Buenos días.
Hoy nos plantean una consulta que nos ha parecido interesante compartir:
¿Hay que realizar las notificaciones del Art. 25 LAU (adquisición preferente) para poder inscribir una DACIÓN EN PAGO?
#hiloRegistral
Hoy nos plantean una consulta que nos ha parecido interesante compartir:
¿Hay que realizar las notificaciones del Art. 25 LAU (adquisición preferente) para poder inscribir una DACIÓN EN PAGO?
#hiloRegistral
Recordemos que, en España, la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad para el ciudadano es, como norma general, VOLUNTARIA.
Y además que el #RegistroDeLaPropiedad es un registro JURÍDICO y no meramente administrativo de toma de razón de datos o archivo de documentos.
Por ello, los títulos presentados voluntariamente a inscripción son objeto de una CALIFICACIÓN JURÍDICA por parte del registrador de forma que lo inscrito adquiere unas presunciones LEGALES.
En el caso de compraventas de inmuebles, uno de los aspectos en los que el registrador debe fijarse a la hora de realizar esta CALIFICACIÓN JURÍDICA es en el denominado "estado de arrendamientos".
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece en su Art. 25 un derecho de adquisición preferente a favor de los arrendatarios de viviendas, en el caso de venta de las mismas:
"En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma".
Este mismo derecho le confiere la LAU a los arrendatarios de inmuebles de uso distinto de vivienda en el Art. 31.
Y la propia LAU establece la obligación, para poder inscribir dichas compraventas en el #RegistroDeLaPropiedad deberá:
"justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos".
Por tanto, ante la presentación de una escritura pública de compraventa de inmueble arrendado, el registrador comprobará que se han realizado las notificaciones correspondientes que le permiten, al arrendatario, poder ejercer, en su caso, su derecho de adquisición preferente.
Y en caso de no acreditarse la práctica de estas notificaciones, el registrador suspenderá o denegará la inscripción.
Volvemos a apreciar, de nuevo, como el #RegistroDeLaPropiedad en España no se configura como un mero registro administrativo sino como un control jurídico que somete a los títulos a una CALIFICACIÓN.
La cuestión que se nos plantea es si estas notificaciones deben también realizarse para lograr la inscripción de la DACIÓN EN PAGO de un inmueble arrendado.
La DACIÓN EN PAGO es el contrato por el que una persona entrega un bien (inmueble en este caso) como PAGO de una deuda que tiene frente a otra.
Pues bien, es doctrina de la DGSJyFP que "Los derechos de adquisición preferente previstos en el artículo 25 LAU para los casos de la compraventa no son aplicables a las daciones en pago de deuda".
Y ello porque estos derechos están limitados a los casos de COMPRAVENTAS.
Por tanto, en el caso de una dación en pago, se entiende que no existe tal derecho de adquisición preferente y, por tanto no se debe acreditar la práctica de dichas notificaciones.
En este sentido, es muy interesante esta resolución de la DGSJyFP de 10 de junio de 2020:
boe.es/boe/dias/2020/…
boe.es/boe/dias/2020/…
Esperamos que este pequeño #hiloRegistral les haya resultado de interés.
Reciban todos un cordial saludo.
Reciban todos un cordial saludo.
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