

O primeiro passo para decidir qual fundo escolher é olhar para o setor em que opera. Nós temos fundos de tijolo, que investem em galpões logísticos, hospitais, moradias, shoppings e hotéis; e os de papel, como os atrelados aos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Vou te dar um exemplo: os desempenhos dos fundos de shopping centers antes da pandemia tiveram um passado glorioso, mas durante a crise sofreram perdas por conta do fechamento de shopping e distanciamento social.

Por outro lado, durante a pandemia, como tínhamos de ficar em casa, passamos a comprar várias coisas pela internet e isso impulsionou os fundos imobiliários de armazéns logísticos, que cresceram bastante por conta do e-commerce.

Ao analisar a atratividade dos FII do tipo tijolo, por exemplo, a taxa de vacância é um dos indicadores mais citados pelos especialistas. Para quem não sabe, vacância é o número de propriedades vagas pertencentes ao fundo.

Então um fundo imobiliário que tem vacância de 5% quer dizer que 95% dos imóveis daquele fundo estão alugados e 5% estão sem inquilinos.

Então a rentabilidade dos fundos imobiliários que têm vínculo com aluguel está intimamente relacionada ao nível de ocupação. Quanto menor a vacância, melhor. Esta métrica é importante para o investidor saber qual o percentual do imóvel que está sendo alugado e gerando renda.

Lembrando que o preço da cota que o investidor encontra na sua corretora é o valor de mercado do FII, que é diferente do valor dos imóveis físicos do fundo. Vou explicar. Essa métrica de valor dos imóveis é chamada de valor patrimonial.

Então, temos o valor de mercado do fundo que é a quanto ele está sendo negociado e temos o valor patrimonial que é quanto valem aqueles imóveis que compõem o fundo.

É importante avaliar se os fundos imobiliários estão sendo negociados acima ou abaixo do seu valor patrimonial. Quando o desconto é muito grande, a recomendação é checar se está tudo certo. O valor patrimonial de um fundo pode ser encontrado nos relatórios mensais dos FIIs.

E Quem nunca sonhou em receber uma renda mensal por um investimento? Os famosos DIVIDENDOS.
Mas como saber se o dividend yield do fundo escolhido por você é bom ou ruim?

Primeiro, é bom descobrir não só o DY oferecido no momento, mas também o histórico do fundo, que mostra se esse percentual de retorno é constante. E se estiver pagando dividendos muito altos, entender porque isso está acontecendo

Alguns FIIs são bem menos líquidos que outros, então é importante entender o seu perfil para ver se você deseja manter o capital investido mais tempo do que se você aplicasse em fundos mais líquidos.

De modo geral, quanto mais cotistas um fundo possui, normalmente maior a facilidade para o investidor vender estas cotas.

A diversificação também deve ser levada em conta, já que ela ajuda a diluir o risco de inadimplência. Imagine um fundo de um único imóvel alugado para um único locatário, o que chamamos de monoativo. Um risco e tanto, certo?

Mas será que quanto mais imóveis um fundo tem na carteira, mais diversificado ele é? Depende. É importante observar a quantidade de ativos, desde que sejam de perfis diferentes.

Você não necessariamente está diversificando se comprar 50 FIIs de shoppings. Mas sim se tiver uma parte em shoppings, outra em setor de lajes corporativas e outra em galpões logísticos, por exemplo.

Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a custos. Você deve pagar pelos serviços de administração e gerenciamento por meio de taxas de administração, afinal, tem alguém cuidando daqueles imóveis todos para você.

Também pode haver uma taxa de performance, que é calculada com base no desempenho do fundo, portanto, preste muita atenção.
Por fim, importante também avaliar a qualidade do time de gestão

É um grande erro querer comprar uma cota de um fundo imobiliário apenas com base no código e nas sugestões de outras pessoas.
Essa foram apenas algumas dicas! Espero que tenham gostado :D