Thread by @ostinus77

Bueno, os prometí #ostiHilo con mi visión sobre cómo los políticos y ciertos grupos nos engañan día a día.

En este caso sobre #hipotecas en las que bufetes como Arriaga y Asociados demuestran en manos de quienes pueden estar nuestro destino.

Este es un hilo HIPOTECARIO

https://twitter.com/LawAndTrends/status/1487518425601740803

Quienes ya me conocéis sabéis que soy un defensor a ultranza de nuestro sistema hipotecario. Y un criticador sin fin de estos bufetes de abogados que se erigen en "defensores" de la sociedad.

Espero q todos los q me sigáis al menos tengáis más datos para formar vuestra opinión.

No es "oro" todo lo q reluce ni "social" y "justo" todo lo q algunos grupos de presión te venden.

La cosa es q estos extremos sólo acabas de verlo cuando tocan temas en los que eres profesional.

En caso contrario es muy fácil caer en la visión populista.

Así que empiezo

Será un #ostiHilo un poco denso pero voy a adelantar su "estructura" para que se pueda ver a dónde quiero ir a parar.

Comenzaré planteando el problema surgido.
Luego proseguiré explicando como ciertos grupos o lobies cogen este problema (q no es problema) lo convierten en una lucha social y se ofrecen como salvadores del mundo (previo pago).

Después expondré su mentira. Como el problema que dicen que existe no es tal.

Y para finalizar os propondré lo q DE VERDAD sería una medida legislativa POSITIVA para el ciudadano en materia hipotecaria. Y veréis por qué ese mismo LOBY NO QUIERE.

Problema surgido:

El GRAN SISTEMA HiPOTECARIO español, basado en la acción de dos funcionarios públicos, notario y registrador, cada uno con su alcance, ha permitido, que duda cabe, un crecimiento inmobiliario en España sin par.

Cualquier pelanas que pululamos por españa, puede hoy en día con un sueldo medio, solicitar un préstamo hipotecario a 35 años y de esta forma acceder a una vivienda en propiedad que, en el resto de países, es imposible.

Si queréis tener un poco de cultura al respecto quedaos con ese dato pues es éste el motivo por el que en españa la mayoría de gente prefiere tener propiedad y no alquiler. El sistema HIPOTECARIO GARANTISTA español.

Pues bien... los tipos de interés de los préstamos hipotecarios han sufrido muchas variaciones, y podemos decir que desde el año 2000 al 2018, lo normal era que la gente contratara un préstamo VARIABLE.

Un préstamo hipotecario variable es aquel que, APLICANDO UN INDICE DE REFERENCIA OFICIAL (PUBLICADO POR EL ESTADO) se le suma un diferencial fijo.

Hay varios tipos de índices de referencia para préstamos hipotecarios oficiales:
EURIBOR
MIBOR
LIBOR (desaparecido)
IRPH CAJAS
IRPH BANCOS
MERCADO DE DEUDA SECUNDARIA 2 a 6 años

Y por qué la legislación obligaba a usar estos índices de referencia? PORQUE SON MEDIAS y de esta forma el consumidor está protegido.

No os voy a aburrir pero os explicaré dos para que os hagáis una idea. el EURIBOR y el IRPH

El EURIBOR a 12 meses (es el índice más usado) es la media de los tipos de interés ofrecidos por los Bancos entre ellos para depósitos a un año.

Es decir, lo que se cobran de interés los Bancos para depósitos a un año.

El IRPH es lo mismo pero calculada dicha media con los tipos de interés ofrecidos por las CAJAS o BANCOS a los ciudadanos para préstamos hipotecarios.

Ambos índices OFICIALES y publicados por el BANCO DE ESPAÑA.

Cómo protegen estos índices al consumidor?
Al estar referenciado el tipo de interés a las medias que ofrecen una muestra de bancos se eliminan las variaciones y la discrecionalidad.

Pero cuál es el problema surgido?
Sencillo.
Resulta que los tipos de interés subieron mucho. Y claro... la gente tenía que pagar mucho más.

Segunda parte: Cómo ciertos grupos de presión cogen este problema (que no es un problema) y lo venden como una luca social:

Este problema, resulta que su desencadenante es la NEFASTA política monetaria del BCE y de los países al endeudarse.

