Buenos días a todos.
Hoy, como prometimos, vamos a publicar un pequeño #hiloRegistral a raíz de una consulta que nos efectuaban:
¿Es inscribible la venta de una edificación sobre una finca discontinua?
Hoy, como prometimos, vamos a publicar un pequeño #hiloRegistral a raíz de una consulta que nos efectuaban:
¿Es inscribible la venta de una edificación sobre una finca discontinua?
Habitualmente, en el #RegistroDeLaPropiedad nos encontramos fincas que podíamos definir como "continuas". Es decir, la totalidad de la finca se encuentra definida en un mismo espacio cerrado.
Y cuando hablamos de "agrupación" de dos o más fincas, lo más habitual es que las fincas agrupadas sean colindantes entre sí, resultando una finca mayor que, igualmente, está definida en un mismo espacio cerrado.
Pero nuestra legislación hipotecaria permite inscribir en el #RegistroDeLaPropiedad fincas que NO son continuas sino que están formadas por diferentes porciones o suertes NO colindantes entre sí.
Una finca discontinua es aquella que, por razón de su destino agrario, industrial o de organización económica, comprende varios predios o suertes que no son colindantes entre sí pero que tienen una relación de industria o servicio.
Bajo este supuesto, en principio sería inscribible, bajo un sólo número de finca registral, varias fincas no colindantes entre sí.
Evidentemente, CADA porciones o suertes de esta finca discontinua deben estar perfectamente identificadas en el registro, con su localización, cabida y, en su caso, su representación gráfica georreferenciada.
De igual forma, en el caso de declararse una OBRA NUEVA sobre esta finca, el Art. 202 LH obliga a determinar perfectamente sobre qué porción se encuentra con la identificación de las coordenadas de georreferenciación de la edificación sobre la finca.
La cuestión que nos plantean es si es posible vender esta edificación de forma independiente.
Para empezar, es de señalar que sería un caso extraño pues, precisamente, la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad de una finca discontinua exige al registrador calificar la manifestación sobre la razón de destino que fundamenta la ligazón de las diferentes porciones o suertes
Por tanto, estaríamos ante el caso de que, de hecho, esta edificación haya dejado de ser parte de esta finca con este destino común en el que se basa la relación de las diferentes porciones o suertes.
Pero, en principio, sí sería posible la venta de la edificación de forma independiente, previa la segregación de la parte de la finca correspondiente que contiene dicha edificación.
Como para cualquier acto de segregación, para conseguir su inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad, será necesaria la acreditación de la oportuna autorización administrativa y el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
En este caso, además, nos encontraríamos ante uno de los supuestos en los que la inscripción de la representación gráfica georreferenciada es obligatoria (y no potestativa) por lo que deben de aportarse al registro...
... las coordenadas de georreferenciación, tanto de la parte segregada como del resto de la finca.
Otra opción sería la posibilidad de inscribir la transmisión de una PARTICIPACIÓN de la finca discontinua, con ADSCRIPCIÓN del uso de la edificación.
Como quiera que en España, nuestro Ordenamiento Jurídico entiende las participaciones en proindiviso como ideales, no es posible transmitir una participación que "contenga" la NAVE sino que se transmitirá una participación de la finca en su totalidad.
Por ello, para conseguir la inscripción de esta adscripción de uso en el #RegistroDeLaPropiedad se precisa el otorgamiento de la correspondiente escritura pública otorgada por TODOS los propietarios de la finca.
Además, dependiendo el caso, podría ser necesaria también la obtención de licencia de segregación pues esta adscripción de uso podría suponer, de hecho, un acto parcelatorio de terreno.
Por último, como #CuriosidadRegistral, indicar que, tanto en el caso de segregación como en el de venta de cuota indivisa con adscripción de uso, la finca, subfinca o participación estará gravada con las MISMAS CARGAS que gravaban la finca original.
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