Buenos días a todos.
A través de nuestro correo 📩rresponde@registradores.org, hoy nos realizan una consulta que nos ha parecido interesante:
¿Se puede hipotecar una farmacia?
#hiloRegistral
A través de nuestro correo 📩rresponde@registradores.org, hoy nos realizan una consulta que nos ha parecido interesante:
¿Se puede hipotecar una farmacia?
#hiloRegistral
La consulta que se nos realiza, a pesar de tener una respuesta evidente, SÍ, es más compleja de lo que puede parecer en un principio pues, de hecho, se pueden hipotecar DOS objetos distintos:
· El INMUEBLE en el que se ubica físicamente la farmacia.
· El propio NEGOCIO o ESTABLECIMIENTO de farmacia con su correspondiente licencia.
· El propio NEGOCIO o ESTABLECIMIENTO de farmacia con su correspondiente licencia.
Por tanto, es una cuestión que puede afectar, desde el punto de vista registral, a DOS registros distintos:
El #RegistroDeLaPropiedad y el #RegistroBienesMuebles.
El #RegistroDeLaPropiedad y el #RegistroBienesMuebles.
Es muy habitual que, a la hora de adquirir una farmacia, o estanco u otro establecimiento público sujeto a licencia, se solicite financiación tanto para adquirir el INMUEBLE en el que se ubica como el propio establecimiento entendido como negocio.
Y es posible hipotecar, en garantía de esa financiación, uno, otro u ambos. Es decir, el inmueble, el establecimiento de negocio o ambos.
Comenzaremos explicando la figura que, quizá, es más desconocida:
La hipoteca MOBILIARIA (sobre el establecimiento de negocio).
La hipoteca MOBILIARIA (sobre el establecimiento de negocio).
La hipoteca mobiliaria es un derecho de garantía hipotecaria que se constituye sobre un bien mobiliario. El más común quizá sea la hipoteca sobre un establecimiento de negocio, siendo lo hipotecado NO el inmueble donde se sitúa el negocio sino el propio negocio.
Suele ser habitual ver hipotecas de este tipo constituidas sobre establecimientos de farmacia, licencias de taxi, de estancos, etc...
Dichas hipotecas se inscriben en el #RegistroBienesMuebles, que estará localizado en el #RegistroMercantil que sea competente. Concretamente en su Sección 4ª.
Pero, además de hipotecar el establecimiento de negocio, es perfectamente posible hipotecar, ANTES, a la vez o DESPUÉS, el propio INMUEBLE en el que se ubica el mismo.
Una hipoteca INMOBILIARIA.
Una hipoteca INMOBILIARIA.
Es muy importante en este tipo de hipotecas el determinar exactamente qué se hipoteca y cuándo.
Lo habitual es que la persona que constituye una hipoteca sobre un establecimiento mercantil TAMBIÉN constituya hipoteca sobre el local o bien INMUEBLE en el que se ubica. En el mismo acto.
De hecho, es muy importante determinar el momento en el que se constituye hipoteca sobre el bien inmueble en el que se encuentra ubicado el establecimiento mercantil hipotecado.
Huyendo de debates doctrinales, en principio una hipoteca adquiere su efectividad desde el momento en que se inscribe en el Registro.
Y conocer esta fecha es fundamental para comprender la prioridad entre una hipoteca constituida sobre un establecimiento mercantil (negocio) y una constituida sobre el inmueble en el que se ubica.
En este sentido, es necesario acercarnos a un concepto de la hipoteca inmobiliaria bastante desconocido:
La EXTENSIÓN de la hipoteca. ¿Qué se entiende hipotecado junto al inmueble?
La EXTENSIÓN de la hipoteca. ¿Qué se entiende hipotecado junto al inmueble?
Por ejemplo, ¿los muebles situados en el inmueble hipotecado se entienden hipotecados? ¿Y si AMPLÍO o mejoro el inmueble hipotecado, la hipoteca se "extiende" a estas accesiones?
Es muy habitual que las hipotecas INMOBILIARIAS se extiendan a los establecimientos mercantiles ubicados sobre ellas, o al menos a las instalaciones necesarias para el desempeño de los mismos.
Es decir, como norma general, cuando se hipoteca un inmueble, también se hipotecan las instalaciones ubicadas sobre el mismo para el desempeño de un negocio.
Por tanto, quedémonos con estos 2 conceptos:
1.- La hipoteca es efectiva desde su inscripción.
2.- La hipoteca inmobiliaria suele extenderse al establecimiento mercantil ubicado sobre el inmueble.
1.- La hipoteca es efectiva desde su inscripción.
2.- La hipoteca inmobiliaria suele extenderse al establecimiento mercantil ubicado sobre el inmueble.
Con estos 2 conceptos claros, podemos analizar los posibles casos que podemos encontrarnos ante las hipotecas mobiliarias:
1º Constituir una hipoteca mobiliaria sobre un establecimiento mercantil que está hipotecado previamente con hipoteca mobiliaria.
En este caso la EXTENSIÓN al establecimiento mercantil de la hipoteca constituida sobre el inmueble TENDRA preferencia sobre la constituida sobre dicho establecimiento.
2º Constituir una hipoteca mobiliaria sobre un establecimiento mercantil y a la vez hipoteca inmobiliaria sobre el inmueble en el que se ubica.
En este caso, ya que la mobiliaria DEBE inscribirse antes, ésta será preferente sobre la EXTENSIÓN de la inmobiliaria.
3º Constituir una hipoteca mobiliaria sobre un establecimiento mercantil y en un momento POSTERIOR hipoteca inmobiliaria sobre el inmueble en el que se ubica.
En este caso, ya que la mobiliaria se inscribe antes, será preferente la sobre la inmobiliaria.
Es importante conocer que, como norma general, para que una #HipotecaMobiliaria pueda tener acceso al #RegistroDeLaPropiedad, previamente debe constar inscrita en el #RegistroBienesMuebles.
De hecho una hipoteca mobiliaria NO provoca un asiento de inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad, sino una nota marginal en el historial de la finca en la que se encuentra el establecimiento mercantil.
Esperamos que este pequeño #hiloRegistral les hay resultado de interés.
Reciban todos un cordial saludo.
Reciban todos un cordial saludo.
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