Hola a todos.
Nos plantean a través de nuestro correo rresponde@registradores.org, una duda bastante habitual sobre publicidad registral:
¿Qué significan las CARGAS de una finca que deseamos adquirir, que aparecen al solicitar una #NotaSimple?
#hiloRegistral
Nos plantean a través de nuestro correo rresponde@registradores.org, una duda bastante habitual sobre publicidad registral:
¿Qué significan las CARGAS de una finca que deseamos adquirir, que aparecen al solicitar una #NotaSimple?
#hiloRegistral
Una de las principales funciones del #RegistroDeLaPropiedad es facilitar y fomentar el tráfico jurídico inmobiliario. De esta forma, y como norma general, ...
... lo que NO consta inscrito no puede afectar a quien inscriba su título de buena fe confiando en los pronunciamientos registrales.
En términos prácticos, esto implica que, jurídicamente, a la hora de adquirir un inmueble, solicitar una nota simple al registro nos proporciona información sobre las cargas inscritas, no pudiendo afectarnos aquellas que NO lo están.
Son múltiples los derechos de “carga” que pueden aparecer inscritos en el #RegistroDeLaPropiedad pero, este hilo, va a centrarse en la cuestión planteada: HIPOTECAS y EMBARGOS.
Comenzando por estos últimos, debemos extremar la precaución a la hora de adquirir una finca en la que consten anotados EMBARGOS.
Este derecho real indica que, dicha finca, puede ser objeto de una adjudicación a favor de terceros.
Debemos insistir en que, ante cualquier duda, siempre consulte a un profesional, si bien, desde esta cuenta, podemos dar unas pequeñas “pinceladas” a los diferentes casos que pueden aparecer respecto de EMBARGOS anotados sobre una finca:
1.- Puede suceder que la anotación de embargo sea de hace más de cuatro años.
En cuyo caso, dicha anotación estará caducada únicamente pendiente de cancelar registralmente (lo que se hará con la práctica de cualquier asiento sobre dicha finca o la expedición de certificación de cargas).
2.- Puede suceder que la anotación de embargo sea de hace menos de cuatro años.
En cuyo caso nos encontramos con una anotación VIGENTE y debemos asesorarnos muy cuidadosamente sobre la forma de proceder.
En cuyo caso nos encontramos con una anotación VIGENTE y debemos asesorarnos muy cuidadosamente sobre la forma de proceder.
3.- Puede suceder que la anotación de embargo sea de ANTES del año 2001 y se hubiera prorrogado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cuyo caso la anotación estará VIGENTE aún cuando hayan transcurrido más de cuatro años y debemos, de igual forma, asesorarnos muy cuidadosamente.
De igual forma, también cabe realizar algunas precisiones sobre los derechos de HIPOTECA que pueden aparecer en una #NotaSimple.
Un derecho de HIPOTECA es un derecho real constituido sobre una finca registral que garantiza el cumplimiento de una obligación (habitualmente la devolución de un préstamo).
Por tanto, el PAGO o reintegro del préstamo NO comporta la automática cancelación de la hipoteca. Es preciso, por el contrario, que se otorgue y se inscriba una ESCRITURA de cancelación de hipoteca.
Por ello, cuando en una nota simple nos aparece una hipoteca, el préstamo garantizado con dicho derecho puede estar pagado o no.
Es decir, la obligación garantizada puede estar cumplida o no. Siendo posible, en este último caso, que el ejercicio de la acción hipotecaria conlleve la subasta de la finca.
De hecho, incluso estando el plazo del préstamo transcurrido, la acción hipotecaria prescribe a los VEINTE años de la finalización del plazo del mismo, por lo que tampoco se puede tener la seguridad de que la obligación esté satisfecha.
Una buena decisión jurídica, tanto para embargos como para hipotecas, es exigir a la parte transmitente que, antes de formalizar la transmisión, cancele todas las cargas que pesen sobre la finca.
Otra precisión importante que realizar es qué significa que la indicación que a veces aparece en una #NotaSimple relativa a que “al margen” de la inscripción de HIPOTECA o ANOTACIÓN de embargo ...
... aparece una nota que indica que de dicha finca se ha expedido una “certificación de titularidad y cargas”.
Esta nota nos está indicando NO sólo que sobre la finca consta inscrita la HIPOTECA o EMBARGO citados, sino que dicho derecho, además, se encuentra en EJECUCIÓN.
Es decir, de la deuda garantizada se ha exigido su cobro y se ha comenzado el procedimiento necesario que puede concluir en una SUBASTA de la finca y posterior adjudicación.
En estos casos debemos, aún más, extremar la precaución si queremos adquirir dicha finca.
Ante cualquier duda, siempre, asesórense. Pregunten incluso en el registro qué significa una carga en concreto o incluso a través de esta cuenta.
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