Hola a todos.
A raíz de una consulta que nos realizan por MD, hoy nos gustaría hacer un pequeño #hiloRegistral sobre una duda que, a menudo, tienen los usuarios del #RegistroDeLaPropiedad.
¿Por qué en una nota simple aparece una HIPOTECA por cantidades MAYORES de las que debo?
A raíz de una consulta que nos realizan por MD, hoy nos gustaría hacer un pequeño #hiloRegistral sobre una duda que, a menudo, tienen los usuarios del #RegistroDeLaPropiedad.
¿Por qué en una nota simple aparece una HIPOTECA por cantidades MAYORES de las que debo?
La solución a esta duda también aclara el porqué en una #NotaSimple pueden aparecer cargas o derechos cuyas deudas ya han sido canceladas.
La clave de esta cuestión radica en la VOLUNTARIEDAD (como norma general) de la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad y del concepto de derechos de GARANTÍA.
La inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad es, como norma general, VOLUNTARIA, por lo que la inscripción de títulos en la misma suele practicarse a instancia y por voluntad del ciudadano.
Y esta voluntariedad, respecto de la inscripción de derechos de "carga" (como una hipoteca o un embargo) también opera respecto de su CANCELACIÓN registral.
Por ello, muy a menudo, cuando una persona acaba de devolver un préstamo garantizado con una hipoteca inscrita en el #RegistroDeLaPropiedad, se le comunica que, hasta que no presente en el registro la escritura de cancelación, dicha hipoteca seguirá apareciendo en el registro.
Y ello, aunque la obligación garantizada con dicha hipoteca (la devolución del préstamo) esté cancelada económicamente.
Es por ésto que en una #NotaSimple puede aparecer una hipoteca cuando el préstamo con dicho derecho real garantizado, ya se encuentra cancelado económicamente.
¿Pero qué sucede con las cantidades que aparecen garantizadas con un derecho de HIPOTECA, por ejemplo?
¿Por qué aparece una cantidad SUPERIOR a la que debo?
¿Por qué aparece una cantidad SUPERIOR a la que debo?
El #RegistroDeLaPropiedad es el ente en el que inscriben derechos reales sobre bienes inmuebles.
Y, precisamente, un tipo de estos derechos reales son los denominados DERECHOS DE GARANTÍA.
Y, precisamente, un tipo de estos derechos reales son los denominados DERECHOS DE GARANTÍA.
Frente a los más conocidos derechos de DOMINIO (pleno dominio, nuda propiedad y usufructo), se encuentran los denominados derechos de GARANTÍA que protegen el cumplimiento de una obligación personal.
Quizá el más "famoso" de estos derechos sea el de HIPOTECA que garantiza la devolución de un préstamo hipotecario.
Pero volviendo a la consulta que nos efectuaban: ¿Por qué en una #NotaSimple aparece una hipoteca por una cantidad SUPERIOR a la que debo actualmente?
Porque estos derechos de garantía se constituyen e inscriben por la RESPONSABILIDAD MÁXIMA de la obligación garantizada.
De esta forma, en un préstamo garantizado con hipoteca, la hipoteca garantizará, habitualmente:
· El TOTAL capital prestado.
· Una cantidad MÁXIMA de intereses ordinarios.
· Una cantidad MÁXIMA de intereses moratorios.
· Una cantidad MÁXIMA para costas y gastos.
· El TOTAL capital prestado.
· Una cantidad MÁXIMA de intereses ordinarios.
· Una cantidad MÁXIMA de intereses moratorios.
· Una cantidad MÁXIMA para costas y gastos.
Estas cantidades máximas, además, están sujetas a ciertos límites legales que no pueden sobrepasarse.
Y por eso, el registro siempre dará publicidad del derecho de garantía con la responsabilidad máxima por la que se constituyó salvo que, para la misma, haya tenido acceso al registro una cancelación parcial.
¿Y es posible hacer constar el SALDO PENDIENTE de la obligación garantizada con una hipoteca a una determinada fecha?
La respuesta es AFIRMATIVA, siempre que esta constancia se solicite expresamente por las partes, haciéndose constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca.
En la práctica, la constancia de esta nota marginal no suele solicitarse ya que la mayoría de préstamos hipotecarios son reembolsados mediante cuotas MENSUALES.
Ello haría que CADA MES las partes deberían otorgar un título público para hacer constar en el registro mediante sucesivas notas marginales el saldo pendiente. Lo que no es práctico.
Por ello, cuando solicitamos una #NotaSimple y observamos que la finca se encuentra gravada con una HIPOTECA que garantiza ciertas cantidades, debemos entender estas cantidades como su responsabilidad MÁXIMA y NO como el saldo adeudado por razón del préstamo en el momento de...
... la expedición de la nota simple.
Únicamente la entidad acreedora podrá certificar de dicho saldo.
Únicamente la entidad acreedora podrá certificar de dicho saldo.
• • •
Missing some Tweet in this thread? You can try to
force a refresh