Cuanto más se endeuda un país más difícil le resulta colocar su nueva deuda. Y para colocarla debe SUBIR la rentabilidad que ofrece a su deuda.

Si un país paga un 4% por su deuda, difícilmente un Banco va a ofrecer un tipo de interés de préstamo inferior al 4% pues para ganar el 4% prefiere comprar deuda y no dejarle el dinero a un piojoso ciudadano.

Es importante comprender ésto: los culpables de los tipos de interés altos son LOS PAISES EMISORES DE DEUDA SIN FIN.

Pero claro, llegan los Arriagas y Asociaditos y cogen este problema inexistente (pues los índices de referencia son PUBLICOS y de hecho son MEDIAS que atenúan las subidas de tipo) y lo convierten en un PROBLEMON SOCIAL de los "malvados bancos" que "suben los intereses" y

"no informaron a sus clientes".

Todo bajo la falsa bandera de la protección al "consumidor" que "no sabía lo q firmaba cuando firmó el IRPH" o la cláusula suelo.

Evidentemente todas estas reclamaciones en esta españa socialista y populista crecen como la espuma.
A un español le dices q el banco tiene q devolverle 1000 euros y es capaz de afirmar que su madre no es su madre.

Y ahí lo tenéis: un problema que no es un problema lo cogen arriaguitas y asociaditos y te lo venden como una lucha social q, por supuesto, el español medio asume SABIENDO Q MIENTE pero q "algo se puede rascar".

Por cierto, Arriaga y Asociados cobra por sus servicios. Y ha sido condenado por su contrato de encargo. Resulta q es abusivo.

En el tuit con el que empieza este #ostiHilo os he enlazado una noticia: Arriaga considera un escándalo que el TSJUE les hayan dado por saco con el IRPH

NI FALTA DE INFORMACION
NI ABUSO
NI PERAS

Pero ellos siguen en su "lucha social".

Siempre me ha llamado la atención por qué, si de lucha social se trata, no atacan otras cosas que los profesionales vemos EVIDENTES en el mundo hipotecario.

Y aquí es donde viene la tercera parte del #ostiHilo: MI PROPUESTA LEGISLATIVA que DE VERDAD BENEFICIA al consumidor hipotecario.

Y para explicarla tengo que explicar varias cosas, ok? Aguantadme un poco más.

Cuando nosotros pedimos un préstamo hipotecario para comprar nuestra casita, existen DOS OBJETOS en ese contrato:

El préstamo
La hipoteca

NO SON LO MISMO

El préstamo es una obligación PERSONAL que atañe al Banco y a mí.
El Banco me concede un préstamo
Yo me comprometo a devolverlo junto con intereses.

La HIPOTECA es el derecho real de garantía que YO constituyo sobre un inmueble para ASEGURAR el cumplimiento de esa obligación personal de devolver el préstamo.

De manera q si no pago el Banco puede vender la vivienda en subasta ejecutando la hipoteca y cobrarse.

La próxima vez que oigáis a alguien decir que paga su "hipoteca" le podéis decir que lo q paga es el PRESTAMO garantizado con la hipoteca. La hipoteca NO SE PAGA.

Pues bien, qué pasa cuando habéis acabado de pagar el préstamo????

Lo sabéis??

Pues pasa que la obligación está cumplida pero la HIPOTECA persiste.

La HIPOTECA hay que CANCELARLA en el Registro de la Propiedad. Y ésto por qué?

El porqué lo voy a dejar para después. Lo q sí os contaré son los gastos que tenemos todos para poder cancelar la hipoteca:
1.- Comisión de expedición de certificado bancario de saldo 0. Unos 100 euros
2.- Comisión bancaria de cancelación de hipoteca. Unos 600 euros.

3.- Arancel notarial de la escritura de cancelación de hipoteca. Unos 300 euros.
4.- Arancel registral de la cancelación de hipoteca. Unos 100 euros.

Y por qué una vez pagado el préstamo HAY que cancelar la hipoteca ASUMIENDO ESTOS GASTOS?

