Hola a todos.
Nos plantean hoy una pregunta muy curiosa e interesante. ¿Qué sucede si en mi contrato privado de compra de una vivienda aparece una HIPOTECA (pendiente de cancelar) y afecciones fiscales?
#hiloRegistral
Nos plantean hoy una pregunta muy curiosa e interesante. ¿Qué sucede si en mi contrato privado de compra de una vivienda aparece una HIPOTECA (pendiente de cancelar) y afecciones fiscales?
#hiloRegistral
Antes de comenzar, nos gustaría indicar que, como norma general, es más que conveniente solicitar una #NotaSimple de la finca que pretendemos adquirir y no confiar en la manifestación, sin más, del vendedor.
De esta forma, podremos comprobar de forma rápida, sencilla y económica, el estado de cargas de la finca.
Se puede solicitar online en registradores.org o de forma presencial.
Se puede solicitar online en registradores.org o de forma presencial.
Comencemos explicando lo relativo a la HIPOTECA.
Una hipoteca es un derecho real de los denominados "de garantía" porque, de hecho, garantiza el cumplimiento de una OBLIGACIÓN.
Lo habitual, es que una hipoteca inmobiliaria (derecho real) garantice la devolución de un préstamo (obligación).
Por tanto, cuando comúnmente se habla de "hipoteca", nos estamos refiriendo una figura que tiene, por así decirlo, dos componentes:
· El derecho real de garantía.
· La obligación garantizada.
· El derecho real de garantía.
· La obligación garantizada.
Es interesante saber que, cuando oímos la habitual expresión de "he pagado mi hipoteca", se está cometiendo una inexactitud: Lo que se amortiza o devuelve es el PRÉSTAMO (cumpliendo la obligación) garantizado con la hipoteca.
Cuando en un contrato privado de compraventa, se indica que la finca está gravada con una hipoteca cuyo préstamo se encuentra "cancelado" o bien que la misma se encuentra "únicamente pendiente de cancelación",...
... lo que se nos está indicando es que la obligación garantizada está cumplida y sólo resta cancelar la hipoteca en el #RegistroDeLaPropiedad.
Cuando nos encontramos en esta situación, el derecho real de HIPOTECA, el asiento registral PERSISTE (habitualmente con un plazo de prescripción de 20 años desde la finalización ordinaria del plazo de la obligación) y es preciso CANCELAR citada inscripción de hipoteca.
Es decir, lo único que está sucediendo es que aún no se ha cancelado la HIPOTECA en el #RegistroDeLaPropiedad, pero la obligación garantizada con la misma está cumplida. Ya no existe.
Para cancelar la inscripción de hipoteca, es preciso presentar la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca otorgada por el acreedor, o bien...
... si ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria, y un año más sin que se haya interrumpido el mismo, mediante una simple instancia suscrita por titular registral solicitando la cancelación.
Pasemos ahora a las AFECCIONES FISCALES.
Las mismas hacen referencia al derecho que tiene la Administración, durante 5 años, a embargar los bienes inmuebles por razón de las posibles liquidaciones complementarias que...
... puedan girarse con motivo de los impuestos devengados y liquidados por los actos o contratos que se han inscrito en el Registro.
Cuando se inscribe en el #RegistroDeLaPropiedad un acto que devenga un impuesto (transmisiones, sucesiones o actos jurídicos documentados), el registrador tiene la obligación de extender, al margen de la inscripción, una NOTA MARGINAL.
Esta nota marginal AFECTA durante CINCO AÑOS a la finca a las posibles liquidaciones complementarias que puedan girarse al respecto, otorgando a la Administración la facultad de embargar la finca.
Es una obligación legal, teniendo esta afección un plazo de caducidad de CINCO años.
Pasados esos CINCO AÑOS el registrador cancelará de oficio estas afecciones al extender cualquier asiento sobre la finca o bien certificar de cargas.
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