Thread by @Registrador_R

Hola a todos

Nos realizan hoy una consulta a través de nuestro correo [e-mail], sobre un tema que, de hecho, está de actualidad.

La inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad de la modificación de un Régimen de Propiedad Horizontal.

#hiloRegistral

Es lo que habitualmente se denomina “Modificación del Título Constitutivo” que provoca, a menudo, operaciones registrales de bastante complejidad.

Como tantas veces hemos explicado, el Registro de la Propiedad, en España, no es un mero registro administrativo de toma de razón de datos o archivo de documentos.

Por el contrario, el Registro de la Propiedad en España se configura como un registro jurídico de derechos que somete a los títulos presentados en él a inscripción a una calificación jurídica.

Se trata de otorgar #SeguridadJurídica al tráfico inmobiliario de forma que, los ciudadanos, puedan conocer el estado de titularidad y cargas de una finca a la hora de decidir adquirirla.

Por ello, nuestro sistema hipotecario está encaminado a eliminar la incertidumbre de posibles “cargas ocultas”. Y esto es más que evidente en el caso de las modificaciones de los regímenes de propiedad horizontal.

Quizá el principal extremo que ha de calificar el registrador a la vista de un título de modificación de régimen de propiedad horizontal sea ...

... la acreditación de que, dicha operación, ha sido realizada y aprobada por el órgano máximo decisor de toda propiedad horizontal: La Junta de Propietarios.

Para ello, como norma general, se comprueba que en el título se encuentre una certificación expedida por el Administrador de la Comunidad, ...

... acreditativa de la toma de dicho acuerdo adoptado por unanimidad o, al menos, con el quórum necesario que imponga la Ley de Propiedad Horizontal.

Como norma general, para modificar el título constitutivo se precisa unanimidad.

Estas operaciones suelen ser más habituales de lo que parece. Se modifica el título constitutivo al:
· Modificar los Estatutos.
· Al desafectar como elemento común una zona del edificio.

· Al afectar como elemento común un elemento privativo o parte del mismo.
· Al modificar las cuotas de participación del régimen de propiedad horizontal.

Todas estas operaciones, formalizadas en escritura pública notarial, son inscribibles en el #RegistroDeLaPropiedad, siempre que se acredite la toma del correspondiente acuerdo.

Ahora bien, nuestro sistema hipotecario y la DGSJyFP, establecen además la obligación, al registrador, de eliminar la posibilidad de la existencia de “cargas ocultas” en las fincas registrales que pueden ir, de hecho, contra el fin u objetivo del sistema hipotecario.

Por ello, en este tipo de operaciones, se exige que el acuerdo debe que ser adoptado, NO sólo por todos los propietarios que lo eran cuando se adoptó el mismo, ...

... sino también por TODOS LOS ACTUALES titulares registrales que resulten en el momento de acceder al Registro dicho acuerdo.

Así, cuando se adopta un acuerdo de este tipo, y se formaliza la escritura pública pertinente, es más que conveniente presentar la misma a inscripción en el registro de la propiedad.

Y ello por que las modificaciones del título de la Propiedad Horizontal, que no se inscriben al tiempo de su adopción, pueden ser consideradas una “carga oculta”.

De hecho, tan importante es, en este sentido, la inscripción en el registro de la propiedad de estos acuerdos que, la DGSJyFP ha resuelto “cualquier tercero no puede verse afectado por una modificación del título constitutivo, que no ha sido inscrita oportunamente, en su momento”

Por ello, para que estos acuerdos sean inscribibles en el registro de la propiedad, es condición necesaria que el registrador compruebe que los mismos han sido adoptados, no sólo por los copropietarios que existían en el momento de su adopción, ...

... sino por los que adquirieron con posterioridad.

Al respecto, es muy interesante la resolución de la DGSJyFP de 23 de octubre de 2020: boe.es/boe/dias/2020/…

#CuriosidadRegistral: No todos los acuerdos que suponen una modificación del título constitutivo requieren unanimidad. En este sentido es doctrina de la DGSJyFP que, ...

... si el acuerdo ya fue adoptado por un quórum suficiente, y la oposición de los titulares registrales posteriores ya no pudiera afectar al mismo, no sería necesario el consentimiento o ratificación del acuerdo por parte de estos últimos.

Esperamos que este #hiloRegistral les haya resultado de interés.
Reciban todos un cordial saludo.

Confrontado el precedente #hiloRegistral se observa que, la resolución referida en el mismo no es la relativa al tema en él desarrollado, teniéndose sustituida por la siguiente: boe.es/boe/dias/2020/…