Thread by @Registrador_R

Buenos días a todos.

Hoy nos realizan una habitual consulta que nos ha parecido interesante para un #hiloRegistral

¿Qué se precisa para inscribir en el Registro la segregación de un local comercial?

Muy a menudo, los locales comerciales de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, son objeto de división, segregación o agrupación.

De hecho, es una de las operaciones que más a menudo se plantean a inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Pero qué documentación o requisitos se deben cumplir para que esta segregación se inscriba en el #RegistroDeLaPropiedad?

Vamos a analizar el caso más común:

La segregación de un local de un edificio en régimen de propiedad horizontal, de forma que, tras la misma, existan DOS LOCALES:
· El local segregado
· El local resto

1º.- Como norma general para poder inscribir esta operación en el #RegistroDeLaPropiedad es preciso instrumentarla en escritura pública notarial.

2º.- Es necesario que las superficies y cuotas de participación del elemento original, el segregado y el resto, sean coherentes.

Es decir, la suma de las superficies y cuotas de los elementos segregados y resto deben coincidir con la superficie y cuota del elemento original.

A este respecto es interesante indicar que, si bien es posible modificar la superficie o cabida del elemento inicial (para adecuarla a la realidad, por ejemplo), dicha operación debe realizarse modificando el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal.

No es posible inscribir en el Registro modificaciones de cabida de elementos pertenecientes a un régimen de propiedad horizontal, mediante la inscripción de su representación gráfica (reservada para suelo) o el procedimiento del Art. 201 de la Ley Hipotecaria.

También indicar que lo mismo ocurre con la cuota de participación. Es posible modificar la del elemento original pero siempre mediante la oportuna modificación del título constitutivo.

3º.- Es preciso contar con licencia o autorización administrativa o bien, certificado de innecesariedad de la misma.

En este sentido, la competencia sobre actos de naturaleza urbanística como el de la segregación corresponde a las CCAA.

Por tanto, es a la legislación autonómica a la que deberemos acudir para conocer si la segregación de construcciones precisa licencia, declaración responsable, o no está regulado dicho acto bajo ninguna de estas figuras.

Reza la DGSJyFP que "Es por tanto la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales integrados...

... en una propiedad horizontal"

Pero, y esta era la duda que se nos planteaba, ¿qué sucede si la correspondiente legislación urbanística no prevé el acto en concreto?

Y resuelve el Centro Directivo que "En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por ...

... el citado artículo 10 (de la Ley de Propiedad Horizontal), debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, ...

... independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas".

4º.- Es preciso acreditar el consentimiento de la Junta de Propietarios.

Este consentimiento debe ser concedido por la Junta de Propietarios, por acuerdo adoptado por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Aunque puede estar "pre-concedido" en los Estatutos de la Comunidad, por lo que, si estos están inscritos, no sería necesario acreditar nada.

5º.- Y, por último, es preciso que la escritura sea otorgada por los titulares registrales de la finca.

Con respecto a este requisito, y como #CuriosidadRegistral, indicaremos que, para inscribir la segregación, NO es preciso el consentimiento de los titulares de cargas, como, por ejemplo, de hipotecas.

La hipoteca pasará a gravar AMBAS fincas, la segregada y la resto, siendo necesario el consentimiento del titular de la hipoteca para la liberación de responsabilidad de alguna.

En la continuación de este #hiloRegistral explicaremos otra de las cuestiones que se nos planteaban: ¿qué sucede cuando la segregación, de hecho, ya se practicó hace tiempo?
¿Son necesarios los mismos requisitos?

Esperamos que les esté resultando de interés.

Reciban todos un cordial saludo.

Hola a todos.

Ayer, en nuestro #hiloRegistral sobre la SEGREGACIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL en régimen de propiedad horizontal, explicamos los requisitos para que este acto tuviera acceso al #RegistroDeLaPropiedad.

Entre ellos, se encontraba la necesidad de acreditar la oportuna autorización administrativa o licencia si así lo exige la normativa autonómica correspondiente o, en caso de que no se pronuncie sobre dicho acto, mor del Art. 10.3 de la LPH.

Pero ¿qué sucede si, de hecho, la segregación de la construcción (en nuestro caso el local) ya existía hace tiempo?

Es decir, que no se ha realizado ninguna segregación en la actualidad sino que se declara una situación urbanística ya consolidada.

Este caso resulta de gran interés pues abunda y, además, la DGSJyFP ha adoptado un criterio por el que ha asimilado esta operación (en construcciones) a las obras nuevas por antigüedad.

Así, es doctrina ya consolidada que "en materia de segregaciones ya materializadas en elementos constructivos, supuesto diferenciable del caso en que dichos actos afecten al suelo, [... ] ha admitido la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de suelo estatal ...

... dada la realidad consolidada de la edificación existente siempre que resulte debidamente acreditada por los medios previstos en el citado precepto básico".

