Thread by @Registrador_R

Hola a todos.

Hoy, a raíz de una consulta que nos efectúan a través de nuestro correo 📩 [e-mail], nos gustaría publicar un pequeño #hiloRegistral que nos ha parecido puede resultar interesante:

La CANCELACIÓN DE HIPOTECAS UNILATERALES en el registro.

Para comenzar este #hiloRegistral, cabe hacer una pequeña síntesis de algunos de los conceptos que ya hemos tratado sobre HIPOTECAS desde esta cuenta.

Un derecho real de #HIPOTECA, hablando de bienes inmuebles, es aquel derecho que otorga a su titular la facultad de sacar a pública subasta un inmueble para resarcirse del incumplimiento de una obligación.

En el caso más común, cuando estamos hablando de HIPOTECAS sobre bienes inmuebles, nos estamos refiriendo al derecho que los dueños de una finca constituyen sobre la misma, a favor de una entidad bancaria, en garantía del pago de un préstamo que ésta les ha concedido.

Los titulares de una finca piden un préstamo a una entidad bancaria y se obligan a devolverlo.
En garantía de esa obligación constituyen a favor de dicha entidad un derecho de HIPOTECA sobre su finca.

Por tanto nos encontramos con 3 figuras principales en una #hipoteca inmobiliaria:
1.-La finca o derecho hipotecado.
2.-Los titulares de la finca o del derecho hipotecado.
3.-La obligación garantizada.

Cuando escuchamos la expresión "pagar la hipoteca" estamos ante una manifestación incorrecta. Lo que se paga nunca es la hipoteca (que es un derecho real sobre el inmueble) sino la OBLIGACIÓN garantizada con ella (habitualmente la devolución del PRÉSTAMO).

Desde el punto de vista de su formalización, existen DOS actos distintos:
- La CONSTITUCIÓN del derecho de hipoteca (acto que pueden realizar UNILATERALMENTE los titulares del derecho hipotecado).
- La ACEPTACIÓN del derecho de hipoteca por parte del titular de dicho derecho.

En la práctica, casi el 100% de las hipotecas se constituyen y se aceptan en el mismo acto o en el mismo día. Pero no siempre es así.

Y en la práctica, casi el 100% de las hipotecas se constituyen y se aceptan en garantía de la devolución de un préstamo. Pero tampoco esto es siempre así.

Es perfectamente posible constituir una hipoteca de forma UNILATERAL (sin que conste su aceptación por parte del titular de la hipoteca).

Y es perfectamente posible constituir una hipoteca en garantía del cumplimiento de una OBLIGACIÓN DISTINTA de la devolución de un préstamo.

Es lo que sucede, por ejemplo, con las HIPOTECAS UNILATERALES a favor de la Hacienda Pública en garantía del pago de impuestos.

Cuando una persona tiene una deuda tributaria, por ejemplo por una liquidación complementaria que le hayan girado, tiene la posibilidad de APLAZAR su pago ofreciendo GARANTÍAS de pago a la Hacienda Pública.

Una de esas garantías suele ser una HIPOTECA inmobiliaria sobre bienes de su propiedad que constituye de forma UNILATERAL a favor de la Hacienda Pública.

También suelen constituirse este tipo de hipotecas unilaterales en garantía de la resolución de un procedimiento de reclamación contenciosa-administrativa por razón de alguna deuda tributaria.

Desde el punto de vista registral, estas hipotecas quedan inscritas de forma UNILATERAL, lo que conlleva alguna especialidad respecto de las mismas, por ejemplo, en su cancelación (cuestión que nos planteaban).

Es posible cancelar una hipoteca unilateral así inscrita en los Libros del registro. Existe un procedimiento especial para ello que explicaremos en la continuación de este #hiloRegistral.

Sin embargo, para que una hipoteca unilateral pueda ser aceptada por el procedimiento ordinario, es decir, mediante un título otorgado por el titular de la hipoteca, existe un requisito previo: La constancia de su ACEPTACIÓN.