Ahora viene la lección jurídica:

Art. 128 de la Ley Hipotecaria: La acción hipotecaria prescribirá a los 20 años, contados desde que pueda ser ejercitada.

Son conceptos un poco extraños los que os voy a explicar ahora pero espero que saberme explicar.

Recordad que os he dicho que la HIPOTECA garantiza el cumplimiento de la obligación, el pago del préstamo.

Pues bien, se entiende que la HIPOTECA es, como norma general, ACCESORIA del préstamo y, por tanto, SALVO QUE LA HIPOTECA tenga un PLAZO específico (que nunca puede ser inferior al del préstamo) el plazo de la HIPOTECA es, precisamente, el del PRESTAMO.

Esto q quiere decir?

Cuando nosotros contratamos un préstamo HIPOTECARIO solemos pactar con el banco la duración, pero la duración del PRESTAMO.

JAMAS PACTAMOS LA DURACION DE LA HIPOTECA. Nunca. Never.

Y, precisamente, cuando no se pacta la duración de la hipoteca, su duración es, precisamente, la del préstamo pues es accesoria al mismo.

Y qué tiene que ver esto con los gastos de cancelar una hipoteca, Osti?

(Por cierto, a los gastos que os indiqué sumadle 500 euros de gestoría... otra que tal)

Ahora os hablaré del Art. 82 de la Ley Hipotecaria:

"A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de ... hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que

NO se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías"

Es decir, que para las hipotecas para las que NO se haya establecido un plazo (recordad que el plazo es del préstamo), se pueden cancelar POR INSTANCIA cuando hayan transcurrido VEINTE AÑOS desde que pudo ejercitarse la garantía, es decir, desde el último vencimiento del préstamo

Es decir, que en ese caso se pueden cancelar:
SIN CERTIFICADO BANCARIO DE SALDO
SIN COMISION DE CANCELACION
SIN ESCRITURA
SIN GESTORIA
Cuando hayan transcurrido VEINTE AÑOS desde la finalización del préstamo (y otro año más de regalo q no os explicaré).

Casi MIL EUROS que no tendrían que pagar los "consumidores" si se cumple el plazo del Art. 128 LH.

Y aquí va mi propuesta legislativa. Os dejo a vosotros juzgar si sería más o menos justa y mejor o peor que todas las acciones de arriaguitas y asociados de este miserable país:

No podría modificarse el Art. 128 LH y que las hipotecas sin plazo prescribieran al año o dos años?

No podría modificarse la Ley Hipotecaria y, OBLIGAR A ESTABLECER en los préstamos hipotecarios a CONSUMIDORES SOBRE VIVIENDA HABITUAL, el PLAZO DE LA HIPOTECA igual al del préstamo? Por Ley? De forma que la cancelación por prescripción se pudiera hacer al año?

Y ojo, no creo que perjudicara ni a bancos ni a notarías, pues yo legislaría que por Ley el plazo de la hipoteca tuviera que ser pactado e igual al del préstamo sólo en el caso de vivienda habitual y pago del préstamo SIN amortización anticipada. En ese caso proceden comisiones.

Además de escritura notarial. Se está adelantando la cancelación.

Pero creo que sería muy interesante proteger al consumidor que pagar en sus plazos sin tener que obligarle a pagar 1000 euros del ala por .... nada.

Pero eso lo propone algún Arriaga y Asociados?
No
Por qué?
Porque en el fondo, el pleitear, la burocracia y el meterse en el medio de todo es su negocio. Enredar algo que es tan simple como eso.

Acabo de proponer una medida que tocaría 3 artículos de la Ley Hipotecaria y ahorraría miles y miles de euros a los ciudadanos. Pero sin abogados por el medio, claro.

Y aquí enlazo con la cuarta y última parte del #ostiHilo:
La explicación de los grupos de presión y adalides de la defensa de los "consumidores" como los Arriagas o Jaimes Obregones y su luchar por los "datos públicos mercantiles" (no le cito pq le tengo bloqueado para no leerle)

Lo que la gente fuera de la profesión hipotecaria no ve, es que esto es una batalla muy lejana en el tiempo.
Es la batalla entre dos sistemas:
Uno garantista
Otro compensatorio

En españa, la legislación hipotecaria y mercantil la desarrollaron legisladores de verdad y no lo que padecemos ahora.