Es decir, es posible inscribir estas segregaciones de construcciones SIN acreditar la obtención de la oportuna autorización administrativa, siempre que se acredite que ha transcurrido el plazo de prescripción de...

... la acción urbanística por el que el Ayuntamiento correspondiente pudiera haber iniciado algún procedimiento sobre el inmueble que supusiera la demolición del mismo.

En este sentido, el Art. 28.4 de la Ley del Suelo permite acreditar esta antigüedad de diferentes formas:
· Certificación expedida por el Ayuntamiento
· Certificación expedida por técnico competente
· Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca
· Acta notarial

No obstante, el registrador, en su labor calificadora de control de la legalidad, debe comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.

En la próxima entrega de este #hiloRegistral analizaremos otra de las cuestiones que nos plantearon en la consulta que dio lugar al mismo:

¿Y cómo se hace constar en el Registro el CAMBIO DE USO de LOCAL a vivienda al hacer esta segregación?

Esperamos que esté resultando de su interés este tema.

Reciban todos un cordial saludo.

Hola a todos.

Hoy, para despedir la semana, queremos concluir nuestro #hiloRegistral sobre la segregación de un local comercial en régimen de propiedad horizontal, con la última duda que nos planteaban:

¿Se puede, a la vez, cambiar el USO urbanística de las fincas?

La cuestión que analizaremos, obviamente, son los requisitos para INSCRIBIR este cambio de uso en el #RegistroDeLaPropiedad.

En algún otro #hiloRegistral ya comentamos esta posibilidad de hacer constar el cambio de uso de un local a vivienda.

Sin embargo, en este caso, nos encontramos ante una peculiaridad:
¿Es posible declarar este CAMBIO DE USO, también por antigüedad?

Es decir, si nos encontramos ante una situación fáctica ya existente (la segregación ya efectuada desde hace tiempo) que además comprende que los elementos segregado y resto, ya ERAN VIVIENDAS desde hace tiempo...

..., ¿es posible la inscripción de este cambio de uso junto con la segregación?

Recordemos un poco la norma general para poder inscribir este tipo de actos en el #RegistroDeLaPropiedad.

Básicamente existen DOS requisitos para poder inscribir en el Registro de la Propiedad este "cambio de uso urbanístico":

1º.- Al ser un elemento integrante de una propiedad horizontal, se debe comprobar que dicha operación NO ESTÁ EXPRESAMENTE limitada por los Estatutos.

Es interesante analizar este matiz: no debe estar "consentido" el acto sino que "no debe estar limitado o prohibido".

También el registrador, en su labor calificadora, analizará de la documentación presentada, si las obras de transformación han afectado o no a elementos comunes del Edificio, en cuyo caso también será necesaria la obtención de consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.

2º.- Al ser una transformación que requiere una obra, es doctrina de la DGSJFP que el registrador deberá exigir los mismos requisitos que a una MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA.

En concreto se solicitará la acreditación de la obtención de las oportunas licencias administrativas (licencia de obra, ocupación, etc...).

No obstante, es preciso recordar que, en materia de Urbanismo, las competentes son las Comunidades Autónomas, por tanto, habrá de estarse a lo dispuesto en la legislación autonómica.

Sin embargo, la cuestión que nos planteaban es si sería aplicable, en este caso, lo dispuesto en el Art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Es decir, si es posible inscribir la declaración del "cambio de uso" de una edificación, sin acreditar la obtención de estas autorizaciones administrativas, si ésta data de hace tiempo.

Es doctrina de la DGSJyFP que, efectivamente, el cambio de uso urbanístico de edificaciones debe ser considerado, a efectos registrales, como una modificación de obra nueva.

Por ello, es plenamente aplicable lo dispuesto en el Art. 28.4 de la Ley del Suelo.

En base a ello, si el cambio de uso de la edificación tiene una antigüedad ya que haya sobrepasado el plazo de prescripción de la acción urbanística que permitiera...

... la incoación de expedientes de disciplina urbanística que pudieran desembocar en la demolición de dicha edificación...

..., sería posible su inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad sin la acreditación de la obtención de estas autorizaciones administrativas.

Para ello, al igual que con una obra nueva declarada por antigüedad, es necesario acreditar ante el registrador la antigüedad del cambio de uso urbanístico.

Ello se puede lograr, básicamente, mediante la aportación de alguno de estos tres documentos:

1.- Certificado municipal.
2.- Certificación catastral, descriptiva y gráfica.
3.- Certificación realizada por técnico competente.

De todos estos documentos debe resultar una identidad entre la descripción de la edificación en el documento y la finca registral, para que el registrador pueda calificar que, efectivamente, se trata del mismo inmueble.

Por último, el registrador, tras practicar la inscripción, notificará al Ayuntamiento correspondiente este hecho para que, en su caso, dicte resolución sobre la concreta situación urbanística del inmueble.

Esperamos que este #hiloRegistral, para acabar la semana, les haya resultado de interés.

Feliz fin de semana a todos.