Es decir, solamente es posible cancelar una hipoteca a voluntad de su titular, si consta previamente la ACEPTACIÓN de dicha hipoteca.

Por tanto, es preciso para poder cancelar en el #RegistroDeLaPropiedad una HIPOTECA UNILATERAL, presentar previamente la ACEPTACIÓN de dicha hipoteca por parte de su titular.

En el caso de las hipotecas en garantía de deudas tributarias, la aceptación y cancelación pueden practicarse en el registro en virtud de documentos administrativos extendidos al efecto por la Agencia Tributaria.

Mañana, si podemos, continuaremos este #hiloRegistral explicando el especial procedimiento de cancelación de hipoteca inscrita de forma unilateral.

Reciban todos un cordial saludo.

Buenos días a todos.

Hoy queremos continuar el #hiloRegistral que comenzamos ayer sobre la CANCELACIÓN DE HIPOTECAS UNILATERALES en el #RegistroDeLaPropiedad.

Explicábamos ayer que una HIPOTECA se puede constituir e inscribir en el registro de la propiedad de forma UNILATERAL por parte de los titulares del derecho hipotecado.

Es decir, sin que sea necesaria la ACEPTACIÓN del beneficiario del derecho de hipoteca.

Puede parecer sorprendente (cc @privilex) pero el Tribunal Supremo ha reconocido que la hipoteca unilateral está válidamente constituida desde antes de la aceptación.

En este sentido, Sentencias como la de 1 de junio de 1992 establecen que «la aceptación no es requisito constitutivo de la hipoteca, ya nacida anteriormente», o la de 3 de julio de 1997, que señala que la hipoteca unilateral «se constituye válidamente ...

... por la voluntad unilateral (negocio jurídico unilateral) del dueño de la finca hipotecada y para su eficacia como derecho real requiere la conditio iuris de la aceptación del acreedor en cuyo beneficio, que es la garantía de su derecho de crédito, se ha constituido»

Pero entonces, ¿qué diferencia existe entre una hipoteca inscrita en el #RegistroDeLaPropiedad de forma unilateral y otra en la que conste la aceptación?

Es criterio de la DGSJyFP que "una vez inscrita la hipoteca unilateral, aunque no conste aún su aceptación, empiezan a producirse todos los efectos propios de la inscripción registral. Así, por virtualidad de los principios de legitimación y tracto sucesivo, ...

... y aunque el acreedor ostente un derecho potestativo, no será posible modificar o cancelar la hipoteca sin su oportuna intervención".

A efectos prácticos, una hipoteca unilateral no puede ser modificada o cancelada en el registro sin la aceptación previa y su constancia en el registro.

Sin embargo, la legislación hipotecaria, sí prevé un procedimiento ESPECIAL para poder cancelar una hipoteca unilateral NO aceptada.

Ello viene regulado en los Arts. 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento.

Así, el Art. 141 LH dispone que "Si no constare la aceptación después de transcurridos DOS MESES, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la ...

... persona a cuyo favor se constituyó"

Es decir, el dueño de la finca, debe instar al titular de la hipoteca a que la acepta y si, en el plazo de DOS MESES a contar desde el requerimiento, no consta dicha aceptación, podrá el primero cancelarla por su voluntad.

El Art. 237 RH nos aclara un poco más el procedimiento a seguir:

"Para practicar la cancelación será preciso el otorgamiento por el dueño de la finca de la correspondiente escritura cancelatoria".

Es decir, una vez practicada la notificación y transcurridos estos DOS MESES, el dueño de la finca puede solicitar la cancelación registral otorgando la correspondiente escritura pública notarial.

En la próxima entrega (final) de este #hiloRegistral, abordaremos un tema algo más "discutido" y explicaremos la doctrina de la DGSJyFP sobre la forma de realizar este requerimiento al titular de la hipoteca solicitando la aceptación de la misma.

Esperamos que este #hiloRegistral les esté resultando de interés.
Reciban un cordial saludo.