Gentes cultas y sabias que, además, sabían cómo somos en este país. Lo miserable que es la sociedad y los trescojones que nos importa todo con tal de sacar tajada.

Por eso desarrollaron y asumieron para españa un sistema GARANTISTA.
Por eso los notarios españoles tienen una función mucho más garantista que los americanos, por ejemplo.
y por eso el Registro de la Propiedad y Mercantil en españa son JURIDICOS y no administrativos.

Qué quiere decir que es un sistema garantista?
Quiere decir que lo que afirma el notario (en su ámbito) sobre un contrato se PRESUME veraz.
Quiere decir que lo que se inscribe en el Registro (en su ámbito) se PRESUME cierto, legítimo, legal y oponible.

Pero para eso, un notario en españa TIENE Q PREPARAR Y ESTUDIAR LAS ESCRITURAS
Y un registrador en españa TIENE Q CALIFICAR POSITIVA O NEGATIVAMENTE estas escrituras e inscribir o denegar.

Y eso precisa un TIEMPO.

En el caso del Registro Propiedad y Mercantil, la calificación y resolución de cada expediente es de 15 días.

Comparen eso con lo q tarda la resolución de un expediente judicial en españa.

Pero qué se consigue con ésto?

SEGURIDAD

Los Arriagas y Asociados y Jaimes Obregones buscan un sistema COMPENSATORIO.

PORQUE VIVEN DE EL. Ellos DESEAN que haya litigiosidad pq de esa forma saacarán tajada.

Mientras que con un sistema garantista SOLO SACAN TAJADA cuando hay líos. Y trabajan PARA PROVOCAR estos líos, como el IRPH.

En EEUU e incluso en Europa, R.Unido por ejemplo, viven con sistemas registrales administrativos. Por supuesto mucho más rápidos.

No se trata de calificar o resolver un expediente. NO existen presunciones legales.

-Hola, quiero montar una empresa que se llama COCACOLA
-Muy bien, ya está.
-Tan rápido?
-Por supuesto. Son 15 euros.
-Que barato y qué rápido!!!
-En R.Unido somos así!!

UN AÑO DESPUES
-Oiga, se acuerda de mí?
-No
-Pues q resulta q YA HABIA una empresa q se llamaba COCACOLA Y ME HA DEMANDADO. ESTOY ARRUINADO
-Y?
-Que vd me dejó registrarme!
-Ah la próxima vez CONTRATE UN SEGURO. O vaya a un abogado. Hay unos q se llaman Arriaga y Asociados que...

Hay un tipejo que tiene engañada a mucha gente por aquí. Se llama Jaime Obregón.

Se ha envuelto, como los Arriagas, en la bandera de la lucha "social" proclamando que "necesita tener libre acceso a los datos mercantiles" de españa.

Y berreando que es una vergüenza que un registro mercantil tarde 15 días en inscribir una sociedad (ojo, las express en horas)

-Hola quiero registrar mi sociedad.
-Muy bien
-Se llama Cocacola
-Muy bien
-Ya está?
-No. En 15 días le avisaremos

A LOS QUINCE DIAS...

-Le llamamos del Registro. No puede inscribir COCACOLA. Ya existe.
-Y COCAMARTINEZ?
-Sí. Esa sí.
-Y alguien se podrá llamar así en adelante?
-NO. Sólo vd. yo se lo garantizo con mi patrimonio.

-Anda.. pues en R.Unido no me lo garantizan.
-Nosotros somos así.
-Pero Jaime Obregón dice que no tiene acceso a los datos.
-Dígale a Jaime Obregón que TODOS LOS DATOS del RM son PUBLICOS en el BORME. TODOS.

Y esta es la diferencia entre tener un sistema garantista que podría MEJORARSE paara PROTEGER MAS AL CONSUMIDOR, o un sistema compensatorio que haría más ricos a gentecilla como Arriagas y JaimesObregones

Ojalá alguien que tenga alguna capacidad legislativa pueda leer algo de este #ostiHilo
Aunque lo dudo.

Ale... ya os dejo