Thread by @Registrador_R

Buenos días a todos.

Nos realizan hoy, por MD, una interesante consulta:

Vamos a heredar un piso y, al pedir una #NotaSimple, hemos visto que tiene una hipoteca "ya pagada". ¿Podemos cancelar la hipoteca ANTES de "heredar"?

#hiloRegistral

Es muy habitual, a la hora de otorgar una escritura de partición de herencia, que los herederos comprueben que sobre alguna de las fincas a heredar, se encuentre inscrita una HIPOTECA (o algún otro derecho de "carga").

La extrañeza suele venir por el hecho de que los interesados son conscientes de que los causantes (habitualmente sus padres) habían "pagado" la hipoteca, incluso bastante tiempo atrás.

¿Qué ha podido suceder?
¿Si ahora quieren vender la finca, cómo cancelan esa hipoteca?
¿Pueden hacerlo ANTES de heredar o tienen que hacerlo después?

Son preguntas que suelen realizarse muchas personas.

Intentaremos en este #hiloRegistral dar algunas claves sobre una situación que, vaya por delante, NADA tiene de extraña ni problemática.

¿Qué ha podido suceder?

Una hipoteca es un derecho real constituido sobre una finca que garantiza el cumplimiento de una obligación personal.

Esta definición que puede resultar algo compleja realmente es sencilla de entender.

Como derecho real otorga a su titular la facultad de sacar a pública subasta el bien hipotecado (sea quien sea el propietario del mismo).

Y esa facultad asegura el cumplimiento de una obligación personal, a menudo la devolución de un préstamo.

Por ello, en el caso de que un PRÉSTAMO hipotecario sea impagado, puede suceder que el titular de la hipoteca ejecute su DERECHO y saque a pública subasta el bien hipotecado para resarcirse del crédito impagado.

Por tanto, lo único que está sucediendo en el caso que nos ocupa es que, más que probablemente el PRÉSTAMO esté devuelto, pero nadie haya cancelado la HIPOTECA.

¿Si ahora quieren vender la finca, cómo cancelan esa hipoteca?

Habitualmente, los compradores de una finca suelen exigir que la misma se transmita LIBRE de cargas, incluyendo en esa liberación la de toda hipoteca que grave la finca.

Algo que hay que tener en cuenta es que la cancelación de la hipoteca (por pago del préstamo) NO puede ser otorgada ni por los titulares del dominio de la finca ni por los herederos de los mismos.

La cancelación registral de una hipoteca se hará, como norma general en virtud de una escritura pública notarial que deberá ser otorgada por el titular de la HIPOTECA.

Por tanto, habitualmente son las entidades financieras quienes deben otorgar estas escrituras que, una vez presentadas en el #RegistroDeLaPropiedad, dan lugar a la cancelación registral de la hipoteca y, por tanto, a la liberación de cargas de las fincas.

¿Pueden hacerlo ANTES de heredar o tienen que hacerlo después?

Al ser los titulares de las HIPOTECAS (y no los herederos) quienes tienen que otorgar estas cancelaciones, es indiferente, desde un punto de vista REGISTRAL, si se ha otorgado la partición de la herencia o no.

Es más, al ser la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad un acto, como norma general, VOLUNTARIO, incluso es posible que la escritura de cancelación YA fuera otorgada y nadie la hubiera llevado al Registro.

En este último caso la solución es sencilla: llevar al Registro la escritura de cancelación.

Cuestión distinta (y dentro del plano obligacional entre partes), son los requisitos que puedan exigir las entidades titulares de las hipotecas, para otorgar dicha cancelación.

Pero, a efectos registrales, y por mor del principio de tracto sucesivo del Art. 20 LH y del 82 LH, la cancelación de una hipoteca es indiferente de la titularidad dominical de la finca.

Nos ha parecido una cuestión interesante y, por eso, hemos querido compartirla con todos.

Reciban un cordial saludo.