Como hemos explicado muchas veces, en España, la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad es, como norma general, VOLUNTARIA.
Pero, como con la inscripción de cualquier derecho real sobre inmuebles, la inscripción aporta "algo". Un valor jurídico añadido. En este caso unas PRESUNCIONES legales.
Lo inscrito, se presume cierto, legal, legítimo de su titular y, quizá lo más importante, OPONIBLE frente a terceros.
En pocos términos expresado, ello implica que quien desee demandar la titularidad de un derecho inscrito, tiene la carga de prueba de demostrar la realidad de sus pretensiones, pues el derecho inscrito se presume legítimo de su titular.
¿Pero qué sucede cuanto estamos hablando de los "Estatutos" de una comunidad de propietarios?
No son, como tal, un "derecho inscrito" a nombre de un titular.
Los Estatutos de una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal son las normas por las que se rige, de forma privada (y conforme a la Ley) un edificio en régimen de propiedad horizontal.
La única forma de establecerlos, aprobarlos, ratificarlos o modificarlos, es mediante un acuerdo UNÁNIME de la Junta de Propietarios.
Su existencia, viene consagrada por el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal:
"El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, ...
... seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que NO PERJUDICARÁ A TERCEROS si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad"
Por ello, y contestando a la cuestión que se nos plantea por MD, la diferencia principal entre que unos Estatutos estén inscritos o no, es que en caso de no estar inscritos, los mismos sólo vincularán, como norma general, a quienes los aprobaron, pero NO a terceros adquirientes.
Por ello, y dejando aparte la abundante jurisprudencia existente sobre casos particulares que aceptan el conocimiento y aceptación tácita de los estatutos por otros medios...
... para que existe esta PRESUNCIÓN de conocimiento y, por tanto, ser oponibles a terceros adquirentes, es precisa su INSCRIPCIÓN previa en el #RegistroDeLaPropiedad.
A pesar de no ser estos Estatutos derechos reales inscritos a favor de titulares concretos, lo cierto es que vía estatutaria es posible establecer, por ejemplo, limitaciones al dominio de los elementos privativos.
Por ejemplo, la propia Ley de Propiedad Horizontal permite limitar el uso de las viviendas de un RPH como "pisos turísticos".
Esta limitación, por ejemplo, será directamente oponible a terceros adquirentes de elementos privativos del RPH, siempre que la misma conste INSCRITA en el #RegistroDeLaPropiedad.
Nos ha parecido una cuestión interesante de compartir con todos vds. Esperamos que les haya resultado de interés.
Reciban todos un cordial saludo.
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La consulta que se nos realiza, a pesar de tener una respuesta evidente, SÍ, es más compleja de lo que puede parecer en un principio pues, de hecho, se pueden hipotecar DOS objetos distintos:
· El INMUEBLE en el que se ubica físicamente la farmacia.
· El propio NEGOCIO o ESTABLECIMIENTO de farmacia con su correspondiente licencia.
El antiguo y hoy derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía unas limitaciones de la fe pública registral a ciertas inscripciones practicadas en el #RegistroDeLaPropiedad.
Recordemos que el #RegistroDeLaPropiedad en España no es un registro meramente administrativo sino que es un registro jurídico, que somete a los documentos presentados a inscripción a una CALIFICACIÓN jurídica.
Como hemos explicado muchas veces, uno de los principales objetivos del Registro de la Propiedad en España es dar PUBLICIDAD de los derechos inscritos en él.
En el caso del Registro de la Propiedad, la publicidad de los derechos inscritos en está sujeta a un control sobre el "interés legítimo" del peticionario sobre el que ya se habló la semana pasada.
Respondiendo varias cuestiones que nos plantean a través de MD, hoy se nos ha ido nuestro habitual tiempo.
Pero mañana intentaremos publicar un #hiloRegistral sobre un tema del que hablamos muy recientemente:
La publicidad del PRECIO en las certificaciones.
Hace poco explicábamos de que la publicidad del #RegistroDeLaPopiedad en España es público pero para quien acreditara un interés legítimo para su obtención.
El pasado 9 de agosto de 2022 el @boegob publicó una interesante resolución (de 27 de julio de 2022) precisamente sobre el tratamiento profesional de la publicidad y los DATOS SENSIBLES que el registrador debe o no debe publicitar. Entre ellos analiza el PRECIO de una venta.
Es muy habitual, a la hora de otorgar una escritura de partición de herencia, que los herederos comprueben que sobre alguna de las fincas a heredar, se encuentre inscrita una HIPOTECA (o algún otro derecho de "carga").
La extrañeza suele venir por el hecho de que los interesados son conscientes de que los causantes (habitualmente sus padres) habían "pagado" la hipoteca, incluso bastante tiempo atrás.