Thread by @Registrador_R

Hola a todos.

Nos hacen una consulta muy interesante a través de nuestro correo 📩[e-mail] que nos ha parecido digna de compartir:

Diferencias entre la duración de un ASIENTO DE PRESENTACIÓN y la de la ANOTACIÓN DE DEFECTOS subsanables.

#hiloRegistral

Es una cuestión que, a menudo, no suelen tener clara los ciudadanos y profesionales que tratan habitualmente con el #RegistroDeLaPropiedad.

Y nos gustaría arrojar algo de luz.

Como todos vds seguro que ya saben, el #RegistroDeLaPropiedad, en España, se rige por unos principios hipotecarios, siendo uno de los principales el principio de PRIORIDAD REGISTRAL.

Este principio es tan importante que, de hecho, fundamenta el lema de @Registrador_es "prior in tempore potior in iure".

Primero en el tiempo, primero en el derecho.

Viene a indicar este principio hipotecario que, ante dos títulos contradictorios presentados sobre la misma finca, tendrá preferencia el que primero se hubiera presentado en el #RegistroDeLaPropiedad.

Tan importante es este principio que, a menudo, se suele decir que el LIBRO más importante del #RegistroDeLaPropiedad es el libro DIARIO en el que se asientan, por estricto orden temporal, los documentos presentados a inscripción.

Cuando un documento se presenta en el #RegistroDeLaPropiedad solicitando su inscripción, el mismo causa un ASIENTO DE PRESENTACIÓN en el Libro Diario.

Este asiento determinará su preferencia frente a otros títulos presentados con posterioridad.

Y este asiento (identificado con un número de un concreto libro Diario), tiene una VIGENCIA temporal de forma que, si el documento presentado bajo el mismo NO llega a inscribirse en su plazo de vigencia, CADUCARÁ y ...

... entrará en juego el siguiente título presentado sobre la misma finca.

¿Y cuál es ese plazo de vigencia?
Como norma general, un asiento de presentación tiene SESENTA DÍAS HÁBILES de vigencia.

Sin embargo, esta vigencia puede ser prorrogada.

Precisamente, una de las causas de prórroga de la vigencia de un asiento de presentación es la que nos comentaban por correo electrónico: la SUSPENSIÓN de la inscripción del documento.

Como hemos indicado tantas veces, el #RegistroDeLaPropiedad en España NO es un registro administrativo de archivo de documentos o toma de razón de datos que puedan automatizarse sin más.

Por el contrario, es un registro JURÍDICO de derechos que somete a los documentos presentados a una CALIFICACIÓN JURÍDICA de la que, en caso de resultar positiva, surgirá la inscripción del derecho y emanarán sus consecuencias jurídicas (o presunciones legales).

Por tanto, una vez presentado un título a inscripción en el registro, y en los primeros 15 días hábiles de la vigencia del asiento de presentación (que abarca 60 días hábiles) el registrador debe CALIFICAR y, en su caso, SUSPENDER o INSCRIBIR el documento.

Pues bien, en el caso de que se califique un documento negativamente, la vigencia del ASIENTO de presentación se PRORROGA 60 días hábiles desde la última notificación del defecto que impida su inscripción al interesado o autoridad que expidió el documento.

Es en esta situación donde se enmarca la cuestión que nos plantean a través de nuestro correo: ¿Qué sucede cuando se solicita la ANOTACIÓN DEL DEFECTO SUBSANABLE en los libros del registro?

Al haber sufrido una calificación negativa un título presentado a inscripción, a pesar de que su asiento de presentación (y por tanto preferencia registral) se PRORROGA, el interesado puede solicitar que se TOME ANOTACIÓN de dicho defecto en el historial registral de la finca.

Y aquí es donde suele producirse la confusión, al confundir la VIGENCIA del asiento de presentación (prorrogado) con la VIGENCIA de esta anotación.

Son DOS PLAZOS distintos.

El asiento de presentación se encuentra prorrogado por 60 días hábiles desde que se comunicó al último de los interesados correspondientes.

La anotación de defectos subsanables es una ANOTACIÓN practicada ya sobre el folio registral, que tiene una vigencia de 60 días hábiles desde su práctica.

Pero éste es el plazo de la anotación, NO del asiento de presentación.

Una anotación de defectos subsanables NO prorroga el asiento de presentación que seguirá teniendo la duración que resulte de su propia prórroga.

Al final, ambas figuras jurídicas (la prórroga del asiento y la anotación de defectos) lo que intentan es "conservar" la preferencia registral del título, pero por caminos distintos.

Es por esto que la propia DGSJyFP considera inútil practicar la anotación de defectos subsanables (aunque se solicite en el título) el MISMO día en que se notifica el defecto ya que, ambas figuras, producirán exactamente la misma "reserva temporal" de preferencia registral.

Es decir, la preferencia registral prorrogando el asiento de presentación se mantendrá 60 días hábiles desde la última de las notificaciones y si, en esa misma fecha, se toma la anotación de defectos, ésta tendrá una duración de 60 días hábiles desde LA MISMA FECHA.

Por ello, lo habitual es solicitar la anotación de defectos subsanables en los ÚLTIMOS DÍAS de vigencia del asiento de presentación prorrogado ya por la notificación del defecto.

Esperamos haber aclarado esta cuestión que, aunque pueda parecer compleja en un principio, no lo es tanto y ofrece al profesional usuario de los registros, si sabe apreciar la diferencia, herramientas para proteger mejor los derechos de sus clientes.

¡Feliz fin de semana a todos!